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Por: ENRIQUE FRANCÓS NUÑEZ
Notario de Girona


DERECHO PRIVADO

Esta Revista, número 89, enero-febrero de 2020, tuvo a bien publicar un artículo mío sobre la presunción de exactitud en la coordinación Catastro/Registro. En el mismo año, mi colega VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ publica un utilísimo libro titulado La descripción de la finca en la escritura pública. Su concordancia con la realidad, con el Registro de la Propiedad y con el Catastro. Lo recomiendo a todos los operadores del sector.

En él, VÍCTOR ESQUIROL, amistosa y educadamente, como es su talante habitual, discrepa de mi valoración de la reforma de la coordinación introducida por la Ley 13/2015. Donde yo considero que la presunción sobre las características físicas de la finca no llega ni a la presunción de exactitud que para los derechos inscritos recoge el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, él, admitiendo que los procedimientos de la Ley 13/1985 no desembocan en una presunción iuris et de iure, entiende que el sistema en su conjunto es correcto y útil, a un coste razonable teniendo en cuenta que se aprovechan las bases registral y catastral existentes (p. 48). Añade que no sería realista un sistema basado en el deslinde con intervención de un topógrafo funcionario y con el consentimiento de los colindantes como se practica en Suiza (ESQUIROL, p. 48). No hubiera sido viable debido al coste y a los obstáculos de todo tipo que se hubiera encontrado una operación de estas características en todo el territorio nacional, con más de 50 millones de parcelas, de las que el 70% son rústicas (PUYAL SANZ, cita a pie de página nº 23). Si bien reconoce con PUYAL SANZ que el deslinde y amojonamiento de las fincas con la presencia de los propietarios y colindantes es lo que hubiera otorgado mayor precisión y total garantía.

“Con una simple presunción iuris tantum, el tercero está huérfano. Es más, la norma le confunde. Puede pensar que pasados los dos años de suspensión queda protegido por una presunción iuris et de iure cuando no es así”

Vayamos primero al coste y al tiempo. He vivido casos en que ha costado más el expediente de coordinación que el valor de la superficie que se regularizaba. Difícilmente el coste total de una coordinación de más del 10% de la superficie baja de los 2.000 euros. Afortunadamente muchas fincas pueden prescindir de la coordinación. Del tiempo mejor no hablar. Aparte de lo que dura el procedimiento, se están practicando notas de suspensión del artículo 207 LH en las coordinaciones con exceso de cabida. Dos años de suspensión que no se sabe si solo afecta al exceso, a toda la cabida, a la titularidad... Una suspensión que la Ley Hipotecaria ideó para la inmatriculación de derechos y que, por puro mimetismo, se pasó a la inmatriculación de cabida, cuando el Registro ni antes ni después de los dos años da fe pública de las circunstancias físicas de las fincas.
La cuestión está en si la garantía incompleta -como implícitamente reconocen ESQUIROL y PUYAL- que proporciona la Ley 13/2015, merece su coste o se puede alcanzar un nivel semejante de seguridad invirtiendo menos dinero y tiempo.
Y la gran pregunta es: ¿queda más protegido un adquirente con este sistema o bastaría con que se le hiciera saber que hay dos medidas, la del Registro, la del Catastro, que la finca real puede arrojar una tercera y que lo que le conviene es inspeccionar la realidad? El coste de esta opción alternativa es cero. Debo avanzar que si yo fuera comprador, antes confiaría en pisar la finca y hablar con los vecinos, ver la naturaleza de las lindes y paredes divisorias y amojonar si lo veo necesario, que en prescindir de estas útiles precauciones sobre el terreno y dar por bueno lo que digan Registro y el Catastro.
Con una simple presunción iuris tantum, el interesado está huérfano. Es más, la norma le confunde. Puede pensar que pasados los dos años de suspensión queda protegido por una presunción iuris et de iure cuando no es así. Y en esto no hay disparidad alguna con mis discrepantes.
Si el registrador se limitara a comprobar la identidad de la finca, es decir, asegurara que la certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) corresponde a la finca registral pese a posibles diferencias puntuales, se estaría ante el verdadero carácter potestativo de la coordinación que propone ESQUIROL. El comprador puede conformarse con los datos ofrecidos y con la inspección directa de la finca, con lo que gozaría ya del nivel de presunción iuris tantum que hoy le da la Ley del Catastro sin coordinar ni hacer nada (art. 3.3 Ley del Catastro). A buen seguro que no está interesado en coordinar un propietario o un comprador de una finca con linderos consolidados solo porque Registro y Catastro no coincidan en los metros. ¿Quid si encima sabe que la superficie real es otra?

“Con los mecanismos de la Ley 13/2015 no puede pasarse de la presunción iuris tantum a la presunción iuris et de iure, y para eso ya tenemos el artículo 3.3 de la Ley del Catastro”

Es obvio que en mi artículo se exagera cuando se dice que la finca real no aparece por ningún lado, pero el sistema está plagado de carencias precisamente porque no prioriza la finca real:
1) No es necesario el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida cuando la diferencia alegada no excede del 5% (201.3). Obviamente no sería sostenible, aún cuando se tratase de introducir un metro de más, que la sola actuación del propietario registral acabara produciendo una presunción iuris et de iure, por más que el registrador practique una notificación a los titulares registrales (no catastrales) de las fincas colindantes (que frecuentemente están anticuados o son de difícil averiguación para el propio registrador. ESQUIROL, p. 228).
2) Si la rectificación es inferior al 10% y se acredita mediante CCDG sin pedir la inscripción de la representación gráfica georreferenciada (RGG), tampoco los colindantes intervienen pues se notifica solo a los titulares registrales (no catastrales) sin posibilidad de oposición. Trata de paliar la carencia la DGRN admitiendo que si a juicio del registrador puede haber colindantes registrales afectados, se tramite por el artículo 199 LH y así se notifique con carácter previo. En cualquier caso, es potestativo.
3) En los supuestos de inscripción por el artículo 199 LH se ha criticado que se omite la notificación a personas o entidades a las que sí se notifica conforme al artículo 201.1 por remisión al artículo 203 LH. No se exige notificación a los titulares catastrales, ni al Ayuntamiento, ni a la Administración titular del dominio público, ni a la persona de quien proviene la finca, ni hay publicación general por edictos. En caso de oposición es el propio registrador quien decide motivadamente según su propio criterio si practica o no la inscripción. Obviamente, el criterio del registrador puede ser suficiente para decidir la inscripción pero solo si se deriva una presunción iuris tantum. Haría falta que se hallase dotado de jurisdicción y un procedimiento contradictorio para generar una presunción iuris et de iure como si de cosa juzgada se tratase. Y aún así debería quedar sujeto a la revisión jurisdiccional.
4) En las declaraciones de obra nueva, la georreferenciación de la obra y de la finca para evitar que aquella resulte extralimitada, se controla… una vez acabada la obra. ¡Menuda forma de proteger los derechos de propiedad de los colindantes! Se descubre la invasión de la finca vecina cuando ésta ya se ha producido y entonces sí, entonces se para todo.
5) En cuanto a la descoordinación. Parece que no hay sensibilidad por los costes para el ciudadano. No solo existe el triple coste de mantenimiento de unas bases catastrales, otras registrales y de coordinación entre ambas, que ninguno de los Estados europeos más ricos que nosotros se permite, sino que en más de una ocasión la descoordinación llega a producirse durante el proceso de coordinación de forma que, cuando llega a su final, los datos catastrales y registrales han vuelto a variar. Y no cabe el argumento de que las bases no suponen coste porque ya existen. Ojalá todo lo que ya existe no comportara coste.

“La coordinación catastral no está bajo la salvaguarda de los Tribunales aunque afecte, como se dice, al derecho por la vía del objeto sobre el que recae”

En cualquier caso, hay elementos estructurales en los que no me puedo manifestar conforme:
1) No es aceptable como principio que el indispensable consentimiento de los colindantes a una rectificación que les perjudique pueda “suplirse” por la falta de oposición de los mismos previa notificación (normalmente personal, aunque no siempre). Seamos consecuentes, basta ver las dificultades que trata de resolver la Resolución de la DGSJFP de 7 de octubre de 2020, para darse cuenta de la gran complejidad técnica. El silencio del colindante a quien se le presenta una georreferencición a la escala del Catastro y que para tener la certeza debería, a su vez, contrastar con una georreferenciación de su propia finca sobre los linderos reales para ver si invade o no, no permite fundamentar ninguna presunción iuris et de iure en su contra. Y si cada vecino a quien se le notifica tiene que contrastar la georreferenciación que se le presenta con la georreferenciación emitida por su propio técnico, para eso, créanme, mejor el sistema suizo, que va de la realidad física contrastada sobre el terreno a la RGG y no al revés. Es obvio que con los mecanismos de la Ley 13/2015 no puede pasarse de la presunción iuris tantum a la presunción iuris et de iure, y para eso ya tenemos el artículo 3.3 de la Ley del Catastro.
2) La idea de suspender los efectos de la fe pública durante dos años tiene dos consecuencias nefastas: a) Los operadores creen que es todo el contenido del Registro lo que queda en suspenso, con lo que muchos se niegan a conceder hipotecas. Eso los que teóricamente deberían saber de qué va el asunto. b) Se genera la impresión, totalmente falsa, de que pasados los dos años de suspensión los datos físicos incorporados al Registro gozan de fe pública. DÍAZ FRAILE es claro sobre el particular al remitirse a la presunción del artículo 38 LH excluyendo el artículo 34 LH. Por mi parte, ni éste último se cumple porque, como ya apunté en su momento, la coordinación catastral no está bajo la salvaguarda de los Tribunales aunque afecte, como se dice, al derecho por la vía del objeto sobre el que recae.
3) Las descripciones literarias son absolutamente ineficientes para representar las fincas. En todo el mundo se han sustituido por las representaciones gráficas que se elaboran casi siempre en sede de Catastro.
4) A efectos de claridad es aconsejable una sola descripción y que sea gráfica. Cabe preguntarse qué sucedería si en una escritura se incorpora una representación gráfica catastral que se no corresponde con la literaria registral. ¿Sobre qué finca habría que entender que las partes han prestado su consentimiento, sobre la finca representada gráficamente que han visto o sobre la finca descrita literariamente que han escuchado?
5) Y, me atrevo a añadir: ¿cuántas veces los técnicos, ante la premura de tiempo y el coste de la dilación, optan por coordinar Registro y Catastro aún a sabiendas de que ni uno ni otro coinciden con la realidad? Es el triunfo kafkiano del mundo de papel sobre el mundo real.
No se puede sostener que es obvio que no hay presunción iuris et de iure y que “la realidad es la que es” (ESQUIROL p. 46) y mantener al mismo tiempo que el sistema es bueno. Que se trata de una presunción iuris tantum y que la realidad es la que es, ya nos lo decía respecto de la descripción de la finca (que no de otros datos) el artículo 3.3 de la Ley del Catastro sin necesidad de coordinar.
DELGADO RAMOS, en Notarios y Registradores, “Los datos descriptivos y sus efectos”, razona: “La superficie del inmueble, o el tipo de cultivo, o la superficie construida de las edificaciones, o su año de construcción, en tanto que datos recogidos en la base de datos catastral, estaban dotados de una presunción de certeza que permitía, a falta de acreditación en contrario, remitirse a ellos a efectos probatorios. Pero como puros datos de hecho, su incorporación a la base de datos catastral no les proporcionaba ningún efecto jurídico añadido, ni por supuesto les blindaba frente a la acreditación o constatación fáctica del hecho contrario o distinto… Como ya apuntamos más arriba, la nueva regulación no contiene ningún pronunciamiento adicional en sentido positivo. Se limita únicamente a suprimir un inciso limitativo de la presunción de certeza de los datos catastrales, con lo que, en una interpretación gramatical y sistemática del precepto, habrá de interpretarse que esa presunción de certeza se aplica también fuera del estricto ámbito catastral”.

“No se puede sostener que es obvio que no hay presunción iuris et de iure y que ‘la realidad es la que es’ y mantener al mismo tiempo que el sistema es bueno”

Es decir, concluye de forma indiscutible que la descripción catastral goza de la presunción iuris tantum fuera del estricto ámbito catastral conforme al artículo 3.3 de la Ley del Catastro. El valor añadido para el ciudadano, que transita de la presunción iuris tantum del artículo 3.3 de la Ley del Catastro a la presunción iuris tantum del artículo 38 LH, es cero. Entonces, cui prodest? Decía un chat de profesionales que el sistema huele a inicio de una privatización del Catastro en favor del Registro pagando los ciudadanos. Como jurista parto del principio de que la mala fe no se presume pero, para llegar a una presunción iuris tantum, parece el parto de los montes. Y duele porque no estamos en un país rico que pueda permitirse estas distracciones. Solo con ver la jurisprudencia que en pocos años ha generado el sistema, ya es obvio que no funciona. Resulta farragoso y lento. Y con la lentitud viene la carestía. Bajo el brazo trae unos honorarios que, dicho sea de paso, también a mí me benefician, pero no ha de ser este el propósito.
No es cierto que los 50 millones de parcelas catastrales deban deslindarse “a la suiza” con el consiguiente coste. Se proporciona la misma seguridad jurídica que consigue la Ley 13/2015 con mucho menos. Basta con acreditar la identidad de las fincas registral y catastral y evidenciar las diferencias entre ambas y, acaso, con la realidad. Para presunciones iuris tantum ya vale la del artículo 3.3 de la Ley del Catastro. Ya se ocuparán los interesados de ver qué sucede sobre el terreno. Solo es necesario el deslinde en casos especiales. Eso sí, cuando conviene que la finca quede clara, que se haga de forma irrebatible, a través de un deslinde sobre la finca real semejante al suizo, que tenga plenos efectos no solo entre partes sino también respecto de la Administración y los terceros. Solo en este caso hay verdadera concordancia: Realidad, Catastro, Registro. Tal debería exigirse, como sugiere el propio VÍCTOR ESQUIROL (p. 47), solo cuando se inmatricula una finca o, añado, se crea por modificación de otras.
Conclusión final. Salvo en el punto que es objeto de este artículo, propio de Análisis Económico del Derecho, en que discrepamos, recomiendo el libro de VÍCTOR ESQUIROL y le doy las gracias por el inmenso trabajo que allí recopila. Con mi sistema lo hubiera tenido más fácil. Pero, gracias de todos modos. Mientras no cambie el sistema, lo utilizaré a diario.

Palabras clave: Catastro, Registro de la Propiedad, Coordinación.
Keywords: Land Register, Land Registry Office, Coordination.

Resumen

La descripción catastral goza de la presunción iuris tantum fuera del estricto ámbito catastral conforme al artículo 3.3 de la Ley del Catastro. El valor añadido para el ciudadano, que transita de la presunción iuris tantum del artículo 3.3 de la Ley del Catastro a la presunción iuris tantum del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, es cero. Solo con ver la jurisprudencia que en pocos años ha generado el sistema, ya es obvio que no funciona. Resulta farragoso y lento. Y con la lentitud viene la carestía.

Abstract

A description in the Land Register is presumed to be rebuttable (iuris tantum) beyond the strict scope of the Land Register, in accordance with article 3.3 of the Land Register Law. There is no added value for citizens that arises from the presumption of iuris tantum of article 3.3 of the Land Register Law to the presumption of iuris tantum of article 38 of the Mortgage Law. A simple consideration of the jurisprudence that the system has generated in just a few years makes it is obvious that it does not work. It is cumbersome and slow. And its slowness makes it costly.

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