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Por: ENRIQUE BRANCÓS NÚNEZ
Notario de Girona


FUNCIÓN NOTARIAL

A propósito del libro "Georreferenciación de fincas registrales y su coordinación con el Catastro”, de Joaquín Delgado Ramos

Antecedentes
Decía DELGADO RAMOS en Notarios y Registradores comentando la Ley 13/2015: “Los datos descriptivos y sus efectos: La superficie del inmueble, o el tipo de cultivo, o la superficie construida de las edificaciones, o su año de construcción, en tanto que datos recogidos en la base de datos catastral, estaban dotados de una presunción de certeza que permitía, a falta de acreditación en contrario, remitirse a ellos a efectos probatorios. Pero como puros datos de hecho, su incorporación a la base de datos catastral no les proporcionaba ningún efecto jurídico añadido, ni por supuesto les blindaba frente a la acreditación o constatación fáctica del hecho contrario o distinto…. Como ya apuntamos más arriba, la nueva regulación no contiene ningún pronunciamiento adicional en sentido positivo. Se limita únicamente a suprimir un inciso limitativo de la presunción de certeza de los datos catastrales, con lo que, en una interpretación gramatical y sistemática del precepto, habrá de interpretarse que esa presunción de certeza se aplica también fuera del estricto ámbito catastral”.
Sin haber cambiado la ley, en su reciente obra Georreferenciación de fincas registrales y su coordinación con el Catastro, ha variado radicalmente su posición. El Registro de la Propiedad “Define y delimita el ámbito objetivo del derecho de propiedad, aunque no tenga todavía reflejo físico aparente” (pág. 36). “La finca no es un concepto físico, sino jurídico” (pág. 28, último párrafo).

“La finca registral propuesta ahora por DELGADO RAMOS es un avatar de la finca real. La finca registral es el metaverso. Queda claro cuando afirma que ‘la finca no es un concepto físico, sino jurídico’. Es, pues, el avatar jurídico registral de la finca real”

Entendiendo los metaversos como entornos donde los humanos interactúan e intercambian experiencias virtuales mediante uso de avatares, a través de un soporte lógico en un ciberespacio, el cual actúa como una metáfora del mundo real, pero sin tener necesariamente sus limitaciones, la finca registral propuesta ahora por DELGADO RAMOS es un avatar de la finca real. La finca registral es el metaverso. Queda claro cuando afirma que “la finca no es un concepto físico, sino jurídico” (pág. 28, último párrafo). Es, pues, el avatar jurídico registral de la finca real. A partir de aquí, todo es posible. La finca registral habrá de imponerse a la real y si la finca registral todavía no tiene “reflejo físico aparente” habrá que dárselo… de los papeles a la realidad.
Justo lo contrario de lo que se hace en todo el mundo y especialmente en Suiza de una forma muy estricta, como explica con gran claridad su compañero registrador Iñigo MATEO Y VILLA. La definición de la finca la hace sobre el terreno un funcionario topógrafo, que con asistencia de los vecinos contiguos, la fija sobre el terreno para pasarla luego a los libros. En mayor o menor medida es lo que se hace en todo el mundo. La propuesta de DELGADO RAMOS va en sentido contrario. La finca la define el registrador desde su despacho gracias a las miríficas virtudes de la calificación. En su opinión eso refuerza al Registro de la Propiedad. Mucho me temo que sea justo lo contrario.
¿En qué momento acierta DELGADO RAMOS? ¿En su posición inicial o en la actual? A los que están ahora en lo que fue su anterior posición les califica de asustadizos y que les incomoda la prevalencia o importancia del Registro de la Propiedad (pág. 81). Posiblemente su trabajo actual forme parte de una maniobra que pretende potenciar su profesión por una vía que, lo anticipo, entiendo equivocada y que solo puede conducir al Registro de la Propiedad a estrellarse contra las rocas.

La finca como acto jurídico calificado
La finca avatar en cuestión es, obviamente, creada por el registrador. Para DELGADO RAMOS, la finca ya no es un dato de hecho sino “un acto jurídico calificado por el registrador”. Uno no puede menos que recordar aquel Anteproyecto de Ley de Reforma Integral de los Registros Públicos -rebautizada como Ley de Reforma Gremial de los Registros Públicos- en el que los hijos solamente se tenían por nacidos cuando se inscribían en el Registro Civil.
Ahora bien, el avatar de finca no se desenvuelve en el mundo virtual sino que tiene que volver al real. La finca real se posee, se cultiva, se construye, se aprovecha en el mundo real. Si el avatar y la finca real a la que se regresa no coinciden no quedan más que dos soluciones: o la finca real prima sobre el avatar, o el avatar sobre la finca real. Desde un punto de vista meramente intelectivo no cabe negar ninguna de las dos opciones a priori. Veamos ambas hipótesis.
DELGADO RAMOS se inclina por priorizar el avatar. “Aunque no tenga reflejo físico aparente”, es la expresión. La adversidad para esta tesis reside en que la corteza terrestre es como un mosaico bizantino. Las piezas deben encajar a la perfección. Si la nueva tesela que queremos introducir en el mosaico ocupa más espacio que el que deja la tesela sustituida no cabe más que quitarle espacio a las teselas contiguas. Es decir, si el avatar ocupa más espacio que la finca real a la que sustituye vía calificación del registrador, significa inevitablemente que dicho espacio se le quitará a la finca real colindante.
Nada impide que puedan convertirse las fincas en una especie de títulos valores en los que lo inscrito prevalece sobre lo real. Pero el sistema no debe construirse sobre el expolio de la finca colindante. En los procedimientos de georreferenciación que prevé la Ley 5/2015 las garantías de tal privación del colindante son insuficientes. El mero silencio del colindante -que puede deberse a un mero desconocimiento, a una falsa apreciación o una simple ausencia- tendría por consecuencia que podría verse privado de parte o la práctica totalidad del objeto de su derecho. Y lo mismo puede decirse de todos aquellos que pudieran ostentar un derecho real sobre la finca colindante a la georreferenciada.

“La que defendemos, en contra de DELGADO RAMOS, es la tesis del Tribunal Supremo en la sentencia de 20 de febrero de 1962, que admite que la protección registral opere en favor y en contra de tercero pero solo cuando la delimitación de la finca deriva de negocios de deslinde. Y negocio implica consentimiento expreso”

Al igual que nos parecería una aberración que el simple silencio de un titular registral ante una mera notificación -sin siquiera garantías de haber llegado a su conocimiento personal- pudiera causar la transmisión del dominio a favor de un tercero con plenos efectos de fe pública, tampoco podemos admitir que el objeto de dicho derecho se vea amputado sin un consentimiento expreso de su titular. Resulta incontestable que solo la voluntad expresa de los titulares de derechos afectados por la georreferenciación, tanto de la finca georreferenciada como de sus colindantes, puede producir plenos efectos jurídicos. El registrador, por más que compruebe planos de diversas procedencias, no puede suplir el consentimiento de los afectados. Constitucionalmente hablando, solo el poder jurisdiccional del juez puede producir tal efecto. Incluso en el supuesto de inscripción de una menor cabida, el titular registral no puede considerar que su finca tiene menor superficie sin el consentimiento expreso del acreedor hipotecario inscrito -por poner un ejemplo de titular de derechos sobre la finca- porque resultaría así disminuido el objeto de su derecho.
Es más, la notificación previa a los titulares registrales de derechos sobre la finca se efectúa en el procedimiento notarial artículo 203 LH pero no en el registral del artículo 199 LH. En el 199 LH se notifica “el hecho de haberse practicado tal rectificación” a los titulares de derechos inscritos. Es decir, cuando “el acto jurídico calificado” ya se ha producido y la finca que “no tiene reflejo físico aparente” ya se ha creado. Se notifica el avatar ya nacido.
Viene a cuento citar el artículo 40 LH, que para rectificar los asientos registrales exige el consentimiento de su titular o resolución judicial, porque de la propuesta que formula DELGADO RAMOS resultaría que las fincas colindantes sí podrían verse rectificadas sin el consentimiento de su titular. Bastaría el silencio.
Cuando analizamos los procedimientos de la Ley 13/2015 vemos que unas veces se notifica al titular registral (que puede no ser el titular civil), otras al titular catastral (que puede ser o no ser el civil ni el registral). Tampoco se notifica a titulares de derechos reales de las fincas colindantes afectadas por la georreferenciación. Aún admitiendo que el legislador todo lo puede, privar al acreedor hipotecario de la finca hipotecada sin ser tan siquiera haber sido citado no pasaría de constituir un atropello. Y lo mismo se puede decir si se le quita al vecino parte de su finca. En este sentido el artículo 40 LH es más que claro. Al titular de un derecho inscrito no se le puede privar del mismo si no es con su consentimiento expreso o por resolución judicial.
Olvida DELGADO RAMOS algo tan elemental como que cuanto se le da a una finca se le quita a la contigua, que se supone también protegida por el Registro de la Propiedad. Su tesis desmonta la protección registral que ampara la confianza de todo titular inscrito, no solo el de la finca sobre la que se opera, sino los de todas las demás afectadas por la operación, que son tan titulares registrados y supuestamente protegidos como él. Una sola finca puede desbaratar el derecho de un montón de colindantes.
Por otra parte, si tal cosa llegara a suceder en una hipotética construcción del legislador, cuando la georreferenciación de una finca lesionara un legítimo derecho del titular de la contigua, habría que sustituir la finca o el derecho perjudicados por la correspondiente indemnización. ¿Está el sistema registral dispuesto a indemnizar todos aquellos casos en que su “acto jurídico calificado”, su avatar, acabe lesionando un legítimo derecho sobre una finca real?
Una georreferenciación solo puede producir plenos efectos jurídicos si concurre tal consentimiento en todos los titulares de derechos afectados. Y, cuando concurre tal consentimiento, el impulso de la modificación deriva de éste, no de la calificación del registrador. Es lo que sucede en el deslinde notarial del artículo 200 LH. El consentimiento de los propietarios afectados puede definir fincas. La calificación registral, no. También puede hacerlo el juez, a través de la potestad jurisdiccional que tiene constitucionalmente reconocida. Volvemos al artículo 40 LH.

“Mezclar las circunstancias físicas de las fincas con el artículo 34 LH, cuando la realidad siempre debe ser y será más potente que el metaverso, acabará debilitando la institución registral cuyos pronunciamientos jurídicos habrán de ceder ante los hechos”

Dice DELGADO RAMOS (pág. 81) que su tesis solo molesta a los que se suelen incomodar ante la importancia y prevalencia del Registro de la Propiedad y sus pronunciamientos jurídicos. Personalmente creo que lo que le quita importancia y prevalencia a los pronunciamientos registrales es, precisamente, su tesis. En efecto, si en el marco de una georreferenciación el mero silencio del titular del predio colindante -cuyos derechos se supone que también proclama y protege el Registro- vale para lesionar su derecho supuestamente protegido, flaco favor se le hace al Registro y a su tutela jurídica de los derechos. El mero silencio tendría mayores efectos que la protección registral de los derechos. Nefasta consecuencia que por sí sola ya cierra este punto. El nuevo metaverso se comería al antiguo Registro porque valdría más el avatar creado que el derecho del colindante también supuestamente protegido por los pronunciamientos registrales.

El artículo 34 LH y las circunstancias físicas de las fincas
El artículo 3.3 de la Ley del Catastro dice: “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos”. Por su parte, el artículo 10.5 LH, tras la redacción de la Ley 13/2015 queda: “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica alternativa de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 (no 34, cuando podría haberlo dicho), que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”.
El diseño del legislador está claro:
- La presunción de exactitud no va (porque no puede por las razones ya apuntadas de debilitamiento del contenido del propio Registro y otras que se dirán) más allá del artículo 38 LH.
- Los pronunciamientos del Registro que han de prevalecer son solamente los jurídicos y se refieren a los derechos inscritos. La finca es el objeto de este derecho.
- La representación gráfica catastral se incorpora al folio real.
Conviene explicar cuál es el iter que lleva a DELGADO RAMOS desde su posición originaria a la actual. Con la crisis del mercado hipotecario del año 2007 y las compras masivas de inmuebles por parte de fondos extranjeros se puso de manifiesto la deficiente identificación de las fincas en el Registro de la Propiedad, descritas de forma exclusivamente literaria. Sin exageraciones, fue imposible localizar algunas fincas sobre el terreno. Se imponía completar estas descripciones con una imagen gráfica que las colocara en un determinado lugar de la corteza terrestre.
Lo que se ha hecho en toda Europa desde hace décadas -y en algún caso más de un siglo- consiste en que el Catastro suministra la base gráfica, sustituyendo el relato literario por un plano georreferenciado según las técnicas del momento, y el Registro aporta los pronunciamientos jurídicos. Esta solución presentaba en España un riesgo desde el punto de vista corporativo: que el Catastro se adueñara del Registro. El Catastro, como sucede en tantos países, incorporaría una oficina de registro de derechos sobre las fincas catastrales. Sin ir más lejos, las escrituras públicas francesas definen las fincas por su mera referencia catastral. Cadastre y Régistre Foncier dependen del Ministère des Finances y están gestionados por funcionarios únicos desde el año 2013. Para evitar que tal solución sucediera en España se legisló sobre la idea de coordinación, que implica coexistencia de los dos sistemas. Coexistencia que para el ciudadano representa un triple coste: el mantenimiento de las bases catastrales, mantenimiento de las bases gráficas registrales y coste de coordinación entre ambas, que no es desdeñable. Y en caso de descoordinación, un cuarto coste, para volver a coordinar. Así quedó conjurado el peligro corporativo. Pero esta ya es otra historia que no tiene cabida en este artículo.

“La protección del artículo 34 LH solo puede derivar del procedimiento de deslinde del artículo 200 LH cuando han prestado su consentimiento expreso todos los titulares de derechos afectados, tanto en la propia finca como en las colindantes. O de resolución judicial”

En una segunda fase, la representación registral en la Dirección General de Registros y Notariado dio otro paso por la vía de las resoluciones. En las últimas de la nueva Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en concreto la de 23 de diciembre de 2020) ya se habla de que la descripción literaria de linderos es secundaria y que debe irse a la georreferenciación y, acaso, la representación gráfica -los planos como mero elemento accesorio- siguiendo las coordenadas georreferenciadas. Es lo mismo que en Europa pero al revés, al final de este camino el Registro se queda con el Catastro.
Pero, ya puestos, se ensaya el triple mortal: que los pronunciamientos jurídicos del Registro tengan plenos efectos frente a terceros por la vía del artículo 34 LH. Solución que no hace más que debilitar los pronunciamientos jurídicos en relación a las fincas colindantes, como ya he comentado.
En su errónea cruzada de potenciación de los efectos del Registro de la Propiedad, DELGADO RAMOS da otra vuelta de tuerca entendiendo por su cuenta que el principio de fe pública del artículo 34 LH se extiende a las circunstancias físicas de la finca porque dicho precepto protege tanto el derecho inscrito como el objeto sobre el que recae. Extrapola con esta finalidad una frase tangencial de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de abril de 2022 -que tal vez redactara él mismo como se puede deducir de la contraportada del libro que comentamos- en la que, tras citar los efectos del artículo 38 LH, habla de soslayo de unos posibles terceros perjudicados. DELGADO RAMOS sobreentiende que son los terceros hipotecarios del artículo 34 LH. Del contexto se deduce claramente que no se trata de terceros hipotecarios sino de posibles afectados (en el sentido de confundidos) por una errónea descripción de la finca registral. Que una errónea descripción registral de una finca pueda beneficiar a un tercero del artículo 34 LH perjudicando a su vecino, titular de otro derecho inscrito igualmente protegido por el artículo 34 LH sin que medie el consentimiento de este titular afectado o resolución judicial como exige el artículo 40 LH, es una contradicción que solo puede perjudicar al Registro de la Propiedad que DELGADO RAMOS pretende potenciar. Proteger a un titular desprotegiendo a los demás es desvestir a varios santos para vestir a uno solo. El espíritu del artículo 40 LH del que haría caso omiso el avatar es, como ya se ha dicho, uno de los pilares en los que descansa el sistema registral de protección de todos los derechos inscritos.
La que defendemos, en contra de DELGADO RAMOS, es la tesis del Tribunal Supremo en la sentencia de 20 de febrero de 1962, que admite que la protección registral opere en favor y en contra de tercero pero solo cuando la delimitación de la finca deriva de negocios de deslinde. Y negocio implica consentimiento expreso.

La salvaguarda de los Tribunales
En contra de esta sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1962, DELGADO RAMOS defiende con ahínco la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de abril de 2022 por la que, una vez practicada la georreferenciación de la finca, la descripción queda bajo la salvaguarda de los Tribunales. Es decir, que si el colindante que estaba de viaje y ha visto afectada su finca sin su consentimiento solo podrá remediarlo acudiendo a los Tribunales.
¿Cómo puede llegar a esta conclusión la Dirección General prescindiendo de lo que se denomina “principio de igualdad de armas”, pilar fundamental de la defensa de los derechos del ciudadano? En efecto, al colindante se le modifica la descripción de su finca prescindiendo de los requisitos del artículo 40 LH, es decir, sin su consentimiento expreso y sin mediar resolución judicial (obviamente, el pronunciamiento registral no tiene valor jurisdiccional). En cambio, cuando pretende el restablecimiento de la situación anterior, sí se le aplica en contra el artículo 40 LH no bastando su consentimiento y obligándole a iniciar un procedimiento judicial.

“A los efectos del tráfico jurídico bastaría con que se relacionaran correctamente la finca literaria del Registro con la gráfica del Catastro -empleando cada cual su lenguaje- aunque luego presentaran diferencias de cabida”

La Dirección General no puede afirmar que el colindante interesado en la rectificación de una georreferenciación no se halla legitimado para obtenerla sin acudir a los Tribunales cuando ha permitido que a él sí se le modifique sin su consentimiento. Por otra parte, el mismo artículo 40 LH establece que la rectificación podrá solicitarla el titular del dominio o derecho real “que resulte lesionado por el asiento inexacto”. Más lesionado que el vecino al que le han privado parte de su finca es difícil de imaginar. Solo quedan dos soluciones: o al georreferenciante se le exige el consentimiento expreso de todos los titulares de derechos sobre los predios colindantes, o se reconoce al colindante la posibilidad de exigir una rectificación por la misma vía que la obtuvo el georreferenciante, es decir, mediante la georreferenciación de su propia finca. Si colisionan ambas georreferenciaciones el tema deberá resolverse dentro del propio expediente o de uno nuevo con igual facilidad procedimental. Y si no se logra el acuerdo en ambos expedientes deberían suspenderse las dos georreferenciaciones y acudir, ambos georreferenciantes, a los tribunales. Sin que la presunción creada por el primero deba limitar el derecho del segundo a hacer lo propio. Esa es la igualdad de armas.
La Dirección General se ha adherido a una absurda estrategia de reforzamiento registral sin tener en cuenta que las disfunciones acabarán haciéndose evidentes en los Tribunales con la consiguiente pérdida de prestigio de la misma Dirección General y de la institución registral. La georreferenciación no puede convertirse en una carrera a ver quién “se la cuela” primero al vecino.

Por eso el acta notarial de deslinde del artículo 200 LH exige el acuerdo de todos los interesados
No resulta complicado entender que cuando se georreferencia una finca se afecta a todos los titulares de la misma y, no menos, a los de las fincas colindantes por vía indirecta. Y que si el artículo 40 LH exige el consentimiento o la resolución judicial para proceder a la modificación de los derechos inscritos sobre una finca, lo mismo deberá exigirse cuando esta se produce por vía indirecta georreferenciando la colindante. Si se pretende dar al objeto el mismo tratamiento que al derecho en sí, que al menos lo sea aplicando la totalidad de la regulación legal.
Es por eso que el artículo 200 LH en el 4º párrafo impone al notario la obligación de comunicar el inicio de expediente de deslinde “a todos los interesados”. Y debe solicitar del Registro “certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas” y solo en caso de “lograrse el acuerdo” (par. 5º, es decir, solo en caso de obtenerse el consentimiento expreso) “se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario”.
Por el contrario, en lo que no puede ser calificado sino de ligereza, DELGADO RAMOS recomienda la vía del artículo 199 LH porque tiene menos notificaciones (pág. 86).

Otros
Algunas afirmaciones del trabajo de DELGADO RAMOS son insostenibles:
1. Página 31. Punto 2.1: “Todo titular registral, por el mero hecho de serlo gozará manera automática y gratuita de una importantísima protección legal…”. Sin comentarios.
2. Página 36. Cuadro comparativo Catastro/Registro de la Propiedad. Catastro: “Para alterar una titularidad no es imprescindible el consentimiento del afectado, basta notificación. Registro de la Propiedad: “Es imprescindible el consentimiento del titular registral o la existencia de un procedimiento en el que haya sido parte con todas las garantías legales”. Como hemos tenido ocasión de ver, al titular registral colindante, con una mera notificación, se le podría privar de una buena parte del objeto de su derecho con motivo de la georrefenciación de la finca vecina. Es decir, el defecto que se le imputa al Catastro afecta también al Registro de la Propiedad con motivo de las georreferenciaciones.
3. Página 36: El Registro de la Propiedad “Define y delimita el ámbito objetivo del derecho de propiedad, aunque no tenga todavía reflejo físico aparente”. Es decir, las fincas se forman en el Registro y luego se las traslada a un reflejo físico aparente, es decir, a la realidad (“extrarregistral” en metaverso). O sea, la realidad se adapta al metaverso yendo incluso más allá del metaverso porque al menos el metaverso es un avatar de la realidad. Queda muy moderno, pero es el mundo al revés. La realidad al servicio del Registro y no el Registro al servicio de la realidad.

“Mi consejo como notario siempre ha sido, es y será que se visite la finca real (extrarregistral en metaverso) y que, en caso de duda, se deslinde con el vecino antes que con el registrador… por el bien de la publicidad registral también”

4. Página 41, Punto 4.1.5: “La protección registral del dominio público dependía casi por completo de que constara previamente inmatriculado”. Falso. El dominio público se protege por sí solo puesto que no es objeto de comercio, esté o no registrado. Añade que “el registrador habrá de velar por la protección del dominio público incluso no inmatriculado si su existencia registral pudiera apreciarse a través de la interoperabilidad de sistemas de información geográfica oficiales”. La afirmación peca de inmodestia. El dominio público se defiende solo porque es inalianeable, inembargable e imprescriptible, esté inscrito o no. A quien protege el registrador -y ahí sí prestan un buen servicio- es a los particulares que adquieren una finca que invade el dominio público. No es la primera vez que se vende un pedazo de calle que figura en el registro como finca privada con el consiguiente perjuicio del comprador por ser el dominio público intransmisible.
5. Y, para terminar, un ilustrativo ejemplo que nos pondrá los pies en el suelo. Traduzco del catalán una certificación del Registro a los efectos de inmatriculación por el artículo 203 LH: CERTIFICACIÓN ARTÍCULO 203 LH. CERTIFICO. Que una vez revisados los archivos de este Registro a mi cargo, no se ha encontrado la finca situada en la calle…, número… de… (pueblo), que se identifique con la descripción, titularidad y referencia catastral que se ha hecho constar en el documento aportado. Lo cual no quiere decir que no pueda estar inscrita con otros lindes y a nombre de titulares distintos, porque los datos aportados sobre titularidad i descripción son muy limitados”. Dado que como mínimo se aportan todos los datos catastrales, se desprende de la nota que dichos datos catastrales no permiten al registrador cohonestar Registro y Catastro. Y eso que se cita calle y número. No es su culpa. Es obvio, Catastro y Registro emplean dos lenguajes distintos, literario y gráfico, que no se pueden reconocer entre ellos. Ante la evidencia de tales carencias, pretender la aplicación del artículo 34 LH a los datos físicos de las fincas parece una temeridad.

En interés del Registro de la Propiedad
No me cuento entre los que DELGADO RAMOS dice que se incomodan ante la prevalencia del Registro de la Propiedad y sus pronunciamientos jurídicos ni entre los que califica de asustadizos.
Creo en el Registro de la Propiedad y sus pronunciamientos jurídicos y solo me asusta que funcione mal y no sirva a la sociedad como es debido.
Pienso, sinceramente, que mezclar las circunstancias físicas de las fincas con el artículo 34 LH, cuando la realidad siempre debe ser y será más potente que el metaverso, acabará debilitando la institución registral cuyos pronunciamientos jurídicos habrán de ceder ante los hechos por las razones ya apuntadas.
La protección del artículo 34 LH solo puede derivar del procedimiento de deslinde del artículo 200 LH cuando han prestado su consentimiento expreso TODOS los titulares de derechos afectados, tanto en la propia finca como en las colindantes. O de resolución judicial. Son las premisas del artículo 40 LH y de la sentencia Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1962. En otro caso, solo cabe la presunción iuris tantum derivada del artículo 38 LH al que remite el artículo 10.5 LH (que inteligentemente evita citar el art. 34 LH).
Y, en cualquier caso, debería respetarse la “igualdad de armas” procesales. No cabe que el perjudicado por la georreferenciacion de la finca contigua deba acudir a los Tribunales por el simple hecho de que se le ha adelantado su vecino siguiendo un procedimiento sin suficientes garantías y sin contar con su consentimiento expreso.
Y, añado, para tal viaje -una mera presunción iuris tantum- no hacían falta alforjas. La Ley 13/2015 ha dado lugar desde su entrada en vigor a más de 450 resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Solamente este dato traducido en tiempo y coste para el ciudadano es insostenible. A los efectos del tráfico jurídico bastaría con que se relacionaran correctamente la finca literaria del Registro con la gráfica del Catastro -empleando cada cual su lenguaje- aunque luego presentaran diferencias de cabida, ya que no de configuración porque el sistema de descripción literaria no es suficientemente expresivo de la forma perimetral. El interesado quedaría informado de ambas descripciones sin coste alguno. A partir de ahí, él sabe lo que debe hacer. Seguramente visitar la finca. No descubro nada, es el espíritu inicial de la coordinación Catastro-Registro. Y es lo que hacen los bancos, las inmobiliarias y los profesionales cuando exigen una tasación.
Mi consejo como notario siempre ha sido, es y será que se visite la finca real (extrarregistral en metaverso) y que, en caso de duda, se deslinde con el vecino antes que con el registrador… por el bien de la publicidad registral también.

Palabras clave: Catastro, Registro, Metaverso.
Keywords: Land Register, Register, Metaverse.

Resumen

La finca registral propuesta por DELGADO RAMOS en su reciente obra "Georreferenciación de fincas registrales y su coordinación con el Catastro", es un avatar de la finca real. La finca registral es el metaverso. A partir de aquí, todo es posible. En esta propuesta la finca la define el registrador desde su despacho gracias a las miríficas virtudes de la calificación. En su opinión, eso refuerza al Registro de la Propiedad. Mucho me temo que sea justo lo contrario.

Abstract

The registered property proposed by DELGADO RAMOS in his recent work "Georeferencing of registered properties and their coordination with the Land Register" is an avatar of the real property. The registered property is the metaverse. From this point on, anything is possible.
According to this proposal, the property is defined by the registrar in his office thanks to the marvellous virtues of the valuation. In Ramos’ opinion, this strengthens the Land Registry. However, I am afraid the opposite is true.

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