VARIA

Situación actual
En cuatro anteriores artículos publicados en la revista EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, números 89, 96, 105 y 109, he tratado de poner de manifiesto las carencias, contradicciones y disfunciones de la Ley 13/2015, así como el desviado desarrollo de la misma que se pilota desde los despachos de la DGSJFP.

Tal desarrollo pivota sobre: a) el inviable juicio de identidad entre la finca registral y la catastral emitido por el registrador; b) la sustitución de la finca real, como “circunstancia de hecho” preexistente en la “realidad inmobiliaria” (art. 18 LCI), por la finca creada por el registrador mediante un llamado “pronunciamiento jurídico del registrador” (finca metaverso) como objeto del derecho de propiedad que se impone a la presunción de exactitud del Catastro merced a una interpretación sesgada del artículo 3 LCI; y c) olvido de la finca real y de que la vertiente fiscal del Catastro le impone que, para respetar el principio constitucional de capacidad contributiva, la finca necesariamente ha de corresponderse con la “realidad inmobiliaria” (art. 18 LCI). Si el Catastro, una vez efectuada la verificación de la “realidad inmobiliaria”, comprueba no se ajusta a ella el “pronunciamiento jurídico” del registrador, deberá rechazar éste último porque distorsiona el principio constitucional de capacidad contributiva.
En consecuencia, si el Registro no queda vinculado por la presunción de exactitud del Catastro y el Catastro no queda vinculado por el pronunciamiento del registrador, se acaba aquí la coordinación. Tal como se acabaron en su día las sucesivas “pruebas piloto” llevadas a cabo durante más de 50 años.

“Si el Registro no queda vinculado por la presunción de exactitud del Catastro y el Catastro no queda vinculado por el pronunciamiento del registrador, se acaba aquí la coordinación”

Los hitos esenciales han quedado reseñados y los resumo en los siguientes puntos:
1) El juicio de identidad entre la descripción literaria registral y la gráfica catastral es un juicio ficticio por disparidad de lenguaje -literario uno y gráfico el otro- de forma que no se puede ir más allá de la mera correspondencia entre ambas, es decir, que ambas descripciones se refieren básicamente a la misma finca (art. 9 LH). En una imagen fácil de entender, el juicio de identidad, siendo dispar el lenguaje, sería tanto como declarar que una novela es idéntica a una sinfonía (1).
2) La descripción gráfica de la finca registral se define por el registrador con base en indicios (sic en la Resolución conjunta de 2020) derivados de la superposición de planos (sic en la Resolución de 25 de enero de 2023) y de los recintos fotointerpretados (sic en la Resolución conjunta de 2020), lo que es insuficiente a todas luces.
3) Esta insuficiencia no puede resolverse en nuestro sistema jurídico inmobiliario priorizando la finca creada por el registrador (“finca metaverso”) sobre la finca real. Si en caso de oposición de un colindante acaba decidiendo el juez en un procedimiento declarativo entre cuyos medios de prueba es prioritaria la inspección directa de la finca, es obvio que el objeto del derecho de propiedad no puede ser la “finca metaverso” creada por el registrador sino la finca real.
4) El sistema de notificaciones del procedimiento del artículo 199 LH es netamente insuficiente, especialmente porque ni se notifica a todos los interesados, ni hay un sistema de actualización de propietarios colindantes y domicilios.
5) No se está aplicando el artículo 40 LH que exige para practicar una modificación con plenos efectos el consentimiento expreso de todos los colindantes -cuyas fincas están igualmente protegidas por el Registro- o resolución judicial.

“El objeto de derecho no es la finca registral definida por el registrador en un supuesto pronunciamiento jurídico (‘finca metaverso’) sino la finca real”

6) Salvo que se cumplan las previsiones del artículo 40 LH los asientos practicados no pueden quedar bajo la salvaguardia de los Tribunales porque se altera el principio de igualdad de armas procesales con los colindantes que no han manifestado su consentimiento de forma expresa. Siguiendo la actual tesis de la DGSJFP se llega al absurdo de que en los supuestos de diferencia de cabida inferior al 5%, en que la notificación al colindante es posterior, éste último debería acudir al juicio declarativo para obtener la corrección. Es obvio, pues, que el legislador sólo pensó en aproximar la finca literaria registral a su representación gráfica, no en un efecto tan radical. Según el artículo 9 LH basta con que la representación gráfica aportada y la descripción literaria se refieran básicamente a la misma finca.
7) Los artículos 17, 20, 38 y 35 LH, reguladores del tracto sucesivo, de la presunción de exactitud y de la presunción posesoria, vienen referidos solamente a titularidades reales. La coletilla que añade la DGSJFP al relacionarlos con la “ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo” incurre en petición de principio y es una creación sin base legal.
8) Carece de sentido hablar de doble inmatriculación de un solapamiento gráfico.
9) El Registrador no puede ignorar la presunción de exactitud del Catastro pues el artículo 3 LCI sólo da prevalencia a los pronunciamientos jurídicos del registrador relativos a la titularidad y derechos sobre la finca. En lo demás el principio es la bidireccionalidad de la información catastral y registral según declara la Exposición de Motivos de la Ley 13/2015.
10) Sólo la finca real es idéntica a sí misma y el Catastro tiene por objeto reflejar “la realidad inmobiliaria” (art. 18.1 LCI). Los planos son sólo una representación de la realidad, no la realidad misma.
11) El Registrador sólo superpone planos pero carece de medios para comprobar sobre la finca real el acierto de la descripción gráfica que decide incorporar.
12) Sólo el Catastro tiene competencia para levantar planos in situ y comprobar la exactitud de los mismos sobre la finca real (ver Circular 3/2006, de 27 de abril).
13) Analizado desde el punto de vista de la eficiencia del sistema, parece absurdo que una demanda sobre la propiedad de la finca en su totalidad sea objeto de una anotación preventiva que, en principio, no cierra el registro y permite la comerciabilidad de la finca, mientras que un simple solapamiento cartográfico -a veces sin trascendencia alguna sobre la finca real como es el caso de la Resolución DGSJFP de 23 de enero de 2023 en donde sólo se debate una discrepancia cartográfica- provoca, a la mínima alegación medianamente fundada de un colindante, la denegación de la inscripción y consiguiente retirada de la finca del comercio hasta que se resuelva el pleito. En tiempo puede suponer fácilmente, tal como están los juzgados, tres o cuatro años.

“Carece de todo sentido la diversidad de procedimientos según el funcionario que los dirija: catastrales, notariales y registrales. La distinción debe establecerse en función de la naturaleza y magnitud de la discrepancia”

14) Desde el punto de vista del coste económico, la reforma introducida por la Ley 11/2023 en el artículo 238,4 LH que hace de la introducción de las bases gráficas una inscripción independiente, sin reducción arancelaria alguna, traslada al usuario no sólo el coste de dotar al Registro de bases gráficas sino un importante margen adicional. Consecuencia inexplicable si se tiene en cuenta que el Catastro tiene ya las bases gráficas, las ortofotos del PNOA, la cartografía histórica y un largo etcétera de datos que ya pagó en su día el contribuyente (2).
15) Se ha quebrado la idea de coordinación a través de una interpretación sesgada del artículo 3 LCI. Recordemos que el artículo 3 LCI dispone que los datos contenidos en el Catastro se presumen ciertos, salvo prueba en contrario y “sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán”. Es obvio que los “pronunciamientos jurídicos” se refieren a las titularidades civiles. Sucede, no obstante, que en los despachos de la DGSJFP se ha sustituido la finca como “circunstancia de hecho” que deriva de la “realidad inmobiliaria” (art. 18 LCI) por un “pronunciamiento jurídico del registrador” con la finalidad de que el Registro quede excluido de la presunción de exactitud del Catastro cuando describe la finca. Así, el registrador no queda vinculado por la presunción de exactitud del Catastro. Al revés de lo que sucede en toda Europa: que el Catastro fija la finca y el Registro le aplica los derechos. Como ya se ha dicho al principio, el “pronunciamiento jurídico” del registrador no puede tener consecuencia en el ámbito fiscal, por lo que tampoco el Catastro quedará vinculado cuando el “pronunciamiento” discrepe de la “realidad inmobiliaria” (art. 18 LCI), lo que está sucediendo más a menudo de lo que sería deseable. Acaba aquí la coordinación y entra la duplicidad de cartografías. Un invento español, lento y caro, que no sigue ningún país en Europa.
16) La sublimación de la tesis de los despachos de la DGSJFP es la pretendida prevalencia de la finca registral derivada del “pronunciamiento jurídico” del registrador (finca metaverso) sobre la finca real. Tesis que es imposible que supere la fase probatoria in situ de un juicio declarativo.
Lo expuesto no deriva de la Ley 13/2015, ni es fortuito. Se trata de una construcción a la que poco importa el interés público.

Una propuesta de solución
Procede, sin duda, una simplificación de un sistema que ya ha dado lugar a más de 600 resoluciones de la DGSJFP, los consiguientes juicios declarativos y las fincas paradas.
Las premisas deberían, ser:
1) El objeto de derecho no es la finca registral definida por el registrador en un supuesto pronunciamiento jurídico (“finca metaverso”) sino la finca real. La finca registral con efectos frente a terceros sólo puede obtenerse si media el consentimiento expreso de todos los titulares de derechos afectados, sin excepción, o resolución judicial en la que hayan sido parte litigante (art. 40 LH) (3).
2) Carece de todo sentido la diversidad de procedimientos según el funcionario que los dirija: catastrales, notariales y registrales. La distinción debe establecerse en función de la naturaleza y magnitud de la discrepancia.
3) Las diferencias entre la finca real y la catastral y/o registral inferiores al 5% basta con que se mencionen en la inscripción.
4) Las superiores deberán notificarse previamente a los colindantes catastrales y/o registrales y mediante edictos en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento para advertir a cualesquiera otros posibles titulares de derechos.

“El principio constitucional de capacidad contributiva exige conformidad con la realidad inmobiliaria”

5) El procedimiento ha de ser catastral verificando el Catastro los datos sobre la finca real. Carece de todo sentido que el funcionario que decide la cuestión -el registrador- carezca de formación y de competencia funcional para efectuar la lógica comprobación del resultado de su decisión sobre el terreno. La diferencia deberá resolverse en sede de Catastro para concordar la descripción gráfica con la realidad inmobiliaria tal como exige el artículo 18.1 LCI y conforme al procedimiento previsto en el mismo. El principio constitucional de capacidad contributiva exige dicha conformidad con la realidad inmobiliaria.
6) El procedimiento no debe ser ni el registral ni el notarial, salvo que se apoye en el consentimiento expreso de los titulares de derechos afectados conforme al artículo 40 LH.
7) Carece de sentido que la anotación preventiva de demanda de propiedad -la enmienda a la totalidad, por decirlo de alguna manera- no cierre el Registro y, en cambio, sí lo cierre un leve solapamiento de lindes.
8) El Registro debe simplemente constatar y publicar la discrepancia entre colindantes mediante una anotación preventiva de discordancia en la representación gráfica, que se convertirá en anotación preventiva de demanda si se inicia la vía judicial.
9) El juicio declarativo sólo procede si, tras constatarse la discrepancia, alguno de los titulares de derechos afectado decide iniciar el procedimiento.
10) Deberá proveerse al Catastro mediante la correspondiente tasa de los medios materiales y humanos para dar respuesta a las solicitudes.
11) La anotación preventiva se cancelará cuando se cierre el procedimiento catastral de subsanación de discrepancias o la demanda judicial termine en sentencia firme.
La publicidad formal y material debería quedar:
a) Si la incorporación o modificación de las bases gráficas se realiza según las premisas del artículo 40 LH -es decir, si media el consentimiento expreso de todos los titulares de derechos afectados sean de la propia finca o de las colindantes, o resolución judicial en procedimiento ordinario al que hayan sido citados todos los anteriores- podrá atribuirse a la base gráfica plenos efectos frente a terceros.
b) En cualquier otro caso, las bases gráficas serán incorporadas sin perjuicio de los legítimos derechos de terceros en cuanto a la descripción gráfica de la finca.

“Todo lo escrito hasta ahora sobre la coordinación Catastro-Registro ha obedecido a una preocupación como ciudadano y contribuyente”

A partir de aquí, caben tres posibilidades:
a) Si la discordancia representa una diferencia de superficie inferior al 5%, bastará con que conste dicha circunstancia
b) Si la discordancia es superior al 5% el registrador notificará a los titulares de las fincas colindantes según el Catastro y según el Registro así como a otros posibles titulares por título no inscrito mediante edicto publicado en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento correspondiente. A partir de la notificación:
- Si no hay alegaciones, se incorporarán las bases graficas al Registro, sin perjuicio de derechos de terceros.
- Si hay alegaciones, el Registrador tomará anotación preventiva por disparidad en las bases gráficas y lo comunicará al Catastro para que inicie un procedimiento de subsanación de discrepancias con el fin de concordar la descripción gráfica con la realidad inmobiliaria (art. 18 LCI). La incorporación se practicará igualmente sin perjuicio de derechos de terceros.
c) Si no se llega a acuerdo en este procedimiento, los interesados podrán acudir a la autoridad judicial con lo que la anotación preventiva pasará a ser anotación preventiva de demanda. Si este procedimiento judicial se sustancia con todos los titulares de derechos sobre la finca concernida y sus colindantes, podrá inscribirse la base gráfica con plenos efectos frente a terceros. En este caso, se inscribirán las bases gráficas de la finca y se pondrá nota marginal de remisión en todas las colindantes para dejar constancia de que el linde común surte efectos frente a terceros.
Para concluir, quiero dejar constancia de que todo lo que he escrito hasta ahora sobre la coordinación Catastro-Registro ha obedecido no tanto a mi condición de notario -y, menos aún, a una para mí inexistente rivalidad corporativa con los registradores- como a una preocupación como ciudadano y contribuyente (4).

(1) Un ejemplo: inmatriculación de una finca en la calle Mayor de un pueblo, con su correspondiente referencia catastral y su descripción gráfica. La registradora, al emitir la certificación del artículo 203 LH, dice literalmente siguiendo un modelo de uso generalizado: “CERTIFICO. Que una vez revisados los archivos de este Registro a mi cargo, no se ha encontrado la finca situada en la calle Mayor número 15 de...., que se identifique con la descripción, titularidad y referencia catastral que se ha hecho constar en el documento aportado. Lo cual no quiere decir que no pueda estar inscrita con otros lindes y a nombre de titulares distintos porque los datos aportados sobre titularidad y descripción son muy limitados”. Es decir, se manifiesta incapaz de cohonestar los titulares y lindes en una finca situada nada menos que en la calle Mayor.
(2) Un ejemplo: incorporación al Registro de bases gráficas en una única manzana con dos fincas registrales de un mismo propietario. La georreferenciación de las cuatro calles no admite duda como ya reconoce un documento del Ayuntamiento. Varía ligeramente el límite interior común entre ambas. Es decir, una única rectificación vale para las dos y la consiente el único propietario de ambas. Coste: 3.000 euros una y 4.000 euros la otra. Seis veces el S.M.I. Seguramente no somos conscientes del país en que vivimos.
(3) Un ejemplo: se trata de incorporar las bases gráficas de unas parcelas al Registro. El registrador no tiene en cuenta la existencia de un desplazamiento cartográfico. Una vez inscritas las representaciones gráficas de cada parcela resulta que invaden en varios metros la vía pública. Si alguien adquiere una de las parcelas de buena fe ¿prevalece la finca metaverso?
(4) Todos los ejemplos son reales.

Palabras clave: Catastro, Registro, Coordinación.

Keywords: Land Register, Registration, Coordination.