VIVIENDA

Vivimos tiempos convulsos en el ámbito de los arrendamientos urbanos. No obstante, estamos bastante acostumbrados a ello, pues no hay Gobierno que se precie que no pretenda su modificación legislativa, ya sea en el ámbito sustantivo o procesal, dada la alarma social que suscitan. Acostumbrados a la ley del péndulo que preside esta normativa, ahora toca proteger al arrendatario, alejándonos del necesario consenso que requiere esta materia de enorme trascendencia y que se logró, aunque parcialmente, con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Las constantes reformas desde entonces pecan de precipitación y falta de reflexión, careciendo en ocasiones del necesario rigor jurídico y, desde luego, de la mínima estabilidad que esta normativa exige.

En el contexto actual, se está produciendo una clara contracción del mercado del alquiler de viviendas que requiere, no tanto de reformas de la LAU (1), sino de la adopción de medidas dirigidas a la construcción de viviendas protegidas destinadas al arrendamiento, que ni Gobierno ni Comunidades Autónomas cumplen de forma suficiente y, especialmente, de aquellas otras que doten de la necesaria seguridad jurídica a los propietarios de viviendas, sin que ello suponga dejar al margen la protección de las situaciones de vulnerabilidad. Es asumible, aunque no deseable, que el legislador de turno incline la norma a un determinado ideario ideológico, y que, por ejemplo, incremente el plazo de duración de los contratos de arrendamiento o adopte otras medidas, incluso limitativas del derecho de propiedad, pues la Constitución no lo impide; lo que sin embargo no es admisible, es que se ponga en juego el principio de tutela judicial efectiva, como está ocurriendo en la actualidad con las últimas reformas procesales, que exigen, en determinados supuestos, el cumplimiento de presupuestos previos que dificultan extraordinariamente la presentación de demandas de desahucio, o de exigencias procedimentales que paralizan los juicios de este tipo durante largos periodos de tiempo, provocando una extraordinaria inseguridad jurídica. Ya no es excepcional, por ejemplo, que determinados procedimientos de esta naturaleza se prolonguen durante más de dos o tres años desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento efectivo del demandado.

“Uno de los efectos perniciosos de esta crisis lo observamos en los arrendamientos de temporada que en los últimos años han adquirido una marcada notoriedad, primero por su confusión con los arrendamientos de apartamentos turísticos y, más recientemente, por su incremento exponencial, en un intento fraudulento de eludir la más restrictiva normativa arrendaticia para los propietarios de viviendas”

Uno de los efectos perniciosos de esta crisis, lo observamos en los arrendamientos de temporada que en los últimos años han adquirido una marcada notoriedad, primero por su confusión con los arrendamientos de apartamentos turísticos y, más recientemente, por su incremento exponencial, en un intento fraudulento de eludir la más restrictiva normativa arrendaticia para los propietarios de viviendas.
La LAU del 94, abandonó la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y de locales de negocio y asimilados, para diferenciar entre arren¬damientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad permanente de aquella del arrendatario, y para usos distintos, categoría esta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, y los tradicionales de local de negocio. Por ello, el artículo 3.2, hace referencia específica a estos arrendamientos, encuadrándolos dentro de los de uso distinto al de vivienda, afirmando que en especial, tendrán esta consideración los “celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra”.
Un arrendamiento de temporada es por lo tanto aquel que, siendo de vivienda, no tiene como destino primordial satisfacer la nece¬sidad permanente de esta por el arrendatario. Su característica fundamental es que, al calificarse de uso distinto, prima el principio de autonomía de la voluntad en su regulación, con amplia libertad de las partes en cuanto a su configuración, a diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda. Ejemplos son, no solamente el que cita la norma de arrendamiento de verano, el más propio en la época de promulgación de la Ley, sino también los de estudiantes que ocupan la vivienda solamente para el curso lectivo, los de funcionarios o trabajadores destinados por un determinado período de tiempo, etc. Si nos hallamos ante estos casos, aunque nada diga la norma, es necesario especificar en el contrato con toda claridad el motivo que justifica la temporalidad, incluso acompañando como anexo algún documento que muestre la situación específica del arrendatario, para evitar ulteriores intentos de convertirlo en un arrendamiento ordinario de vivienda.
Como anunciábamos con anterioridad, este tipo de arrendamientos ha adquirido protagonismo, en primer lugar, por su confusión con los arrendamientos de apartamentos turísticos. La proliferación de estos últimos está transformando los centros urbanos de nuestras ciudades que han visto como muchos de sus habituales residentes han ido desapareciendo, siendo sustituidos por turistas ocasionales. Los precios de las viviendas han subido exponencialmente originando su inaccesibilidad para los vecinos del barrio que se sienten invadidos y sufren las innumerables molestias por el constante trasiego de personas que ocupan aquellas, padeciendo ruidos constantes, suciedad, etc. La alarma social generada por distintos sectores de la sociedad, asociaciones vecinales, pero también hoteleras que ven afectado su negocio, ha motivado la reacción del legislador que, como suele ser habitual cuando el motivo es el mencionado, lo hace precipitadamente, acudiendo especialmente a la vía administrativa con una vocación hiper reguladora, olvidando que desde un punto de vista civil es necesario previamente regular las distintas modalidades de las relaciones contractuales.
El problema no se suscita en aquellos apartamentos que llevan aparejados servicios complementarios como pueden ser de limpieza o similares, ni tampoco con los de empresas que los prestan en la totalidad de un edificio destinado en exclusiva a este fin; sino con modalidades de contratos que tradicionalmente se han considerado como de temporada, pensemos en los de verano que precisamente menciona el artículo 3.2, es decir, del apartamento de la playa por un mes o quince días, y que ahora algunas comunidades autónomas califican administrativamente como de turísticos. Actualmente nos encontramos con que la falta de definición de lo que son los arrendamientos turísticos en la LAU, impide diferenciarlos debidamente de lo que son los arrendamientos de temporada. El artículo 5 e) no define lo que son, se limita a excluir del régimen jurídico de la LAU a las cesiones temporales de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. Pues bien, dicha remisión a la normativa administrativa es la que nos obliga a fijar en esta el criterio diferenciador de uno y otro contrato. Es decir, cuando la normativa específica de la respectiva comunidad autónoma califique el arrendamiento como turístico, el contrato quedará excluido de LAU, rigiéndose por lo libremente pactado por las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el Código Civil.

“En esta tesitura, y aunque reiteremos que debería ser prioritaria la adopción de otras medidas, efectivamente resulta conveniente una reforma de la LAU que clarifique el alcance de este tipo de arrendamientos y la necesidad de acreditar la causa de su temporalidad”

El segundo gran problema con el que se han enfrentado los arrendamientos de temporada, es el de su incremento con el objeto de eludir la más restrictiva normativa arrendaticia para los propietarios de viviendas.
Realmente, desde la publicación de LAU, han existido casos de fraude por parte de arrendadores que intentan calificar como tales, arrendamientos de vivienda normales, especialmente en lo referente a su duración, pero la respuesta de los Tribunales ha sido clara y concluyente (2), sin que la convivencia entre arrendamientos de vivienda y de temporada haya planteado problemas de índole jurídico. No obstante, es cierto que la jurisprudencia menor de nuestros Tribunales nos ha mostrado el camino a seguir para evitar abusos de las partes y que pasan principalmente por acreditar documentalmente la temporalidad de la residencia del arrendatario.
Por lo tanto, en esta tesitura, y aunque reiteremos que debería ser prioritaria la adopción de otras medidas, efectivamente resulta conveniente una reforma de la LAU que clarifique el alcance de este tipo de arrendamientos y la necesidad de acreditar la causa de su temporalidad. La Disposición Adicional Quinta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, ya preveía la creación de un grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda y, dentro de estos, en particular, de los de temporada. Igualmente, aunque no sea fruto de dicho trabajo, determinados Grupos Parlamentarios han presentado recientemente una Proposición de Ley relativa a la regulación de los contratos de alquiler de vivienda por temporada y alquiler de habitaciones que ha sido rechazada por el Congreso de los Diputados el 17 de septiembre de 2024 (3).
La reforma, por lo tanto, es necesaria y el último texto propuesto, inesperadamente rechazado, manifiestamente mejorable, con notables defectos jurídicos, de redacción y con barreras que, sin embargo, deberían ser superables en cualquier negociación sin carga política. De este modo, creemos que resulta cuestionable que un arrendamiento de esta naturaleza se limite por ejemplo a seis meses y no a un año, o que se permita al arrendatario su cesión por la mera comunicación al arrendador o que se impongan a este las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda, etc., pero no, por el contrario, que se justifique en el propio contrato su temporalidad, el plazo de desistimiento o el importe de la fianza. Lamentablemente en los tiempos actuales resulta imposible el tan anhelado consenso, hasta en cuestiones de esta naturaleza y, es difícilmente justificable que el apoyo o rechazo, se produzca, no por cuestiones jurídicas, sino como consecuencia de otros acuerdos entre partidos, que nada tienen que ver con la norma, o de desacuerdos puntuales que pretenden evidenciar el rechazo a otras decisiones políticas.

(1) En reiteradas ocasiones hemos abogado por una necesaria reforma de la LAU, pues 29 años no pasan en valde, siendo necesaria su adaptación a los tiempos actuales, sin embargo, ahora resulta inviable. Así por ejemplo en la monografía: Arrendamientos Urbanos. Comentarios, legislación y jurisprudencia, Editorial Jurídica Sepín S.L., Madrid, 2022.
(2) La casuística es muy amplia, y así citamos las Sentencias de las AA. PP. Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, 398/2019, de 25 de octubre (rec. 769/2018; pte.: MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ (SP/SENT/1038956); Baleares, Sección 3.ª, 1/2018, de 9 de enero (rec. 470/2017; pte.: ANTONIA PANIZA FULLANA) (SP/SENT/944299); Granada, Sección 3.ª, 51/2016, de 2 de marzo (rec. 573/2015; pte.: JOSÉ LUIS LÓPEZ FUENTES) (SP/SENT/864635); Madrid, Sección 10.ª, 294/2014, de 25 de septiembre (rec. 308/2014; pte.: MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO) (SP/SENT/790476); Madrid, Sección 21.ª, 163/2014, de 4 de marzo (rec. 680/2012; pte.: ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ) (SP/SENT/763167); Vizcaya, Sección 5.ª, 252/2013, de 3 de octubre (rec. 302/2013; pte.: MARÍA ELISABETH HUERTA SÁNCHEZ) (SP/SENT/764059) o Barcelona, Sección 4.ª, 164/2013, de 20 de marzo (rec. 409/2012; pte.: MARÍA MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ-OLALDE) (SP/SENT/739057). Si bien un ejemplo de fraude de ley es la concatenación de sucesivos contratos arren¬damientos de temporada, no consideran su concurrencia las Sentencias de las AA. PP. Baleares, Sección 4.ª, 62/2020, de 19 de febrero (rec. 639/2019; pte.: GABRIEL AGUSTÍN OLIVER KOPPEN) (SP/SENT/1046906) o AP Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, 133/2016, de 11 de abril (rec. 673/2015; pte.: MARÍA DEL CARMEN PADILLA MÁRQUEZ) (SP/SENT/873391), en casos de firma de sucesivos contratos de temporada, distinguiendo, en la primera de ellas, la existencia de rentas distintas según el período fuese estival o invernal.
(3) 172 votos a favor: PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV, Podemos, BNG, Coalición Canaria y José Luis Ábalos, exdiputado socialista ahora integrado en el Grupo Mixto; y 178 votos en contra: Junts, PP y Vox.

Palabras clave: Arrendamiento de temporada, Crisis de la vivienda, Apartamentos turísticos.
Keywords: Seasonal rentals, Housing crisis, Tourist apartments.