VIVIENDA

Los días 10 a 12 de julio se celebró en el Palacio Miramar de San Sebastián el Curso de Verano 2024 titulado “Vivienda: sus desafíos. Reflexiones y propuestas”, en sus tres vertientes de Persona, Empresa y Tecnología, que fue organizado por la Fundación Notariado, que tengo el honor de dirigir, y la Universidad del País Vasco. Las sesiones fueron extraordinariamente interesantes y clarificadoras. A continuación haremos una breve referencia al contenido de las mesas, a partir de las conclusiones enviadas por los moderadores y nuestras notas.

Primera mesa redonda: “El derecho a la vivienda digna y adecuada”
Moderada por quien esto suscribe tuvo como ponentes a Fernando Savater, filósofo y escritor; Matilde Cuena Casas, Catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid; Álvaro Galmés Cerezo, arquitecto y escritor, de la Universidad Europea; y Pablo de Lora, Catedrático de Filosofía del Derecho en la Universidad Autónoma de Madrid. En esta mesa se señalaron las dos facetas esenciales de la vivienda: cumplir la necesidad primaria de descanso, alimentación e higiene y por otro lado el ser una mercancía producida a fin de ser vendida o alquilada, adquiriendo un valor de cambio como objeto mercantil. La tensión entre estas dos facetas puede crear graves problemas, ya sea en la satisfacción de esa necesidad social o en la funcionalidad del mercado y en la tutela del derecho de propiedad. La Constitución Española de 1978 declara en su artículo 47 el derecho de todos los españoles al disfrute de una vivienda digna y adecuada. Esta fue, sin duda, una de las primeras cuestiones a tratar: si el derecho a la vivienda es el derecho subjetivo a “exigir” una vivienda o si es más bien -como parece más exacto, salvo en alguna Comunidad- un mandato al legislador para que promueva las medidas necesarias para que los ciudadanos puedan acceder a una vivienda. En este mismo número se da noticia de un artículo de prensa en el que abordaba de forma más extensa esta cuestión.

“La Constitución Española de 1978 declara en su artículo 47 el derecho de todos los españoles al disfrute de una vivienda digna y adecuada”

Segunda mesa redonda: “El acceso a la vivienda de personas de especial protección”
Moderada por Concepción Pilar Barrio Del Olmo, Vicedecana del Colegio Notarial Madrid y Notaria de Madrid, fueron ponentes Juan Antonio Báez Morín, Vicepresidente del Consejo de la Juventud de España; Eduardo Gutiérrez Sanz, Subdirector de Provivienda; Luis Cayo Pérez Bueno, Presidente de CERMI (Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad); y Juan Ignacio Vela Caudevilla, Coordinador del Ecosistema Senior de Fundación ONCE.
Se afirmó que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, no ha conseguido el objetivo principal para el que fue aprobada que es, en cumplimiento del deber impuesto por el artículo 47 CE, proteger el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute, con especial atención a jóvenes y personas en situación de vulnerabilidad. Báez Morín señaló los problemas de los jóvenes para acceder a una vivienda, en propiedad o arrendamiento, tales como la precariedad laboral y la falta de oferta de vivienda que año tras año se van agravando. En esta línea, como se mencionó, el Informe del Banco de España correspondiente a 2023 publicado el 30 de abril de 2024, señala que los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta, jóvenes y población inmigrante, y en determinadas zonas geográficas, áreas urbanas y turísticas.

“¿El derecho a la vivienda es el derecho subjetivo a ‘exigir’ una vivienda o un mandato al legislador para que promueva las medidas necesarias para que los ciudadanos puedan acceder a una vivienda?”

Luis Cayo Pérez Bueno afirmó que la accesibilidad universal debería ser objetivo básico. Se trata de asegurar la habitabilidad de las viviendas, entendida como el conjunto de los requisitos mínimos de calidad, funcionalidad y accesibilidad que deben cumplir para garantizar la dignidad y la salud de las personas. Para ello será necesario reformar la LPH, como viene reclamando desde hace tiempo. Esta omisión supone que personas con discapacidad y mayores con problemas de movilidad sigan estando presas en sus viviendas por carecer de condiciones de accesibilidad sus edificios, lo que conlleva el aislamiento de tales personas con sus graves consecuencias físicas y psíquicas, como recordó Juan Ignacio Vela Caudevilla.
Se señalaron como posibles soluciones la promoción de vivienda pública y de alquileres accesibles. Además, el representante de CERMI señaló el impulso del arrendamiento de viviendas por parte de entidades de iniciativa social no lucrativa a favor de personas con discapacidad. El representante de Provivienda propuso la posibilidad de implementar el modelo de las Housing Associations en España, en colaboración con el sector público.
Dada la necesidad de cambios legislativos y su coste, se apeló a soluciones que provengan de la sociedad civil y que los notarios han propuesto, como pueden ser las comunidades habitacionales, la propiedad temporal de la vivienda o negocios jurídicos como el acogimiento de personas mayores o los pactos convivenciales.

“La Ley 12/2023, de 24 de mayo, no ha conseguido el objetivo principal para el que fue aprobada: proteger el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute, con especial atención a jóvenes y personas en situación de vulnerabilidad”

Tercera mesa redonda: “La construcción de la vivienda pública y privada en España”
Moderada por Ramón Múgica Alcorta, notario de Bilbao, fueron ponentes Roberto Blanco Escolar, Director del Departamento de Análisis Macrofinanciero y Política Monetaria del Banco de España; Fernando Cos-Gayón, Director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación de la Universidad Politécnica de Valencia y Director del Observatorio de la Vivienda de la UPV; Juan Antonio Gómez-Pintado, Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE); y Mario José Yoldi Domínguez, Director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno Vasco.
En esta mesa se destacaron varios problemas. En primer lugar, la rigidez de la oferta de vivienda y su escasez por el elevado precio del suelo finalista (debido a su escasez), el largo plazo que se requiere para transformar el suelo hasta convertirlo en urbano (y los elevados costes que lleva aparejada su transformación), la desfavorable coyuntura creada por el desabastecimiento y consecuente encarecimiento de los materiales que intervienen en la edificación (pandemia Covid, guerra Rusia-Ucrania), el encarecimiento de la financiación tras las medidas monetarias restrictivas en un sector que necesita recurrir a la financiación ajena aunque sea en una proporción mínima del 50%, la elevación del coste de la mano de obra… En muchas Comunidades Autónomas otro factor consiste en la alta imposición, 25% del precio de la vivienda. Tratándose de VPO, además, la congelación del módulo.
En segundo lugar, y haciendo historia, se recordó que la esencia de la política de vivienda en nuestro país durante el siglo XX ha pivotado sobre tres ejes: la contención de alquileres por la legislación de arrendamientos; la desgravación fiscal a la compra de viviendas; y la producción de VPO. Pero de estas últimas se ha producido una reducción a partir de los años 90 y los precios básicos de la VPO se alejan de los de mercado, reduciendo los incentivos de la inciativa privada. Además, la construcción de vivienda pública en España ha caído un 86 % con respecto al máximo histórico registrado en 2006.

“En España la oferta de vivienda en alquiler es escasa como consecuencia de que durante muchos años se primó el acceso en propiedad. En zonas tensionadas y para colectivos objetivamente en dificultades el alquiler social podría ser una opción a promover”

En busca de soluciones, se destacó la necesidad de buscar alternativas: el alquiler de vivienda. En España la oferta de vivienda en alquiler es escasa como consecuencia de que durante muchos años se primó el acceso en propiedad. En zonas tensionadas y para colectivos objetivamente en dificultades (por carecer de recursos, juventud…), el alquiler social podría ser una opción a promover. Tal vez los fondos Next Generation, dentro del Plan UE de Recuperación, Transformación y Resiliencia, podrían ayudar al acceso al alquiler de estos colectivos de rentas más bajas.
También es imprescindible la colaboración público-privada. Se trata de aplicar un modelo concesional, algo parecido a la concesión de obra pública adaptada a la vivienda. Es decir, una fórmula de gestión indirecta, en que el control se reserva a la Administración cofinanciadora y la gestión al sector privado. Ello ayudaría a crear una infraestructura de viviendas, con cesión de derecho de superficie al concesionario, por ejemplo, para la promoción y gestión de viviendas. En España, la estructural escasez de los parques públicos de vivienda explica la inaccesibilidad a vivienda de las capas de población de rentas más bajas. Además se constata que son pocos los licitadores que se presentan a los sistemas de selección, y ello obedece a varias causas: el aumento de costes y rigidez del módulo, el cambio de modelo de compra a alquiler (con desaparición de las preventas, lo que obliga al promotor a tener elevadísimos recursos o recurrir a financiaciones alternativas)…
Hay una urgente necesidad de construir vivienda asequible, más teniendo en cuenta el pronóstico demográfico, que apunta a un número creciente de formación de hogares con reducción de habitantes por hogar.

Cuarta mesa redonda: “Vivienda y financiación (pública y privada)”
Fue moderado por Eduardo García Parra, notario y Director del Instituto Valenciano de Estudios Notariales (IVEN) del Colegio Notarial de Valencia. Los Ponentes fueron José García Montalvo, Catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y Profesor Investigador de la Barcelona Graduate School of Economics y del IVIE; Cristina Freijanes Presmanes, secretaria General de la Unión de Cooperativas de Crédito (UNACC); María Paz Navarro García, responsable de Regulación, Servicios Interbancarios y Proyectos en Cooperación de la CECA; y Javier Rodríguez Pellitero, Secretario General de la AEB.

"Hay una urgente necesidad de construir vivienda asequible, más teniendo en cuenta el pronóstico demográfico, que apunta a un número creciente de formación de hogares con reducción de habitantes por hogar”

En esta mesa se indicó que uno de los principales problemas que dificultan el acceso a la vivienda es el déficit de oferta, sobre todo en vivienda pública y en vivienda protegida, como se indicó en la mesa anterior. Pero se insistió en que el problema no se encuentra en la financiación en sí, que está disponible, sino que de lo que se trata es de facilitar los mecanismos que permitan que esa financiación llegue al mercado.
En tal sentido, es exigible una mayor seguridad jurídica y estabilidad en el marco normativo que afecta a la vivienda, desde los requisitos para la concesión de préstamos hasta la regulación de las situaciones de impago (de precios, de préstamos o de alquileres), pasando por la normativa urbanística (facilitando la concesión de licencias de forma que se disminuya la incertidumbre y aumente la seguridad jurídica).
Además, para ajustar la oferta a la demanda sería necesario un gran pacto de Estado que permitiera el incremento del suelo disponible, la rehabilitación de vivienda y la construcción de vivienda nueva con medidas de apoyo y sobre todo con desarrollos normativos estables y una adecuada coordinación entre las distintas Administraciones implicadas, tanto la estatal como las autonómicas. Igualmente es necesaria una adecuada colaboración público-privada facilitando los trámites del proceso edificatorio y garantizando una adecuada seguridad jurídica y a la vez económica. Fundamentalmente debe aumentarse el suelo finalista; la financiación pública debe tender a la promoción de vivienda social para supuestos de emergencia y en alquiler social y debe aumentarse la financiación público-privada a la promoción para venta y alquiler a precios asequibles.
También se destacó que los mecanismos de financiación deben adaptarse además a los nuevos modelos constructivo, tales como la construcción “industrializada”, que exigen una adecuación de la normativa hipotecaria y de garantías mobiliarias a estos nuevos fenómenos que exigen garantías seguras sobre elementos constructivos móviles o sobre los materiales de construcción hasta el momento en que queden inmovilizados mediante su incorporación al edificio final. Desde el punto de vista fiscal, sería deseable una restructuración de los distintos impuestos (ITP-AJD, IVA, IBI e IRPF) que afectan a la vivienda de forma que no acabasen gravando en exceso el proceso constructivo y el coste final de adquisición.

“Uno de los principales problemas que dificultan el acceso a la vivienda es el déficit de oferta, pero el problema no se encuentra en la financiación en sí, que está disponible, sino en facilitar los mecanismos que permitan que esa financiación llegue al mercado”

Quinta mesa redonda: “El arrendamiento de vivienda y las consecuencias de su regulación”

Fue moderada por Juan Pérez Hereza, notario de Madrid y Director de esta revista. Ponentes de esta mesa lo fueron Mª de las Nieves Jiménez López, Profesora de Derecho Procesal de la Universidad de Málaga; Juli Ponce Solé, Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Barcelona y Codirector de la Cátedra de Barcelona de Estudios de la Vivienda; y Alberto Torres López, Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del Colegio de Abogados de Madrid (ICAM).
Se destacó en esta mesa que en España el porcentaje de vivienda en alquiler (hoy el 14%) ha sido siempre inferior al del resto de Europa, es más bajo el número de viviendas públicas en alquiler y los operadores son en su mayoría pequeños propietarios. En los últimos tiempos a estos elementos constantes se han sumado otros, como la escasez de oferta en las grandes ciudades y un correlativo incremento de las rentas. Ante esta situación se han dictado normas que pretenden aumentar la oferta, contener el incremento de las rentas y proteger al arrendatario, siendo las máximas manifestaciones de esta tendencia el Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo y la Ley 12/2023, de 24 de mayo (conocida como “ley de vivienda”).
Partiendo de estos antecedentes, la mesa analizó esta regulación desde diversas posiciones. Juli Ponce hizo un repaso de la jurisprudencia de diferentes Tribunales Constitucionales y del TJUE que han reconocido que el derecho a la vivienda es un auténtico derecho subjetivo que justifica el establecimiento de límites en la propiedad privada. En concreto, ese reconocimiento ha determinado la admisibilidad de intervenciones legislativas en el mercado de alquiler. Con independencia de su eficacia y de su oportunidad política, la jurisprudencia reseñada por el profesor Ponce reconoce la posibilidad de normas sancionadoras para las viviendas vacías, rentas máximas o prórrogas forzosas en beneficio del arrendatario. En cuanto a la ley de vivienda española la STC 79/2024, de 21 de mayo, ha proclamado que la función social de la propiedad legitima al Estado para dictar normas que inciden en las relaciones interpartes y en la economía de los contratos.

“Desde el punto de vista fiscal sería deseable una restructuración de los distintos impuestos que afectan a la vivienda de forma que no acabasen gravando en exceso el proceso constructivo y el coste final de adquisición”

Por su parte, la profesora Nieves Jiménez expuso la normativa procesal y particularmente cómo puede el propietario recuperar la posesión en los casos de impago renta o no entrega de la posesión a la extinción del contrato. Desde la LEC de 2001, que pretendió la supresión de los procedimientos especiales, el desahucio arrendaticio ha quedado encuadrado dentro del juicio verbal, si bien se han ido introduciendo en el mismo especialidades por razón del objeto del proceso que desnaturalizan en gran medida la pretensión inicial de simplificación. En particular, para el desahucio arrendaticio han sido múltiples las reformas introducidas para mejorar la protección procesal de la pretensión del propietario que, en general, no han tenido el efecto deseado. En esta situación la norma introducida por la ley de vivienda va a suponer un mayor retraso en los juicios por lo que no puede ser objeto de un juicio favorable.
Finalmente Alberto Torres subrayó que, a su juicio, el mayor problema es la falta de seguridad jurídica fruto de una regulación cambiante e imprecisa. A título de ejemplo señaló la difícil concreción del concepto de gran tenedor (v.gr. ¿computan para el cálculo las viviendas en copropiedad?) del que se derivan importantes consecuencias jurídicas. Añadió que, en el ámbito procesal la situación en la práctica es desoladora con grandes dificultades para conseguir el lanzamiento en un plazo razonable. En estas circunstancias es lógico que se produzca una huida hacia el arrendamiento de temporada, a veces de forma fraudulenta pues se pretenden encubrir como arrendamientos de temporada auténticos arrendamientos sujetos a la LAU. Una última manifestación de este fenómeno lo constituyen los arrendamientos de pisos turísticos que plantean una problemática distinta por sus consecuencias para la convivencia con los vecinos del mismo edificio.
En el debate se entabló un intenso diálogo sobre los límites a la intervención pública y los efectos que han tenido en otros países y empiezan a manifestarse en España algunas de las medidas expuestas por los ponentes.

Sexta mesa redonda: “Catastro”
Moderó Francisco Cantos Viñals, notario y Decano del Colegio Notarial Valencia. Fueron ponentes Enrique Brancós Núñez, notario de Girona; Jesús Miranda Hita, Ex-Director General del Catastro; Jesús Puebla Blasco, Subdirector General de Gestión Catastral; y Guillermo Sandí Baltodano, notario, abogado y Exdirector de la Dirección Nacional del Notariado de Costa Rica, así como Profesor de la UCR.
Cantos incidió en la falta de colaboración entre el Catastro y el Registro y el problema que esto puede suponer, junto con la falta de digitalización, ya que el Registro parece ver la informática como una amenaza. Algo que refrendó Puebla, que abogó por la necesidad de coordinación entre el Catastro, el Registro, el Notariado y el resto de operadores jurídicos, dado que con la legislación actual esta es la única vía para que los ciudadanos puedan acceder a una información sobre los inmuebles precisa y completa. Miranda aseguró que la colaboración es innecesaria, pues nadie puede superar la información que maneja el Catastro, pero es necesario digitalizarlo. Es ahí donde hay que poner los esfuerzos, no en la coordinación entre instituciones. Siguiendo esta línea Brancós afirmó que “la información y las bases graficas deben ser las que define el Catastro; no puede haber diversificaciones ya que solo generan confusión y además este proceso termina repercutiendo en los costes para el ciudadano”. Realizó este ponente un examen detallado y crítico de las resoluciones de la Dirección General sobre esta cuestión.
Por su parte, Sandí aportó su experiencia en el caso costarricense, en el que explicó que “pronto se vio que la coordinación entre el Registro y el Catastro era improductiva, por lo que se tomó la decisión de centralizar toda la información a través de una nueva institución: el Registro Inmobiliario, que además ha sido completamente digitalizado y las instituciones como el Notariado tienen un acceso a él sencillo e inmediato”. Algo que según él “podría servir de modelo a otros países como España, que están teniendo fricciones en este ámbito”.

“Los notarios están obligados a informar a los otorgantes, con carácter previo a la prestación del consentimiento y de manera inmediata en el momento del otorgamiento, tanto de la situación física como jurídica de las fincas objeto de los negocios jurídicos”

Séptima mesa redonda: “El Notariado y el acceso a la información de la propiedad inmobiliaria”
Moderada por Carmelo Llopis, notario de Viver (Castellón) y Delegado de Nuevas Tecnologías en el Consejo de los Notariados de la Unión Europea (CNUE), fueron los ponentes Piergiulio Cinelli, notario y miembro de la comisión informática del Consiglio Nazionale del Notariato (CNN); Hicham Sabiry, Presidente del Consejo Nacional de la Orden de Notarios de Marruecos; Me Thierry Vachon, notario y Presidente del grupo de trabajo de Derecho inmobiliario del CNUE; y Philip Bender, candidato a notario de la oficina de Bruselas de la Cámara Federal de Notarios de Alemania.
En esta mesa se recibió información de varios Notariados, tanto de la Unión Europea como de América del Sur y de África, sobre el modo práctico en que se articula en sus respectivos Notariados la información inmobiliaria que se suministra en el momento del otorgamiento por los notarios a los comparecientes.
A modo de conclusiones generales, y como notas comunes, con los lógicos matices derivados de la diversidad de normativa interna, se podría afirmar que:
1. Los notarios están obligados a informar a los otorgantes, con carácter previo a la prestación del consentimiento, y de manera inmediata en el momento del otorgamiento, tanto de la situación física como jurídica de las fincas objeto de los negocios jurídicos, con objeto de que las partes estén bien informadas tanto de la titularidad y legitimación de los transmitentes, de las posibles cargas que puedan afectar a la finca, así como de la configuración jurídica y geolocalización de los inmuebles.
2. Para ello, los notarios acceden a las bases de datos que contienen información inmobiliaria, ya sea la información de carácter físico o de carácter jurídico. Es punto común que el notario puede acceder a la información de manera electrónica, a distancia, inmediata y en la mayoría de los casos gratuita.
3. Dichas bases de datos contienen información actualizada accesible por medios electrónicos por las empresas y ciudadanos, si bien es común encontrar en ellas la necesidad de que exista una relación con la finca (por ejemplo, de propiedad) para poder desbloquear el acceso a todos los datos publicados.
4. A los notarios se les reconoce, con carácter general, que el acceso se realiza en ejercicio de una función pública, por lo que el desbloqueo de dichos datos especiales o protegidos, en principio solo accesibles para el titular, se produce por el reconocimiento de su propio concepto de funcionario público. Ello se deriva de la consideración común de que los poderes públicos tienen interés legítimo en el acceso al contenido, por el hecho de serlo y sin necesidad de justificarlo, incluyendo sin duda a los notarios.

"El notario puede acceder a la información de manera electrónica, a distancia, inmediata y en la mayoría de los casos gratuita”

5. El acceso a dichas bases de datos se realiza por el notario a distancia y por medios electrónicos, existiendo sedes electrónicas o páginas web públicas y oficiales que permiten la consulta on line y de manera inmediata. En algunos sistemas, el acceso se realiza directamente desde la sede electrónica del notariado al que pertenece el notario que busca la información.
6. Dichas bases de datos generalmente están unificadas en una única institución que se encarga de la publicidad de las características tanto físicas como jurídicas, normalmente el Catastro nacional.
7. La institución está gestionada por los poderes públicos, si bien no es uniforme qué institución es la encargada de su mantenimiento, ya que en ocasiones es el propio Ministerio quien se encarga de su llevanza, y en ocasiones el poder judicial (como ocurre en Alemania con el Grundbuch o Registro de la Propiedad).
8. Una vez otorgada la escritura, no es extraño que el notario remita, independientemente de que esté obligado a presentar copia del documento, un conjunto de datos estructurados que permitan la toma de razón o inscripción del cambio de titularidad de manera automática.

El curso fue clausurado por Itziar Alkorta Idiakez, Directora Académica de la Fundación Cursos de Verano de la UPV/EHU; José Ángel Martínez Sanchiz, Presidente de Fundación Notariado y del Consejo General del Notariado y María de los Llanos Castellanos, Subsecretaria del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.