VIVIENDA

Nos encontramos ante una situación de emergencia social debido a la escasez de vivienda. El gran desequilibrio entre la oferta y la demanda está provocando el deterioro de esta importante infraestructura social. Nuestra capacidad productiva para poner vivienda en el mercado está muy por debajo de la creación neta de hogares.

Llevamos 15 años infra produciendo vivienda. En el año 2023 se ha visado el fin de obra de tan solo 88.000 viviendas (89.000 viviendas en el 2022), frente a las 250.000 viviendas que históricamente se construían anualmente en nuestro país. Esto nos coloca como uno de los países con menor producción de vivienda per cápita. Producimos un 66% menos que Francia y un 50% menos que Alemania. Además, hay que tener en cuenta que, en virtud de los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la creación de hogares en 2023 superó los 200.000. Y esta situación empeora en la Comunidad de Madrid, donde en el año 2023 la creación neta de hogares ha sido de 40.000 y apenas hemos superado las 16.000 viviendas construidas.
El Banco de España ha hecho un análisis profundo de los datos, cuantificando el déficit de vivienda a nivel nacional y concluyendo que es necesario construir 600.000 viviendas. Pero, además, debemos tener en cuenta que este déficit no es una fotografía fija y que la creación de hogares sigue su senda creciente, sobre todo en los grandes núcleos urbanos. A nivel nacional el INE prevé una creación neta constante de 170.000 hogares al año durante los próximos 15 años.
Somos incapaces de acompasar la producción de vivienda al crecimiento económico y social de nuestras ciudades. Este desajuste está provocando tensión en los precios y acentuando cada vez más el problema de acceso a vivienda de los jóvenes y las familias de rentas medias. Y todo ello tiene nefastas consecuencias sociales y económicas: retraso en la edad de emancipación, disminución de la natalidad, imposibilidad de atraer y retener talento, descenso del consumo y del ahorro...

“Somos incapaces de acompasar la producción de vivienda al crecimiento económico y social de nuestras ciudades, lo que provoca tensión en los precios y dificulta el acceso de los jóvenes y las familias de rentas medias”

Ante esta situación, desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), publicamos el año pasado nuestro informe "El Problema de la Vivienda Sí Tiene Solución", donde enumerábamos cinco medidas clave para reactivar la producción de vivienda en la Comunidad de Madrid y reconducir este grave desequilibrio.
Las dos primeras medidas (las de mayor calado), afectan directamente al urbanismo: en primer lugar, es necesario agilizar y sistematizar el desarrollo de suelo finalista, dado que es la materia prima necesaria para la producción de vivienda. Y en segundo lugar tenemos el reto de flexibilizar y simplificar la tramitación de las licencias urbanísticas.
Con respecto al suelo es importante que haya un cambio político e ideológico en la Administración, y que ésta tenga como objetivo prioritario el impulso de los desarrollos de suelo. El promotor de suelo necesita tener a las distintas Administraciones de su lado en la gestión de suelo, y no enfrente y en contra, como solía tenerlas hasta ahora. También resulta crucial tomar medidas de choque a corto plazo, a través de los cambios de uso. Es altísimo el coste oportunidad de tener solares finalistas sin edificar en nuestras ciudades. En la situación de emergencia habitacional en que nos encontramos, no nos podemos permitir tener suelos vacantes sin edificar. Esos suelos han consumido una fuerte inversión, que queda enterrada porque el uso asignado no es el adecuado para su localización. Pero, sobre todo, es fundamental acometer en el medio-largo plazo, cambios estructurales con modificaciones legislativas de calado, que viabilicen el necesario cambio de paradigma en el urbanismo. El planeamiento se ha convertido en un fin en sí mismo, en lugar de ser la herramienta para transformar el suelo en un bien de primera necesidad como es la vivienda. Estos cambios estructurales los debemos acometer a través de nuevas Leyes del Suelo (estatal y autonómicas) que permitan nuevos planes estratégicos municipales ágiles y flexibles.
Con respecto a la flexibilización de la tramitación de las licencias, es necesario modificar las ordenanzas municipales con un objetivo de posibilismo y eficiencia. Para duplicar nuestro ritmo de producción tenemos que ser capaces de atraer inversión, y para ello tenemos que depurar las ineficiencias del proceso productivo de la vivienda. En este momento, la mayor ineficiencia es el hecho de que se invierta más tiempo en la tramitación de las licencias para un edificio de 100 viviendas, que el tiempo que se tarda en construir ese edificio.
Nuestra continua reivindicación de un Pacto de Estado por la vivienda para adoptar estas medidas parece caer en saco roto. Sin embargo, es esperanzadora la senda de flexibilización y simplificación y de cambio de paradigma en el urbanismo iniciada por el Gobierno de la Comunidad de Madrid, y por el Ayuntamiento de Madrid, sirviendo de ejemplo para otros ayuntamientos. Esta senda ha cristalizado en una serie de cambios normativos, en los que a la hora de legislar no se ha dado la espalda al sector, sino todo lo contrario. Y en este proceso, se está teniendo siempre en cuenta los consiguientes efectos de cada cambio normativo en notarios y registradores. Debemos hacer los procesos más eficientes, pero sin perder la seguridad jurídica de la fe pública. Al final, el último trámite necesario para viabilizar toda inversión y financiación es la inscripción registral.

“En 2023 se ha visado el fin de obra de tan solo 88.000 viviendas, muy por debajo de las 250.000 que históricamente se construían anualmente en nuestro país”

El primero de los cambios legislativos fue la Ley 1/2020, que modificaba la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que introducía la posibilidad de sustituir la Licencia de Primera Ocupación por la Declaración Responsable de fin de Obra. Esto ha permitido reducir los tiempos medios de tramitación de esta licencia de cuatro meses a cero. Gracias a esta figura podemos entregar las viviendas en el momento en que la Dirección Facultativa certifica el fin de obra y presentamos en el ayuntamiento la Declaración Responsable. Pero para conferir a este procedimiento la seguridad jurídica necesaria es imprescindible elevar a público ante notario el Acta de Fin de Obra sin necesidad de que haya una Documento de conformidad de la Administración. Basta la Declaración Responsable, con el justificante de haber sido presentado en el ayuntamiento correspondiente. Y este Acta Fin de Obra debe ser susceptible de inscripción registral, dando fe de la obra nueva terminada. Tras más de tres años de aplicación de esta nueva normativa, el saldo es francamente positivo. El hecho de no tener que esperar hasta cuatro meses, con el edificio terminado, para hacer uso del mismo, ha supuesto un importantísimo ahorro tanto para el promotor como, sobre todo, para el inquilino o comprador de vivienda. Y quiero poner en valor el papel del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores de Madrid, que ha sido fundamental para que esta medida se adoptase de forma eficiente y sin menoscabo de la seguridad jurídica.
El segundo de los cambios legislativos vino de la mano de la Ley 11/2022. Se trata de una Ley Omnibus de la Comunidad de Madrid, con importantes mejoras en el urbanismo a través de la modificación de la Ley del Suelo. Se introducen tres nuevas figuras de gran calado: la tramitación de las licencias mediante Entidades Colaboradoras Urbanísticas, la Licencia Básica y la vivienda dotacional sobre suelos dotacionales vacantes. El Ayuntamiento de Madrid incorporó a su normativa estas tres “bondades” que ofrecía la Ley Omnibus, a través de una modificación de Normas Urbanísticas y de una nueva normativa de Licencias (OLDRUAM). El resultado de estas medidas ha superado nuestras expectativas, ya que en apenas un año de aplicación hemos pasado de una media de 13 meses para la obtención de una licencia de obra mayor en el municipio de Madrid, a poco más de 2 meses (71 días). Y al igual que sucedió con la Declaración Responsable, el papel de notarios y registradores para la implantación de la Licencia Básica está siendo crucial. Lo que mayor seguridad jurídica dota a una Licencia Básica es el hecho de que esta autorización dote de entidad jurídica al edificio futuro, y que consiguientemente pueda elevarse a público e inscribirse la Declaración de Obra Nueva. Es por ello que el Ministerio de Hacienda (a instancias del de Vivienda) está modificando la normativa ECO de valoraciones, estableciendo como elemento esencial de la Licencia Básica, el hecho de que sea posible inscribir la Declaración de Obra Nueva de la promoción.
Un tercer cambio legislativo es la Ley 3/2024, de Medidas Urbanísticas para Fomento de Vivienda Protegida. Esta ley permite el cambio de uso de suelos y edificios de oficinas en viviendas. Este cambio de uso de terciario a residencial es automático (sin necesidad de modificación de planeamiento) y permanente. La ley acaba de entrar en vigor e igualmente se está trabajado con el Colegio de Registradores para que no haya aristas a la hora de tramitar esta novedad normativa.

“El Banco de España ha concluido que es necesario construir 600.000 viviendas para paliar el déficit habitacional a nivel nacional”

Respecto al impulso de la Administración para agilizar la puesta en carga de los desarrollos de suelo, claramente se ha visto en Madrid un cambio de 180º. Tenemos la gran suerte en nuestra región de contar con suelo en desarrollo para 260.000 viviendas. Sin duda es la región europea con mayor cantidad de suelo en desarrollo, y además la mitad de ese suelo está destinado a vivienda asequible. A través de la Plataforma LandCAM de Asprima, monitorizamos la situación de esos suelos y prevemos que en los próximos cuatro años contaremos con suelo finalista para promover 92.000 viviendas (42.000 de ellas con algún grado de protección). Sacar adelante estos suelos también supone una importante sobrecarga de trabajo para Notarías y Registros, ya que supone un aluvión de inscripciones de fincas derivadas de grandes y complejos Proyectos de Reparcelación. En este sentido también querría poner el valor los esfuerzos que se están realizando para inscribir las fincas reparceladas de enormes proyectos como Berrocales, Ahijones, Nuevo Brunete…
Y, por último, en este momento, la Comunidad de Madrid está trabajando en una nueva Ley del Suelo para sentar las bases de esa nueva forma de hacer urbanismo, con el objetivo único de proporcionar a las familias madrileñas la vivienda que necesiten y a los precios que puedan acceder. La mejor Ley de Vivienda es una buena Ley del Suelo. Como avance de esta nueva Ley, se acaba de aprobar un anteproyecto de Ley Omnibus que incluye medidas urbanísticas tan importantes como la incluida en su artículo 18 quinquies, que introduce la figura del Plan Estratégico Municipal, sobre el que está ya trabajando la Oficina del Plan General del Ayuntamiento de Madrid.
Ni el legislador, ni el sector, nos planteamos ninguno de estos importantísimos cambios en el urbanismo, sin hacer un estudio jurídico minucioso de su implementación, con notarios y registradores. Somos conscientes de que nuestro sistema de fe pública es imprescindible para seguir dotando de seguridad jurídica a nuestro sector y a la producción de vivienda y que, por lo tanto, todo cambio normativo, por disruptivo que sea, debe ser susceptible de ser inscribible.
Querría terminar este artículo con una petición y un agradecimiento: la petición es, en general, a todo el cuerpo de notarios y registradores, para que, sin dejar de salvaguardar su función principal de dotar de seguridad jurídica, ayuden al sector a implementar los cambios necesarios en el urbanismo, ante la emergencia social en la que nos encontramos de falta de producción de vivienda. El urbanismo intervencionista e inmóvil que nos hemos dado desde la Ley del Suelo del 57 es un lastre ya demasiado pesado. Y el agradecimiento es para el Consejo General del Notariado, el Colegio Notarial de Madrid y el Colegio de Registradores de Madrid, que van de nuestra mano a la hora de romper con el statu quo y el encorsetamiento, para sacar adelante estas necesarias reformas.

Palabras clave: Déficit de vivienda, Desarrollo de suelo urbanizable, Simplificación de licencias urbanísticas.
Keywords: Housing shortage, Development of land designated for building, Simplification of urban development licenses.