ALQUILERES TURÍSTICOS

La implantación obligatoria del procedimiento de registro único y la ventanilla digital de arrendamientos de corta duración ha cerrado por el momento el marco regulatorio complejo, descentralizado y falto de coordinación del alquiler a través de plataformas digitales en España.

Es importante destacar que el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que introduce esta nueva barrera de entrada al alquiler de plataforma, se inserta en un complejo régimen jurídico derivado de la concurrencia de distintos poderes del Estado: las competencias propias de las corporaciones locales sobre ordenación y planificación urbana; las autonómicas sobre turismo y territorio; y las del Estado central sobre registros e instrumentos públicos.

“Un modelo de negocio que se ha constituido en auténtico chivo expiatorio de la crisis de vivienda en nuestro país”

El origen de este modelo de pluralidad de controles, licencias y registros administrativos se encuentra, como es sabido, en la Ley 4/2013, de 4 de junio, que excluyó del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos de cesión temporal de uso de viviendas comercializadas en “canales de oferta turística” que estuvieran sometidas a un régimen específico derivado de su “normativa sectorial” (art. 5 LAU). A partir de ese momento, el llamado alquiler turístico pasó a ser competencia principalmente autonómica y comenzó una década de fragmentación regulatoria con distintos requisitos y sistemas de licencias y registros administrativos, además de proliferar las moratorias y prohibiciones más o menos amplias de esta actividad al amparo de las normas de ordenación urbana.

“Un procedimiento de control de la actividad de alquiler temporal a través del Registro de la Propiedad”

A ese conjunto de disposiciones se une ahora la obligación de registro estatal, rectius, de cumplimiento de un procedimiento de control de la actividad de alquiler temporal a través del Registro de la Propiedad. Además se incrementa la fiscalización de la gestión del inmueble tanto a través de la ventanilla única digital -dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana- que concentra la información sobre la explotación de la vivienda que tienen que aportar las plataformas [art. 6 f) RD 1312/2024 y Orden de 19 de junio de 2025], como del Registro de la Propiedad, encargado no solo de otorgar el número de registro único de alquiler, sino también de examinar el modelo informativo de arrendamientos de corta duración que deberá presentar cada año el arrendador con el listado de operaciones constituidas y la identificación de las finalidades que justificaron ese arrendamiento temporal (art. 10.4 RD 1312/2024).

“Debería valorarse mejor la proporcionalidad de toda esta intervención regulatoria sobre la actividad económica subyacente, es decir, sobre la libertad de empresa, la propiedad y la autonomía contractual de los ciudadanos”

Esta amalgama normativa, que no corresponde analizar aquí, tiene un claro elemento común: se integra en un esquema de intervención del Estado contra un modelo de negocio, el arrendamiento temporal -emblemáticamente el turístico- que se ha constituido en auténtico chivo expiatorio de la crisis de vivienda en nuestro país.
A este respecto creemos que debería valorarse mejor la proporcionalidad de toda esta intervención regulatoria sobre la actividad económica subyacente, es decir, sobre la libertad de empresa, la propiedad y la autonomía contractual de los ciudadanos. También convendría explicar los pírricos resultados que todas esas limitaciones han tenido sobre el derecho a la vivienda que se dice proteger. Mientras escribo estas líneas se publica el último informe del Observatorio de la Fundación Alquiler Seguro, especialmente relevante en el primer aniversario de la declaración de zona tensionada de Barcelona y otros municipios catalanes. Según dicho informe, en 2025 Barcelona perderá 7.330 inmuebles de su oferta de alquiler, sus precios siguen siendo los más altos del país y se contabilizan hasta 444 personas interesadas por cada vivienda puesta en alquiler residencial. Estos números, tozudos, no indican nada muy distinto a otros análisis econométricos de consultores privados o del propio Banco de España: asistimos a un gravísimo problema de oferta en el mercado de la vivienda, y en esta situación de estrechamiento de mercado las políticas de control de usos y precios de los inmuebles están arrojando unos resultados limitados -cuando no contraproducentes, como la expulsión del mercado precisamente de los demandantes menos solventes-, a costa de una limitación inusitada de la autonomía contractual.

“Existe una disparidad de objetivos y espíritu entre el Reglamento (UE) 2024/1028 y el Real Decreto 1312/2024, una tensión entre transparencia e intervención que determina algunas decisiones discutibles del Real Decreto”

Pero, además de todo ello -y volviendo al régimen jurídico del procedimiento de registro y ventanilla única-, nos parece relevante subrayar que existe una disparidad de objetivos y espíritu entre el Reglamento (UE) 2024/1028 que armoniza la recogida e intercambio de datos sobre alquileres de corta duración y el Real Decreto 1312/2024, que lo ha implementado en nuestro Derecho. Esta disparidad proviene de que la norma española quiere utilizar las obligaciones de transparencia de datos, que impulsa el Reglamento, para limitar la libre prestación de servicios y la autonomía contractual, obstaculizando la oferta de arrendamiento temporal.
Se produce así una tensión entre transparencia e intervención que determina algunas decisiones discutibles del Real Decreto a las que queremos dedicar estas líneas.
El Reglamento 2024/1028 parte de que el crecimiento exponencial de las plataformas digitales de alojamiento ha acentuado los problemas de acceso a la vivienda y ordenación urbana en las principales capitales y destinos turísticos europeos. Pero esta afirmación no obvia la necesidad de determinar con precisión el grado de responsabilidad que les corresponde. Y parece evidente que solo desde la transparencia de los datos reales sobre los servicios de alquiler de corta duración será posible evaluar sus efectos y diseñar políticas públicas adecuadas y proporcionadas.

“El Reglamento es una norma de mercado que busca transparencia para diseñar una política, el Real Decreto deja claro desde su preámbulo que ya se tenía decidida la política, con lo que la transparencia es más bien un instrumento de intervención”

¿Y cuál es el problema de los datos en la economía de las plataformas? Que han sido privatizados y monopolizados. Mientras que en el mundo analógico de ayer los datos eran controlados por la burocracia de los poderes públicos, ahora están en manos de los intermediarios digitales, y esa privatización de datos provoca una pérdida de eficacia de las políticas de las administraciones públicas que carecen de información precisa, por ejemplo, de los inmuebles en alquiler temporal y de su explotación.
Así lo reconoce el Reglamento 2024/1028 al establecer un marco armonizado sobre la recopilación e intercambio de información entre plataformas y Administración con el objetivo de remediar la falta de datos solventes y la fragmentación de los sistemas de registro y control de estos alojamientos de corta duración.

“Solo desde la transparencia de los datos reales sobre los servicios de alquiler de corta duración será posible evaluar sus efectos y diseñar políticas públicas adecuadas y proporcionadas”

Siendo ese su objetivo, el Reglamento es una norma de mercado, procompetitiva y neutra respecto de la actividad intermediada. No determina requisitos de acceso a la actividad de los anfitriones que ofrecen sus viviendas y ni siquiera obliga al establecimiento del registro, aunque armoniza sus características para el caso de que el Estado miembro decida implantarlo. Su objetivo es preservar los positivos efectos del alquiler a través de plataformas (aumento de las posibilidades de explotación de los bienes inmuebles, crecimiento económico, presión competitiva sobre los operadores establecidos) junto a una adecuada política de ordenación de territorio. Y para ello se exige a las plataformas transparencia en los datos de la actividad económica subyacente que intermedian.
El problema, en nuestra opinión, es que la implementación del Reglamento por los Estados miembros tiene dos importantes riesgos: por un lado, que conviertan los requisitos de registro en nuevas barreras de entrada que limiten injustificadamente la libertad de empresa y la libre prestación de servicios; por otro, que las nuevas obligaciones de transparencia de las plataformas no respeten el marco de los Reglamentos de Servicios y Mercados Digitales (DSA/DMA) que limitan su responsabilidad respecto de los datos que son aportados por los usuarios. Y ambos riesgos se vislumbran en la implementación que ha hecho el Gobierno de las previsiones del Reglamento.

“La privatización de datos provoca una pérdida de eficacia de las políticas públicas”

En primer lugar, mientras que el Reglamento es una norma de mercado que busca transparencia para diseñar una política, el Real Decreto deja claro desde su preámbulo que ya se tenía decidida la política, con lo que la transparencia es más bien un instrumento de intervención. Así sus objetivos son intentar que salgan al mercado viviendas ofertadas “de manera irregular” y luchar con los arrendamientos de corta duración “que no cumplan con la causalidad” que exige en España la Ley de arrendamientos urbanos. O, como señaló la ministra de vivienda en la presentación de la norma, “perseguir el fraude, proteger a quienes realmente necesitan del alojamiento de temporada y poner coto a los alojamientos turísticos ilegales y priorizar los alquileres de vivienda habitual”.

“[Para el Real Decreto] en España el alquiler de corta duración no puede surgir libremente del pacto entre anfitrión y usuario del servicio, sino que es necesaria la concurrencia de una causa objetiva”

En segundo lugar, en el proceso de redacción del Real Decreto el Ministerio quiso que las plataformas fueran responsables de la veracidad del número de registro de la vivienda, aportado por el anfitrión. La redacción final eliminó los aspectos de ese control de la veracidad que eran incompatibles con el status quo europeo de los operadores digitales, pero su artículo 6 sigue exigiendo que las plataformas no solo procuren que se facilite el número de registro, sino que realicen “comprobaciones aleatorias y periódicas de las declaraciones de las personas arrendadoras” [art. 6 c) RD 1312/2024]. A este respecto, quizá sería más adecuado que fueran las propias autoridades las que se centraran en la detección y persecución de actividades ilegales, a partir precisamente de la información que las plataformas tienen que transmitir. Téngase en cuenta, además, que cualquier carga administrativa que se imponga a los operadores supone un coste que será trasladado en precios y disminuirá artificialmente la competitividad del sector.

“El Real Decreto 1312/2024 introduce un elemento de causalidad en los alquileres temporales sujetos a registro que no se encuentra en el Reglamento”

Pero junto a estos dos elementos, el Real Decreto 1312/2024, en su vocación intervencionista presenta otros aspectos que nos parecen criticables. Destacamos con brevedad los tres más relevantes:
A) El artículo 4.2 a) del Real Decreto 1312/2024 introduce un elemento de causalidad en los alquileres temporales sujetos a registro que no se encuentra en el Reglamento. Así, se exige que los servicios de alquiler de corta duración se justifiquen por “causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria”.

“La norma plantea un choque latente de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas que han desarrollado sus registros administrativos de alquileres turísticos”

Esto supone que en España el alquiler de corta duración no puede surgir libremente del pacto entre anfitrión y usuario del servicio, sino que es necesaria la concurrencia de una causa objetiva. Además de que estamos ante otro ejemplo de barrera intervencionista, la causa debería ser recogida por el registro, pero no se menciona expresamente entre los contenidos que debe contener la solicitud de inscripción. Sí aparece como elemento que deberá incluir y justificar el arrendador en el modelo informativo de arrendamientos de corta duración que presentará cada 12 meses al registrador de la propiedad para que el número de registro se mantenga vivo (art. 10.4 RD 1312/2024). Entendemos que, tras la presentación de esa justificación de la causa temporal, el registrador podrá requerir la documentación complementaria que estime conveniente, pero no quedan claras las consecuencias de su falta de entrega ni tampoco el eventual procedimiento para reactivar el registro si se determina su caducidad.

“Inserta en el Registro de la Propiedad un procedimiento administrativo para poder desarrollar una actividad económica en el mercado”

B) En segundo lugar, la norma plantea un choque latente de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas que han desarrollado sus registros administrativos de alquileres turísticos. El Real Decreto trata de asegurar el respeto a ese doble sistema de registro a través del acceso a los datos de la ventanilla única y la firma de convenios entre el Colegio de Registradores y las distintas autoridades autonómicas y locales. Sin embargo, este sistema no es satisfactorio. Por un lado, supone reconocer una multiplicidad de registros, contrariamente a la exigencia del Reglamento europeo de un registro único para cada Estado y, por otro, nos parece criticable que un anfitrión que ha cumplido con la normativa turística y goza del número de licencia pueda ahora ver impedida la explotación económica de esa vivienda por quien no tiene la competencia para regular en esa materia específica.
C) Finalmente, la norma del Ministerio no ha solucionado el disperso marco regulatorio de los alquileres vacacionales por lo que se generan duplicidades e ineficiencias. Así, no parecen muy conformes a los principios de buena regulación (art. 129.1 Ley 39/2015) los requerimientos de documentación incluidos en el artículo 9.2 del Real Decreto 1312/2024 en todos los territorios donde funcionan los registros de viviendas turísticas. La información relativa a las viviendas y sus propietarios ya consta a la Administración, por tanto, los interesados (salvo en el caso de alquileres no turísticos) no deberían tener que aportarla. Tampoco se ha previsto la posibilidad de zonificar la exigencia de registro, con lo que se da el mismo tratamiento a las principales capitales turísticas que a la España vaciada, donde estos requisitos serán simplemente cargas administrativas innecesarias que encarecerán los costes de explotación. Además, como señalábamos más arriba, no queda claro el ámbito y exigibilidad de las obligaciones de policía de las plataformas, ni en qué situación quedan los alquileres temporales que se celebren a través de agregadores de anuncios como Idealista, Fotocasa, Milanuncios, o Wallapop.

“La norma española quiere utilizar las obligaciones de transparencia de datos para limitar la libre prestación de servicios y la autonomía contractual, obstaculizando la oferta de arrendamiento temporal”

La conclusión a la vista de lo expuesto es agridulce. Por un lado, sería de esperar que las nuevas obligaciones de transparencia mejoraran las políticas de vivienda, aunque dados los antecedentes no podamos ser optimistas. Por otro, el nuevo procedimiento de registro acumula ineficiencias regulatorias y barreras de entrada con la esperanza de que obstaculizando este modelo de negocio se amplíe la oferta de vivienda en el mercado residencial.
Sin embargo, además de que en Derecho el fin no justifica los medios, la norma es criticable tanto por su afectación al derecho de propiedad y a la autonomía contractual de los ciudadanos, como por forzar la delimitación de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Incluso se puede decir que estamos ante una norma reglamentaria que desnaturaliza las funciones propias del registro de la propiedad, pues -como señaló el Consejo de Estado- no trata de otorgar publicidad a determinados negocios que afecten a los bienes inmuebles, sino que introduce en un registro jurídico el procedimiento administrativo de control que va a ser necesario para desarrollar una actividad económica en el mercado.

Palabras clave: Registro de arrendamientos de corta duración, Plataformas digitales, Alquiler turístico.
Keywords: Registration of short-term rentals, Digital platforms, Tourist rentals.