La Ley Hipotecaria de 1861 creó la Dirección General del Registro de la Propiedad dependiente directamente del Ministro de Gracia y Justicia. A la Dirección se le encomendaba la proposición al Ministro de todos aquellas normativas que fueren necesarias para desarrollar la ley, proponer la estructura y la modificación de su propia estructura, el nombramiento y cese de los notarios y demás empleados que de ella dependiesen, interpretar la ley para los funcionarios y coordinar a los funcionarios encargados de la ejecución de la ley.

Se suprimió en 1866, pasando sus funciones al subsecretario de Gracia y Justicia. Se restableció en 1870 bajo la denominación de Dirección General del Registro de la Propiedad y del Notariado, también llamada Dirección General de los Registros Civil y de la Propiedad y del Notariado. La Ley Hipotecaria de 1909 la rebautizó como Dirección General “de los Registros y del Notariado”, nombre que perduró hasta 2020 en que fue nominada como Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Conocida en ciertos sectores judiciales como la Dirección General “de los Registros” y más coloquialmente como “Registros” hemos de reconocer, no sin pesar, que esta denominación coloquial se ajusta mucho más a la realidad que la oficial. Al punto que quizá debería oficializarse dicha advocación -en certera expresión de Vicente Martorell- y hacerla coincidir con la realidad extraoficial, o sea, con la realidad.
La Resolución de 7 de agosto de 2024 (BOE 4 de noviembre) estudia una venta dimanante de un procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria, en la que se hacían constar determinadas circunstancias relativas a la tramitación del expediente pero no se presenta el acta notarial en que se tramitó. El Registro reclama bien la aportación del acta, bien la constancia en la escritura de modo expreso y con la extensión suficiente de los requisitos esenciales del procedimiento considerando que su mera mención en la escritura de compra es insuficiente y suspende la inscripción a favor del adjudicatario. Recurrida la calificación, la Dirección desestima el recurso.

“El procedimiento de venta extrajudicial pactado en la escritura de constitución de hipoteca es esencialmente notarial, no registral”

Es tópico afirmar que el Diablo está en los detalles. No es éste el caso. La exigencia de la registradora, confirmada por la Dirección, es conforme con la doctrina administrativa anterior, por lo que nada habría que objetar... sin entrar en los detalles. El problema es que en los detalles, Registros, sin disimulo alguno en su incansable tarea de demolición de todo expediente notarial de Jurisdicción Voluntaria que haya de topar con el Registro, se despacha con una serie de aseveraciones tan inveraces como inaceptables y que, si se nos permite la añeja expresión, son de “aurora boreal”.
Haciendo uso de diversas triquiñuelas, la Dirección mezcla verdades, medias verdades y mentiras y las ordena creando una falsa apariencia de rigor, asomándose al abismo de la falacia argumental por el que se despeña sin remedio. Afirma la Dirección:
1. “La venta extrajudicial ante notario en cuanto ejecución de un pacto voluntario inter partes, tiene naturaleza bien distinta a la del procedimiento de ejecución judicial, por lo que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales”.
Empezamos bien. Es una lástima que no exista entre la normativa que rige la actuación de “nuestro” Centro Directivo un precepto como el artículo 148 del Reglamento Notarial que le obligue a observar “como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma”, como tantas veces nos recuerda, en molesta cláusula de estilo, en marcado contraste con las carantoñas o silencios cuando es otro el destinatario.
Reviste “Registros” como conclusión evidente del silogismo lo que no es sino la defensa contra legem de una tesis rechazada tanto por la propia Dirección General como por los tribunales de justicia. Y es que el ámbito de la calificación registral no es el mismo en todos los documentos notariales. En las escrituras públicas es el establecido por el párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria (interpretado por lo demás de forma desmesuradamente expansiva, como ya se temieron muchos comentaristas de las lejanas leyes hipotecarias cuando se introdujo su extensión a la validez de los actos comprendidos en las escrituras inscribibles).
Empero, en los expedientes notariales de jurisdicción voluntaria, la calificación se contrae a lo señalado por el artículo 22 de la Ley 15/2015: competencia del notario, congruencia de lo resuelto con el expediente, formalidades extrínsecas y obstáculos que surjan del Registro. Es decir, el mismo ámbito que el establecido para los documentos judiciales, sean o no de jurisdicción voluntaria, ya que el precepto extiende a estos expedientes lo establecido por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario a los documentos judiciales en general. No lo decimos nosotros, lo dice la propia Dirección General en muchas resoluciones. Como dice gráficamente Vicente Martorell, no han cambiado las sillas, sino los culos.
No cabe atribuir a error involuntario o despiste afirmación tan taxativa de “nuestro” Centro Directivo. La aplicación del artículo 22.2 LJV a los expedientes notariales es doctrina establecida por un Director General registrador que levantó ampollas en el cuerpo registral. La persona redactora de la resolución no ha dado puntada sin hilo, sabe muy bien por qué, para qué y para quién ha escrito lo escrito.
2. Continuemos con los ditirambos al demiúrgico tótem registral. “…la presunción de exactitud y veracidad que emana de la inscripción de dominio a favor del titular registral de la finca hipotecada y que está bajo la salvaguardia de los tribunales sólo puede destruirse procediendo a la inscripción a favor de un nuevo titular si el negocio de venta extrajudicial reúne todos los requisitos para provocar la transmisión del dominio derivada del ejercicio del ius vendendi por persona distinta del titular registral”.

"El Real Decreto 937/2020 atribuye al notario una competencia en relación con el sobrante sustraída al control registral”

Pensábamos que la protección del dominio, indiscutiblemente reforzada por el Registro de la Propiedad, recaía esencialmente en el principio jurídico propio de cualquier sociedad mínimamente civilizada según el cual, fuera de los casos en que proceda la ejecución forzosa contra el patrimonio del deudor, nadie puede ser expropiado sino por desprendimiento voluntario del propietario que, en el caso inmobiliario, se garantiza mediante la intervención notarial del negocio traslativo, sin la cual el edificio registral, analógico o digital, es un castillo de naipes.
Y así lo debe conceder Registros cuando afirma que el fundamento del ejercicio extrajudicial de la acción hipotecaria “no es ya el ejercicio coercitivo por el ordenamiento de la responsabilidad del deudor [sic], sino el previo consentimiento que éste presta para que se venda la finca y se realice su valor en caso de incumplimiento”. Luego, si hay consentimiento, no habría propiamente el ejercicio de un ius vendendi por persona distinta del titular registral; estaríamos en un supuesto análogo al de la venta por apoderado.
La contradicción es flagrante: si hay consentimiento, sobra el procedimiento y si hay procedimiento, sobra el consentimiento. Al menos en el sentido que pretende Registros, que además incurre en un gravísimo error inexcusable: no es el consentimiento previo del deudor, sino el del propietario, que en la inmensa mayoría de los casos aún no será titular registral, el necesario para poder instar el procedimiento contra sus bienes en caso de incumplimiento por el deudor de su obligación de pago.
Por otra parte, convendría aclarar que el consentimiento previo del titular registral es absolutamente irrelevante si no existe responsabilidad del deudor. Y además el ius distrahendi (1) sólo ha podido ser atribuido al acreedor no por quien es titular registral en el momento de la ejecución, sino por su causahabiente... ¡en escritura pública!, hecho que se esconde entre fuegos de artificio registralistas. Podría no tratarse de un error, pero entonces, sería algo mucho peor.
3. Afirma la resolución: “Para garantizar en este ámbito que se respete el equilibrio de intereses… el ordenamiento exige que el ejercicio extrajudicial se lleve a cabo bajo el control y dirección de un funcionario público, el notario, cuya actuación está fuertemente regulada”. Correcto, aunque de nuevo contradictorio con la afirmación anterior de que el fundamento es el consentimiento “del deudor”. Pero entonces no se entiende -o se entiende demasiado bien- la pulsión irrefrenable que inmediatamente obliga a afirmar a “nuestro” Centro Directivo que “la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral”.
Al igual que en el procedimiento judicial, en el notarial la actuación registral se limita a expedir la certificación de dominio y cargas al inicio del procedimiento y a inscribir la adjudicación al final, previa comprobación de que el notario, único impulsor del procedimiento, ha cumplido con los requisitos esenciales del procedimiento. Ni siquiera es una especialidad el hecho del “carácter constitutivo” del pacto de ejecución extrajudicial -afirmación muy discutible, por otra parte-; al fin y al cabo también son “constitutivos” muchos aspectos del procedimiento judicial, como el valor de tasación o el domicilio del deudor para la práctica de notificaciones y no por ello el procedimiento judicial se convierte en “esencialmente registral”.
Afirmar que el procedimiento notarial es esencialmente registral tiene el mismo fundamento que afirmarlo respecto del procedimiento judicial de apremio sobre un bien hipotecado, cuya regulación se aplica supletoriamente al procedimiento notarial, por cierto. Pudo tener una cierta justificación, antes de que la Ley de Enjuiciamiento Civil optara -hace 24 años- por suprimir el antiguo procedimiento judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y regular las especialidades el procedimiento de apremio cuando el bien estuviera hipotecado o pignorado.
4. Si se entiende que el notarial es un procedimiento registral por estar regulado en el Reglamento Hipotecario, su pretendida esencialidad no es sino mera formalidad ad utilitatem. Porque en su verdadera esencia, el procedimiento no tiene nada de registral y sí todo de notarial.
En realidad, lo que la Dirección General quiere -aparte de ensalzar la función registral, como si no se justificara por sí misma- es recordar y reiterar su propia doctrina acerca del “carácter constitutivo que reviste la inscripción del pacto de ejecución extrajudicial hipotecaria. (…) Efectivamente, la inscripción registral de dicha estipulación es requisito imprescindible para su efectividad y vigencia, sin poder acudirse a dicho procedimiento ejecutivo en ausencia de dicho pacto y su preceptiva inscripción”.

“Si hay consentimiento, sobra el procedimiento y si hay procedimiento, sobra el consentimiento”

Como consecuencia de este carácter, resuelve el Centro Directivo que el pacto de ejecución extrajudicial incluido en la novación de una hipoteca anterior no es oponible a los titulares de cargas intermedias, esto es de las posteriores a la hipoteca inscrita pero anteriores a la novación (2). Tesis sorprendente, pues no se acierta a comprender en qué puede perjudicarles que la ejecución se verifique por uno u otro procedimiento si ambos conducen al mismo resultado: la obtención del precio de mercado por el bien sujeto a la traba a fin de satisfacer las pretensiones del acreedor ejecutante. Dejamos la cuestión planteada, pues no es el objeto del presente artículo aunque, como veremos, es implícitamente rechazada por el Tribunal Supremo. No sin apuntar, a mayor abundamiento, que teniendo en cuenta la celeridad de la ejecución notarial frente a la judicial, los titulares de cargas intermedias estarán encantados de dejar de ser cuanto antes terceros registrales y cobrar (3).
En el fondo, la resolución degrada el procedimiento notarial -que dice defender- a una suerte de pacto comisorio al que, ya que no queda más remedio que aceptar, hay que poner todas las trabas posibles.
5. Además de esta objeción formal existe otra material aún más grave. La Dirección parte de que el extrajudicial es un procedimiento registral porque solo puede basarse en las circunstancias que resultan del registro. Sin embargo, lo que publica el registro es la responsabilidad hipotecaria, mientras que el procedimiento de ejecución, sea notarial o judicial, tiene por objeto la deuda total, esté o no cubierta por la responsabilidad hipotecaria. Cuestión distinta es que se goce de preferencia o no para el cobro de la misma, si los intereses ordinarios o de demora exceden de las cantidades máximas garantizadas en su día, lo cual carece de interés para “nuestro” Centro Directivo.
Y es que el procedimiento notarial no acaba con la inscripción de la venta en el Registro. El Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, modificó el artículo 236-k del Reglamento Hipotecario y añadió un nuevo artículo 236-p, conforme al cual el procedimiento notarial continúa con la consignación notarial del sobrante y su reparto por el notario entre las partes si su propuesta es aceptada o su consignación en la Caja General en caso contrario. Sin intervención registral alguna.
La distinción entre ejecución judicial y extrajudicial en modo alguno es tan distinta como pretende hacernos creer la resolución. Quizá el problema sea que en la Plaza de la Bolsa esté capado el enlace al CENDOJ, ya que entre los múltiples “vistos” se autocitan resoluciones de hasta de 1912 nada menos, pero ninguna sentencia del Tribunal Supremo, cuando la Sentencia 866/2021, de 15 de diciembre, del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo establece una doctrina legal frontalmente contraria a la de la resolución comentada (4) .
Esta sentencia, estudia un supuesto de calificación negativa de una registradora que consideró que el decreto de adjudicación dictado por el Letrado de Administración de Justicia en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria no respetaba lo dispuesto en los artículos 670 y 671 LEC. Y el Tribunal Supremo establece como doctrina legal que:
- El Registrador puede comprobar que en el mandamiento judicial se deja constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro pero no puede revisar el fondo de la resolución judicial en que se basa el mandamiento, aunque sea perjudicial para los titulares de derechos inscritos, ya que pueden recurrir el decreto de adjudicación incluso aunque la ley no contemple una previsión expresa, conforme a lo previsto en el artículo 454 bis.1.II LEC y la interpretación del Tribunal Constitucional sobre la necesaria posibilidad de revisión judicial de las resoluciones de los Letrados de la Administración de Justicia (SSTC 58/2016, 72/2018, 34/2019 y 151/2020).
- La competencia legalmente atribuida al Letrado de la Administración de Justicia supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Su control y revisión se puede ejercitar por el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma; los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar, dado que el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución y pueden personarse en el procedimiento, y los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral.
- En suma, no entra dentro de las facultades del registrador revisar la actuación del Letrado de la Administración de Justicia, ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, siempre que haya mediado el correspondiente recurso. De este modo, el Tribunal Supremo extiende las limitaciones del ámbito de calificación registral que el artículo 100 RH establece para los documentos judiciales al Decreto del Letrado de la Administración de Justicia que, como es obvio, no es titular de una potestad jurisdiccional.
Tampoco parecen funcionar bien los enlaces al BOE y a la base de datos interna, dado que no hay referencia alguna en la comentada a la Resolución de 21-09-2022, cuando se arguye que la competencia del Letrado de la Administración de Justicia se fundamenta en los artículos 670 a 674 LEC y la del notario en los artículos 129 LH y 236 RH, de modo que la competencia del registrador se extenderá en este caso -al menos- a los aspectos a que hace referencia el artículo 132 LH.

“Las resoluciones de la Dirección General deben dejar de publicarse en el BOE porque crean una falsa apariencia de normatividad”

Mucho me temo que el fallo técnico obedezca a que la maldita STS 866/2021, que debe merecer la misma suerte que la batalla de Alesia en los cómics de Astérix, dice taxativamente: “Este precepto (el art. 132.4 LH) no es una norma que tenga por finalidad comprobar o controlar la aplicación de determinada interpretación de los arts. 670 y 671 LEC relativa a los valores mínimos de adjudicación, sino que únicamente faculta al registrador para constatar la existencia de una diferencia entre el valor de adjudicación y el importe del crédito y, si lo hubiere, a comprobar que se ha procedido a la consignación del exceso o sobrante; pero no a revisar ni el valor de adjudicación o venta, ni tampoco el importe del crédito. Este artículo solo se refiere a las posibles controversias respecto al destino del sobrante y es congruente con lo previsto en el art. 129.2 g) LH para la venta extrajudicial, en la que la discusión sobre cuáles son las cantidades pendientes se remite a resolución judicial”.
Resulta irónico que el hercúleo esfuerzo del Centro Directivo en separar el procedimiento judicial y la venta notarial sea desarticulado por el Tribunal Supremo y convierta al otrora prestigioso organismo en un mero Sísifo, cuando no en un Ícaro desafiante. Y eso que el Tribunal Supremo ni siquiera reparó en el nuevo artículo 236 p) RH introducido por el Real Decreto 937/2020, que atribuye al notario una competencia en relación con el sobrante sustraída al control registral. A ver si las competencias notariales van a ser más amplias que las del Letrado de la Administración de Justicia...
Muchas son las voces que reclaman una reforma del recurso administrativo (este sí eminentemente) registral. Hay una imprescindible e inaplazable: las resoluciones de la Dirección General deben dejar de publicarse en el BOE porque crean una falsa apariencia de normatividad a una simple resolución administrativa sujeta a revisión judicial, aunque Registros sea muy renuente a la hora de publicar en plazos razonables las sentencias anulatorias. Bastaría con su publicación en la web del Ministerio de Justicia, dado su carácter vinculante para todos los registradores cuando son estimatorias. Al fin y al cabo, las resoluciones de la Dirección General en materia de nacionalidad y estado civil no son objeto de publicación en el BOE.
La misión esencial del Centro Directivo es la defensa de las funciones notarial y registral desde el punto de vista de los intereses generales, con pleno respeto a la legalidad y a la jurisprudencia, en especial, del Tribunal Supremo y no la pertinaz defensa de intereses corporativos.
Para el acreedor, el propio deudor, los terceros y la sociedad interesa que las ejecuciones sean rápidas, sin perjuicio de la escrupulosa garantía de los derechos afectados y las normas de índole social exigidas por la protección de la vivienda familiar habitual. Procedimientos rápidos, imprescindibles para evitar la acumulación masiva de intereses de demora en contra del deudor son imposibles con juzgados congestionados e incompatibles con la tutela efectiva del derecho del acreedor.
Medios adecuados de tutela del crédito territorial incentivan el cumplimiento voluntario de las obligaciones, la disciplina financiera, disminuyen la morosidad y facilitan el acceso a la propiedad inmobiliaria a los jóvenes y a los más desfavorecidos, como consecuencia de la mayor seguridad jurídica.
Esa que forma parte de la denominación oficial de Registros.

(1) Algunos autores como García Vila entienden que la expresión es incorrecta.
(2) Aunque como en el caso de la resolución estuvieran prescritos.
(3) Y la dura realidad es que mientras la duración media de una ejecución judicial hipotecaria es de 15 meses, la de la extrajudicial notarial no llega a 3 y sin embargo el porcentaje de ejecuciones judiciales supera el 95%.
(4) La sentencia cuenta con un extensísimo voto particular de José María Díaz Fraile, registrador en excedencia, hoy reintegrado al cuerpo registral.

Palabras claves: Jurisdicción voluntaria notarial, Subasta notarial, Procedimiento notarial de ejecución hipotecaria, Calificación registral, Extralimitación de la Dirección General.
Keywords: Notarial voluntary jurisdiction, Notarial auction, Notarial procedure for foreclosure of mortgages, Registrar's statement of validity, Acts ultra vires by the Directorate General for Registers and Notaries.