IMPULSO DIGITAL EN BENEFICIO DEL CIUDADANO

Resulta ciertamente curioso manejar copias de escrituras autorizadas hasta mediados de los años noventa del siglo pasado, singularmente por su reducida extensión, pues las obligaciones y actuaciones requeridas al notario o a las partes, previas o posteriores al otorgamiento, eran mucho menores que en 2025. Entre ellas están las relacionadas con el Catastro, que se reducían a la manifestación o acreditación del pago del impuesto municipal de bienes inmuebles y, en el caso de fincas rústicas, a la expresión, si constaba, del polígono y la parcela (1).

Todo esto cambió, como es sabido, con la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, que, en lo que ahora nos ocupa, estableció (arts. 50 y 51) la necesidad de consignar la referencia catastral, esto es, el código alfanumérico que permite situar cada inmueble inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro, en las escrituras o documentos donde consten los actos o negocios de transcendencia real, relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y los contratos de arrendamiento de los mismos, así como en los documentos en los que se pongan de manifiesto cualesquiera otras alteraciones de orden físico, económico o jurídico, de los citados inmuebles, con excepción de los documentos en que conste la cancelación de derechos reales de garantía.
Esta ley marcó un hito en las relaciones entre el Catastro y el Notariado al obligar al notario a realizar un juicio de correspondencia entre la finca objeto del negocio jurídico y su identificación catastral, que suponía establecer en el propio documento un nexo o enlace entre ambas instituciones que, hasta entonces, seguían caminos distintos. Era el paso previo para agilizar los cambios de titularidad catastral a través de los índices notariales y las comunicaciones trimestrales del artículo 55 de la Ley.

“Aproximadamente tres de cada cuatro alteraciones de titularidad catastral se realizan ya gracias a la comunicación notarial de titularidad”

El Texto refundido de la Ley del catastro inmobiliario (TRLCI) de 5 de marzo de 2004, tras la reforma operada por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, fue un paso más allá en la implicación notarial en la descripción de los inmuebles. El artículo 18.2 exige al notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos que solicite de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público. De manera que si los otorgantes le manifiestan la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes. En caso de detectarse discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela entre la realidad física y su descripción catastral, se pueden subsanar mediante un procedimiento en el que el notario notifica a los colindantes afectados la nueva descripción ajustada a la realidad. El procedimiento, sin embargo, tenía un problema importante: requería la conformidad expresa de los colindantes afectados, lo cual no siempre es fácil de obtener.
Otro hito importante lo marcó la Ley 13/2015, de 24 de junio y las resoluciones de la Dirección General del Catastro y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que la han ido desarrollando, singularmente, la de 26 de octubre de 2015, y la conjunta de 29 de marzo de 2021. Con este marco normativo se han desarrollado dos aplicaciones o trámites informáticos fundamentales: en la sede electrónica notarial, el servicio de tramitación inmobiliaria (STI), y en la sede electrónica de Catastro, el Registro de Expedientes físico-económicos, para las alteraciones físicas de las fincas.
El STI, implantado en 2018, y conectado con el Índice Único Informatizado, permite cumplir con la obligación notarial de comunicar los cambios de titularidad catastral en los cinco días posteriores al otorgamiento de la escritura que los documenta. Según datos facilitados por la Dirección General del Catastro, en 2016, antes de su implantación, no llegaban a cincuenta mil los cambios de titularidad catastral realizados en España gracias a las comunicaciones notariales. En 2024 la cifra fue de 1.516.797 comunicaciones, lo que supone que, aproximadamente tres de cada cuatro alteraciones de titularidad catastral se realizan ya gracias a la comunicación notarial de titularidad. Conviene reflexionar y valorar lo que significan estas cifras en términos de sostenibilidad, digitalización, ahorro de desplazamientos y gestiones, tanto a los ciudadanos obligados a declarar la alteración catastral, como a la propia Administración.

“Los notarios no vemos las fincas a través de visores sino a través de los ojos de los ciudadanos que compran, venden, donan y heredan”

Por lo que se refiere a las modificaciones físicas de las fincas, la aplicación de la citada Ley 13/2015 ha introducido con total naturalidad en las escrituras públicas la georreferenciación de las fincas y de las edificaciones que sobre las mismas se alzan, tanto la que deriva de la representación gráfica catastral como de otras alternativas si la catastral no se ajusta a la realidad. Los notarios hemos aprendido a manejar con una cierta soltura expresiones tales como XML, GML o IVG, y hemos contribuido a mejorar la descripción de los bienes inmuebles, pasando de una descripción literaria más o menos acertada a otra mucho más rica y completa que proporciona mayor claridad, precisión y seguridad jurídica. Y lo hace en el momento decisivo, el del otorgamiento del negocio, cuando se presta el consentimiento por el que se transmiten y adquieren los derechos sobre las fincas. Los notarios no vemos las fincas a través de visores sino a través de los ojos de los ciudadanos que compran, venden, donan y heredan ante nosotros.
Por eso es fundamental que los notarios nos impliquemos en la constante mejora y actualización de la descripción catastral de los inmuebles a través del infrautilizado procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18.2.C) TRLCI. En este sentido, la Ley 13/2015 corrigió el principal defecto de que adolecía, y ahora basta con que ningún colindante afectado al que se le notificó la representación gráfica alternativa formule una oposición expresa y fundada en los veinte días hábiles posteriores a su notificación para que el notario pueda dar por subsanada la discrepancia. En 2023, fruto del trabajo conjunto entre la Dirección General del Catastro y el Consejo General del Notariado, se habilitó en la sede electrónica de Catastro la herramienta para que los notarios podamos comunicar telemáticamente la terminación de un procedimiento de subsanación de discrepancias (2) y así obtener, en un plazo máximo de cinco días, la nueva certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, que pasará a incorporarse, junto con la nueva descripción ajustada a la realidad física, a los documentos que, en adelante, deban otorgarse sobre ella, reforzando así el valor del título público (3).
A través de la misma herramienta del Registro de expedientes físico-económicos pueden comunicarse a Catastro las escrituras por las que se practiquen operaciones de modificación física sobre las fincas como agrupación, agregación, segregación o división, y obtener instantáneamente un certificado que acredita las referencias catastrales de las nuevas fincas surgidas y, en unas cuarenta y ocho horas aproximadamente, las nuevas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporarán a la escritura y al tráfico jurídico (4).
Este mismo esquema está sirviendo de inspiración para nuevas formas de colaboración en las que el notariado y el Catastro están trabajando. Una de ellas tiene lugar en el seno de uno de los grupos de trabajo creado por el Clúster para la Industrialización e Innovación de la Edificación (Clúster de la Edificación), asociación sin ánimo de lucro compuesta por empresas, universidades y centros de investigación, que pretende desarrollar proyectos innovadores en materia de sostenibilidad ambiental, Industrialización, Rehabilitación o Transformación Digital (5) del sector.

“Es fundamental que los notarios nos impliquemos en la constante mejora y actualización de la descripción catastral de los inmuebles a través del infrautilizado procedimiento de subsanación de discrepancias”

El grupo de digitalización está trabajando, por un lado, en la creación en la sede electrónica notarial de un portal que ayude a las empresas en la gestión de la documentación de una promoción inmobiliaria, desde su inicio hasta las entregas a los compradores finales, en conexión con -y en la línea de- el portal de la ley de crédito inmobiliario.
Por otro lado, se están desarrollando procesos y herramientas tecnológicas que permitan, por fin, dar cumplimiento efectivo a lo previsto en el artículo 47.2 del TRLCI, es decir, la asignación de referencias catastrales a los distintos elementos privativos de una división horizontal. Esta previsión, introducida en la reforma del 2011, y recogida ya en las citadas Resoluciones de 26 de octubre de 2015 y 29 de marzo de 2021, no se ha llevado aún a efecto. Se han realizado ya pruebas piloto con resultado favorable y, cuando esté plenamente operativa, va a suponer un avance importantísimo. A las empresas transmitentes les permitirá, poco tiempo después de estar finalizada la obra, la constancia, por diligencia, en la propia escritura de división horizontal de las referencias catastrales individualizadas de cada vivienda o elemento privativo; ello permitirá la inclusión de las referencias en las escrituras de venta de las viviendas, y la consiguiente agilización de los cambios de titularidad catastral en favor de los nuevos adquirentes a través de la comunicación notarial por el Servicio de Tramitación Inmobiliaria. Los ayuntamientos podrán exigir el impuesto de bienes inmuebles de cada una de las viviendas a sus verdaderos propietarios con mucha mayor antelación que ahora, liberando a las promotoras que, en ocasiones, deben soportarlo durante varios ejercicios después de haberlas transmitido. Los adquirentes dispondrán desde el inicio de su referencia catastral a efectos de consignación en su declaración de IRPF, contratos de suministro y demás. En definitiva, se producirá un ahorro de costes y trámites para las personas, las empresas y la administración (6).

(1) Las malas lenguas afirmaban que la unión del Catastro y el Notariado está en el origen de la palabra Catástro-Fe. Nada más lejos de la realidad.
(2) Las cifras facilitadas por la Dirección General de Catastro son aún modestas, pero muestran una notable evolución desde la puesta en marcha de la herramienta informática. Si en 2016 y 2017 se comunicaron cuatro expedientes notariales de subsanación de discrepancias, la cifra ascendió a 1563 en 2023 y a 3028 en 2024.
(3) Procedimiento, por cierto, plenamente sujeto al control de legalidad notarial, pese a lo que pudiera resultar de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de enero de 2024. Véase la crítica de BRANCÓS NÚÑEZ, E., en “Descoordinación Registro-Catastro y Registro-Registro”, EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, número 115, mayo-junio 2024.
(4) Según datos facilitados por el Catastro, en 2023 se comunicaron desde las notarías españolas 5836 operaciones de parcelación, término que engloba todas las modificaciones físicas antes mencionadas. En 2024, con la implantación progresiva del servicio, la cifra ascendió a 11.383.
(5) https://clusteredificacion.com
(6) Por cierto, que la palabra "catástrofe" proviene del griego antiguo "katastrophé" (καταστροφή), que a su vez se deriva de "kata" (κατά), que significa "hacia abajo" o "contra", y "strophein" (στρέφειν), que significa "voltear" o "derribar”. Quizá sea cierto que un
catastro fuerte, con información sólida, extensa, fiable y rápida, puede voltear o derribar otras instituciones.

Palabras clave: Catastro, Notariado, Comunicación.
Keywords: Land Register, Notarial profession, Communication.