Riviera Coast Invest
¿Qué exótico, verdad? Ese es el nombre que eligieron unos ciudadanos levantinos para deslumbrar a cientos de paisanos de Alicante a los que vendían apartamentos con el señuelo de una rentabilidad imposible. Una repetición, 40 años después, del caso Sofico, este con nombre autóctono mas modesto, Sociedad Financiera Internacional. (Ya ves, con la que está cayendo..).
Parece que solo es eficaz la experiencia propia, o sea que la primera vez te la das seguro. Pero ¿es simpleza o codicia?, ¿Para qué ha servido la flamante ley reguladora de la inversión en bienes tangibles que EL NOTARIO DEL SIGLO XXI reclamó y luego criticó cuando conoció su texto? Porque los nuevos perjudicados al parecer no eran compradores de apartamentos, eran inversores y los que vendían no eran meros promotores sino que se dedicaban a la “promoción y gestión de iniciativas residenciales temáticas”. Ni esta filfa ni el seductor nombre de la empresa hicieron sospechar a los afectados... vivir para ver.
Opositor adelantado
A propósito de la STS de 20 mayo de 2008, la famosa que anula los artículos reglamentarios que desarrollan el control notarial de legalidad, Manuel M., opositor malagueño, escribe a Juvenal: “Hace años, mientras leía a Zanobini, pensé que realmente el control de legalidad notarial era un deber de oficio del Notario respecto al Estado, y como tal, inexcusable en su ministerio. Carusi, a quien abandoné en el sueño de los Justos mientras oposito, resaltaba que este control era previo, y como tal, presupuesto y no contenido de la función notarial. Es punto de partida del oficio de Notario, y por ello, desde el nombramiento como tal, inherente a la función porque la conlleva en sí mismo, y en tal sentido, no depende del pronunciamiento judicial de ningún Tribunal, por muy Alto que sea. Quizás yo pudiera afirmar, aunque no estoy seguro: se es Notario porque se controla legalidad, no se controla sólo por el hecho de ser Notario. Este control, en cuanto que el Notario, con carácter inescindible, es funcionario y profesional, es conditio sine qua non para la labor notarial. Del mismo modo que ante un caballo desbocado, se impone su control para posteriormente ceñir las bridas y comenzar su adiestramiento, el Notario, en cuanto que funcionario público y por delegación del Estado, controla la legalidad de cuantos actos pretendan realizarse para posteriormente, amoldados al imperio de la Ley, darles forma notarial a través de las múltiples funciones que adornan el quehacer notarial, y en este aspecto actúa como tal Notario pero en funciones de jurista. Espero sepa atender a estas observaciones sin un espíritu severo, dada mi condición de estudiante”. Toda una lección ¿verdad?
Independencia, imparcialidad...
Es un argumento aburrido –e intolerable- la recurrente apelación de los registradores a que solo ellos, por tener exclusiva territorial, gozan de independencia e imparcialidad, tachando poco menos que de corruptos y venales a los notarios por ser de libre elección.
Vean otro ejemplo, otro más, éste reciente, de un registrador en Expansión “El sistema (de seguridad jurídica) pivota sobre el control independiente, imparcial y no elegible de un funcionario que controla la legalidad” etc...
Casualmente en el mismo medio y el mismo día, Julio Pascual y Vicente le replicaba con contundencia: “Como persona que lleva dedicando muchos años a lo que podríamos denominar defensa de la competencia, primero en el Tribunal del ramo y luego en la asesoría privada, se me han puesto los pelos como escarpias cuando he oído decir a un registrador aparentemente representativo que el papel determinante en el control de la legalidad ha de corresponder a los registradores y no a los notarios porque los primeros son más independientes que los segundos ya que el particular tiene que ir obligadamente al registrador que le toca mientras que el notario al que ir puede elegirlo, como si la competencia en la elección a que se ve sometido el notario menoscabara su independencia.
La teoría de la elección pública desautorizaría con facilidad semejante construcción intelectual, pero no hay espacio ahora para desgranarla. Baste ahora con un breve comentario. La equivocada apreciación según la cual quién se somete a la competencia para ofrecer sus servicios actúa con menos independencia que quien lo hace desde una posición de monopolio equivale a pensar que la competencia envilece y el monopolio enaltece. O dicho de otra manera, que la competencia conduce al vicio y el monopolio a la virtud ¿Alguien se lo cree realmente?
El natural corolario sería precisamente el contrario: para quien busca defender su propio interés, la competencia actúa como un incentivo a hacer las cosas mejor, que es la manera segura de conseguir la reputación necesaria para que seguir allegando clientes. Un prestigio profesional sólo se construye trabajando bien y es contrario a los propios intereses del profesional sometido a la competencia trabajar mal en beneficio del presunto interés malévolo del cliente actual; sería pan para hoy y hambre para mañana”. Seguirá esta ofensiva murga?
Encuesta reveladora
Una encuesta interna realizada entre los registradores por una empresa de “Investigaciones de mercado y Marketing estratégico” (otra que tal) desvela que a juicio de estos funcionarios han aumentado los documentos defectuosos (entre ellos, suponemos la consabida “falta el título anterior”, la “falta la transcripción del poder”... etc), que debe aumentarse su función calificadora pera no tanto la de asesorar, que la mayoría (74%) consideraría positivo que la constitución de sociedades se formalizase directamente en el Registro Mercantil sin intervención de notario, y que el 87% considera que la inscripción no debe ser voluntaria debe ser obligatoria. ¡Curiosa forma de interpretar el interés general !
Registradora
No están acostumbrados los empresarios del ladrillo a rigideces legales. Los “pasilleros” del Ministerio de la Vivienda se quejan de la pureza legislativa que invoca repetidamente la Ministra Corredor alegando su status profesional: Yo soy registradora, repite al parecer como justificante de su rigor. No es al parecer, lo que solía oirse en ese Ministerio. ¿Será como consecuencia de estas rigideces que PP, CIU y PNV incluyeran, entre las medidas de una moción aprobada en el Senado para reactivar el moribundo mercado de la vivienda, la de suprimir el Ministerio de Corredor? Tenemos que suponer que no.
Diplomacia florentina
Juvenal ha tenido acceso a una carta remitida a las Asociaciones de Jubilados y Mutualistas por el Secretario de la Mutualidad Notarial, y no puede resistir la tentación (como dice Eco “el resiste todo menos la tentación), de reproducir el último párrafo, ejemplo patente de magnificencia, cortesía y refinamiento: “A pesar de todo, continuando con la política de diálogo abierto que siempre hemos mantenido, con el deseo de escuchar todo los pareceres, y aunque las Resoluciones Administrativas y Judiciales producidas hasta ahora dan la razón a los planteamientos sostenidos por la Mutualidad Notarial, lo que, en principio desautoriza la posición de las Asociaciones por Vds. representadas, no existiría inconveniente por nuestra parte en aceptar una reunión con sus Asociaciones, siempre que, con carácter previo, se produjera una declaración formal de las mismas reconociendo la rectitud de la labor efectuada por la JPMN, disculpándose con los miembros demandados personalmente y manifestando su deseo de colaborar con dicha Junta de Patronato”. ¡Puro Talleyrand!
Ventanilla única
En unos desayunos informativos varios miembros del actual Gobierno, entre ellos el de Justicia, se han deshecho en elogios a la ventanilla única, one-stop office en el lenguaje invasor, expresión que quiere consagrar la idea de condensar trámites suprimiendo los innecesarios. El BOE, como en otra sección de esta revista se recuerda y toda la prensa ha repetido, ha publicado que el próximo 1 de enero, además de la rebaja arancelaria del 20%, el Gobierno contará con una hoja de ruta para eliminar el solapamiento de actos que exigen visitar la notaría y el registro. Hace años el notariado propuso crearlas para el quehacer en que interviene aprovechando la informática. No estaría de más retomar esa iniciativa. Piensa Juvenal que el Gobierno y los consumidores lo agradecerían, y a la larga -y tal vez a la corta- los notarios y registradores también.
“Restringidos”
Alrededor del actual Consejo se ha formado una corriente que habla en tono despectivo de los que han hecho oposiciones entre notarios. Ya se ve que así hablan los que no las han hecho, caso de los mayoritarios actuales del Consejo, salvo –según han comunicado a Juvenal- uno que las hizo y suspendió. Y también se ve el premio magro que consigue ahora con el nuevo Reglamento el que las intenta lo que las conducirá a la atonía que ahora sufren.
Ocurre sin embargo que el prestigio de la institución se ha cimentado en nobles generaciones que sí las hicieron y con aprovechamiento, y de sus rentas intelectuales y morales se están sirviendo incluso los que ahora se atreven a criticarlas.
Mala cosa esa tendencia. Complementada con poses autoritarias podría desembocar en aquel “¡muera la inteligencia!” no tan lejano.
Registro informa
La gente encuentra en la prensa informaciones y estadísticas proporcionadas por los registradores. “Los registradores certifican el derrumbe de la venta de viviendas, que cae un 23%”. Sin embargo estos funcionarios no tienen más información que la que resulta de las escrituras, y ni es total (algunas no se inscriben) ni actual (hay un desfase de meses). ¿No sería más lógico dar la que resulte del flamante (y carísimo) Índice Único que es completa y casi en tiempo real?
El notario, siempre al titular
Salvo en las rebajas arancelarias de este Gobierno que han sido tan numerosas que los periódicos ya no las consideran noticia, todo lo demás en que intervenga un notario, aunque se trate de hechos o historias en las que la cualidad de notario sea irrelevante, lleva esta circunstancia a grandes titulares.
Al parecer los dos candidatos a la dirección de un partido político son notarios. También son mujeres, están casadas, son altas, viven en el mismo barrio… nada de esto importa. Sólo lo primero, y para epatar más, se añade leña de contienda. “Notario contra notario”. Ese es el titular.
| El Seminario de Juvenal El último seminario de Juvenal estuvo dedicado en exclusiva a examinar la trascendental misiva remitida con carácter general por la Asociación de Notarios y Registradores de España con el sugerente título “Tanto fue el cántaro a la fuente...”, que tanta conmoción ha producido entre los integrantes de ambos cuerpos. En ella se indica que uno de los principales responsables de la caótica situación en la que nos encontramos es “un importante sector Notarial, agrupado principalmente en torno a la actual Junta Directiva del Colegio de Madrid, que no ha asumido la pérdida de las elecciones a la Presidencia del Consejo, se ha opuesto sistemáticamente a todo lo que implicara reforma y modernización, y especialmente por la vía de hecho a las presentaciones telemáticas y al índice único, además de fomentar directa y abiertamente el enfrentamiento con el colectivo registral”. El Seminario, siempre fiel a su espíritu crítico y rabiosamente independiente, procedió a analizar dicha imputación a los efectos de dictaminar sobre su exactitud. Como es habitual, se comenzó por la descomposición semántica del batiburrillo en aras a una mayor claridad. En primer lugar se debatió sobre si es posible imputar una responsabilidad a alguien que, dada su situación de minoría recurrente en las votaciones, ausencia en los cargos ejecutivos, desinformación sistemática (cuentas, Ancert, política corporativa, etc.) y ninguneo generalizado, no ha tenido la más mínima posibilidad de influir en ninguna de las decisiones y estrategias adoptadas por el Notariado en los últimos años. Tras un animado debate se llegó a la conclusión de que su responsabilidad es incuestionable, desde el momento en que su actitud crítica impide la unanimidad o las decisiones por aclamación, lo que propicia una imagen de falta de unidad muy perniciosa. Es más, el que los órganos directivos del Notariado tengan que andar continuamente ocultando las cuentas, reuniéndose en secreto, negando información y propagando infundios descalificadores, les hace perder un tiempo precioso y les crea una situación de estrés emocional que termina perjudicando su acción de gobierno. Todo ello es imputable, evidentemente, al mencionado “sector Notarial”, al que se le pueden y deben exigir responsabilidades no solo políticas, sino también pecuniarias, debido a que por lo motivos indicados las compensaciones institucionales no han podido producir todos los beneficios para el cuerpo (notarial) que se les presuponían. A continuación se procedió a examinar la imputación de boicoteo a las medidas modernizadoras, especialmente al índice único. Uno de los intervinientes planteó la cuestión de si procedía previamente examinar el carácter “modernizador” del índice único, pero se decidió no entrar en el tema dada su extrema complejidad (por cierto, como todo lo que tiene que ver con el índice único), y ceñirse a si la instauración por el Colegio de Madrid de un servicio de ayuda a los notarios para la elaboración del índice y su consiguiente remisión demostraba o no una voluntad de obstaculización y boicoteo. Tras un animado debate se llegó a la conclusión de que esa voluntad obstaculizadora es incuestionable, desde el momento en que ese servicio viene a transmitir un mensaje subliminal de dificultad y complejidad a la hora de su elaboración, que lleva implícita una acusación al Consejo y un feo al resto de Decanos que no han proporcionado a sus colegiados un servicio semejante En realidad, ese servicio es pura y simplemente una injuria al Notariado y sólo cabe elogiar la actitud del Consejo estableciendo todo tipo de trabas normativas y tecnológicas con el fin de impedir el adecuado funcionamiento del mismo y, en consecuencia, estorbando la remisión en plazo de los índices de los adscritos al servicio. Por último, se analizó el tema de la relación con el cuerpo hermano y examinar el sorprendente hecho de que las críticas de la revista EL NOTARIO DEL SIGLO XXI a los excesos calificatorios motivadas por razones corporativas, y el servicio proporcionado a los colegiados para ayudarles a reaccionar contra ellas, no hayan impedido a la Junta Directiva del Colegio mantener unas excelentes relaciones con los registradores. Tras un animado debate se llegó a la conclusión de que esa actitud es manifiestamente irresponsable, pues el principio que debe presidir las relaciones entre notarios y registradores debe ser: o pastelera en las formas y sectaria en el fondo (si se presupone que los registradores son lelos) o bien pastelera en las formas y pastelera en el fondo (si se considera que los lelos somos nosotros), pero nunca la defendida por el Colegio de Madrid, que presupone el sentido común en los interlocutores, lo cual es un imposible lógico, pues si existiese no estaríamos donde estamos. Con verdadera satisfacción, tras haber obtenido unas conclusiones técnicamente tan depuradas, se dio por concluido el seminario, no sin antes acordar unánimemente dar traslado de las mismas a la Asociación de Notarios y Registradores en la persona de los firmantes de la misiva, don Alfonso Cavallé Cruz y don Jesús M. Ducay López, felicitándoles por la agudeza con la que han sabido identificar las causas de nuestro actual malestar. ¡Enhorabuena compañeros! |
Grabadoras fedatarias
El Proyecto de Ley para la implantación de la nueva oficina judicial parece considerar innecesaria la presencia del Secretario judicial en la sala si se graba la vista. Nada tiene Juvenal contra las grabaciones, al revés aplaude su uso en orden a la transparencia y la claridad (¡qué avance supondría si se aprobara la propuesta de Obama de que en caso de que se solicite la pena capital se graben las confesiones y los interrogatorios de los imputados!). Pero esto es otra cosa. Por favor la fe pública no puede equipararse, o peor confundirse con la función documentadota --útil sin duda-- de las grabaciones, que solo son instrumentos de los que el fedatario siempre se ha valido para redactar lo que luego autoriza. La fe pública es algo más. No retrocedamos en garantías, por favor. Tenemos demasiado cerca ejemplos de las consecuencias de la falta o remisión de los controles.
La escritura, un tesoro
Al parecer D. Juan Escamilla Aparicio cedió en 1931 su vivienda para que fuera usada como “Casa del Pueblo” de Fiñana (Almería). Cuenta ahora su longevo hijo (90 años) Francisco que en 1940 la Guardia civil “le pidió” la escritura para quedarse con ella, pero que su padre se negó, que “le amenazaron y le pegaron” y hasta le encarcelaron por un mes por no querer entregar la escritura de la casa, que al parecer fue de todos modos ocupada y la familia del dueño tuvo que vivir de alquiler. Ahora, hace pocos años, Francisco encontró en un arcón una vieja capa y en su interior, cosido al forro, un bolsillo que contenía la escritura. Bendito tesoro! Francisco la exhibió, la inscribió, y -sobre todo- dejó a salvo la dignidad de su padre!
En su sitio...
Se dijo –y se escribió- que la sentencia de 20 de Mayo, la que anuló los preceptos del Reglamento Notarial que desarrollaban el control notarial de legalidad por haber reserva de Ley, “ponía las cosas en su sitio”, aunque Juvenal tiene la sensación que el que esta desorientado en cuanto a sitios el que eso dice. No es bueno para el tráfico, decían esos pregoneros, que los notarios ejerzan de registradores o de jueces, a quienes, según parece, corresponde según ellos en exclusiva (otra más) el control de legalidad.
Juvenal se ve obligado a denunciar tanta falacia. En un estado de derecho el control de legalidad corresponde a todos los funcionarios en el ámbito –todo y solo-- de sus competencias porque así lo exige el principio constitucional de legalidad. Todos los funcionarios tienen que sujetar sus actuaciones a la ley y para ello han de valorarla. Los registradores también han de hacerlo, pero también han de limitar su control al ámbito de su competencia, que por cierto tiene importantes y no siempre respetadas limitaciones: deben controlar no la legalidad sino la inscribilidad, no la de todos los documentos sino sólo la de los que les presenten a inscripción, no con todos los medios sino sólo con los que se le presenten y los datos del Registro, no la legalidad de todos los documentos sino sólo de los notariales y solo de los que se les presenten a inscripción (el 40% de los que autorizan), y ni siquiera han de valorar el documento íntegro sino sólo la parte de él que tenga trascendencia jurídico-real.
¿Puede esto compararse en extensión, intensidad y medios con el control judicial al que interesadamente pretenden asimilar su función?
