Resolución de 14 de marzo de 2023 (BOE de 31 de marzo de 2023). Descargar
Un préstamo hipotecario se constituyó en 2005 a favor de Bankia. Bankia lo cedió a otra sociedad en 2017. En escritura autorizada en 2022, cuya inscripción es objeto del recurso, el préstamo volvió a ser cedido a otra entidad que no es entidad de crédito. El cesionario declara en la escritura que la entidad adquirente no ejercita la actividad de préstamo de manera habitual. El registrador considera que sí que está realizando una actividad profesional, que es aplicable a la cesión de préstamos hipotecarios la Ley 2/2009 y que la cesionaria debe cumplir los dos requisitos que dicha ley exige: inscripción en el registro especial y obtención de un seguro o aval.
La Dirección General avala el proceder del registrador, que aprecia la habitualidad por consulta efectuada al Servicio de «prestamistas habituales» del Colegio de Registradores, en el que la cesionaria figura como titular de 31 hipotecas en la provincia de Alicante («la inscripción de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio»); y no considera suficiente para excluir la aplicación de dicha Ley que el acreedor haga constar expresamente que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios, ni que no conste esa habitualidad en el servicio notarial de actividades de «Signo».
Por otro lado, se plantea en el recurso si la citada Ley 2/2009, es aplicable también al supuesto concreto de la cesión de un préstamo hipotecario o únicamente lo es en caso de concesión de préstamos o créditos. La Dirección entiende lo primero, porque señala que si bien es cierto que la Ley 2/2009, constituye una norma dirigida fundamentalmente a garantizar la ausencia de publicidad engañosa y la transparencia en la contratación de préstamos y créditos con consumidores, y que las obligaciones que impone se refieren prioritariamente a la fase precontractual y de formalización del contrato de préstamo, hay una segunda finalidad de la norma consistente en ‘cubrir las responsabilidades en que el acreedor pudiera incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios’ (arts. 7 y 14.1.a L. 2/2009), y esos perjuicios pueden generarse durante toda la vida del préstamo, como puede acontecer por una inadecuada adaptación de la cuota a la modificación del tipo de interés variable, por el cobro de una comisión o gasto no pactado, por la indisponibilidad del dinero en el plazo convenido en un crédito en cuenta corriente, por el no sometimiento a la resolución extrajudicial de conflictos pactada, o por el retraso en la cancelación de la hipoteca una vez pagada la deuda, entre otros supuestos ligados al ejercicio profesional de la actividad de prestamista.
