Resolución de 2 de Marzo de 2.015 (B.O.E. 21 de Marzo de 2015). Descargar Resolución.

Dos esposos son dueños en proindiviso de una finca y uno de ellos concede al otro un derecho de opción de compra sobre su mitad indivisa. Con posterioridad, ambos consortes constituyeron hipoteca, de conformidad con el artículo 217 del Reglamento Hipotecario a favor de un tercero en virtud de una escritura de reconocimiento de deuda. Ejercitada la opción de compra por la esposa se pretende la cancelación de las cargas posteriores. La Dirección General confirma la nota de calificación y entiende que no puede cancelarse la hipoteca: la constituida sobre la mitad de la esposa puesto que se constituyó libre de cargas, y respecto a la otra mitad, la que estaba gravada con la opción, porque la hipoteca se constituyó por los cotitulares sobre la totalidad de la finca y sin distribución (artículo 217 del Reglamento Hipotecario) en cuyo caso no cabe la ejecución aislada sino que ha de procederse contra el conjunto de ellos de modo similar a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 218 del mismo cuerpo legal y sin posibilidad de exigir la liberación parcial de cualquiera de ellos en virtud de un pago parcial (art. 125 LH). Así respecto a dicha mitad la hipoteca fue constituida y consentida con carácter unitario por la titular de la opción y ahora no puede ir en contra de sus propios actos pretendiendo privar al acreedor de parte de la garantía que ella misma configuró con una extensión determinada, extensión que genera la aplicación del principio de integridad (art. 122) ya que la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a dicha cuota indivisa implica una modificación sustancial del objeto de la garantía ofrecida por el propio hipotecante. Además iría en contra de la equidad contractual y del ejercicio de los derechos conforme a la buena fe (art. 7.1 CC).