Resolución de 16 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 16 de Diciembre de 2013). Descargar Resolución.
Se plantea si es inscribible una escritura de venta extrajudicial de finca hipotecada cuando el requerimiento de pago realizado por el Notario autorizante del acta tramitada al efecto, ha sido verificado entregando en el domicilio señalado al efecto en la escritura de constitución de hipoteca la correspondiente cédula a quien, sin ser personalmente ninguno de los requeridos o su pariente próximo, familiar o dependiente mayor de catorce de años, dice ser amigo de ambos.
La Dirección confirma la nota señalando que en la transmisión derivada de la venta extrajudicial el ordenamiento toma precauciones para que la transmisión obedezca a una justa causa que salvaguarde los derechos de los interesados exigiendo un conjunto de formalidades cuya cumplimentación se exige al Notario. Y, como resulta del artículo 236.I.2 del Reglamento Hipotecario, el requerimiento de pago al deudor tiene la consideración de trámite esencial y el 236.c.2 del mismo texto legal establece la forma en que el requerimiento se practicará por el Notario.
La cuestión, por tanto, se centra en si la previsión reglamentaria debe de modo literal o si cabe realizar una interpretación flexible de la misma, y la Dirección General opta por la interpretación estricta dadas las graves consecuencias que se pueden producir en el patrimonio del deudor y la necesidad de asegurar al máximo que llegue a tener cabal conocimiento del requerimiento, ya que como ha reiterado el Tribunal Constitucional (STC de 20 de septiembre de 1993, 28 de octubre de 2002, 17 de marzo de 2010 y 7 de mayo de 2012, entre otras muchas) no se puede presumir, sin lesionar el derecho consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española, que las notificaciones realizadas a través de terceras personas hayan llegado al conocimiento de la parte interesada fuera de los supuestos estrictamente previstos. Y así, se interpreta el precepto en el sentido de que a falta del deudor, la diligencia puede practicarse en el domicilio tan sólo con el familiar o pariente más próximo o con dependiente, siempre que sean mayores de catorce años. En consecuencia la diligencia llevada a cabo con cualquier persona mayor de catorce años que se encuentre en el domicilio no es válida.
