Resolución de 29 de Noviembre de 2.012 (B.O.E. 19 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de reconocimiento de deuda en la que se dice que en virtud de relaciones comerciales y jurídicas entre los comparecientes, la entidad "reconoce adeudar a... con carácter mancomunado o conjunto la suma de"». A continuación se constituye hipoteca en garantía del capital adeudado sobre la total cantidad reconocida a favor de las cinco personas físicas y sobre una pluralidad de fincas entre las que se distribuye la responsabilidad. Al final de las estipulaciones se hace constar lo siguiente: «Dado que la cotitularidad del derecho de crédito se ha establecido como créditos mancomunados o en mano común, no se requiere determinar cuotas en la hipoteca entre la pluralidad de acreedores».
Se rechaza la inscripción al entender el Registrador que la hipoteca que se pacta es una hipoteca de máximo prevista en el art. 153 bis de la Ley Hipotecaria, que establece que sólo puede constituirse a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo y, en segundo lugar, los principios de accesoriedad y determinación exigen que se determine la cuota o participación de cada acreedor en el derecho de hipoteca, al no tratarse de obligaciones solidarias.
La Dirección General estima el recurso en su totalidad, señalando que:
1º).- No estamos en presencia de una hipoteca de máximo flotante pues la hipoteca no garantiza una pluralidad de obligaciones ni presentes ni futuras, no existe una indeterminación ni en la existencia ni en las obligaciones que quedarán bajo cobertura hipotecaria, ni existe la voluntad de fijar posteriormente el saldo líquido garantizado (Resolución de 8 de junio de 2011).
2º).- En cuanto al segundo defecto, es cierto que el principio de determinación o especialidad exige la perfecta identificación de la titularidad y contenido de los derechos que acceden al Registro, pero también lo es que en sede de hipoteca, la propia finalidad de garantía del cumplimiento de una obligación, que puede ser de cualquier clase, la convierte en accesoria del crédito que garantiza de suerte que su titularidad será la misma que la de dicho crédito. En aplicación de esta doctrina la Dirección General ha exigido para la inscripción en el Registro de la Propiedad de una hipoteca en garantía de una obligación con varios titulares la determinación de las cuotas de cada titular del crédito hipotecario salvo en los casos en que se hubiese pactado la solidaridad del crédito, circunstancia que se traslada a la hipoteca pactada en su garantía. La misma justificación concurre en un supuesto como el presente en que la obligación garantizada es mancomunada, conjunta o en mano común.