Resolución de 1 de Marzo de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de cancelación de hipoteca sin que se haga referencia, en la misma, a la inscripción en el Registro Mercantil del poder del apoderado de la Entidad acreedora que cancela la garantía, lo que exige el Registrador.
Señala la Dirección General que la doctrina tradicional de ese Centro Directivo sobre la calificación registral de la debida intervención del titular registral en los actos inscribibles que le afectan exige, que en los casos en los que no actúe por sí, sino a través de sus legítimos representantes, aquella se proyecte sobre la legalidad, existencia, subsistencia y suficiencia de la representación en los términos legalmente previstos, y que cuando se trata de personas jurídicas y, en particular, de sociedades mercantiles o cajas de ahorro, como sucede en el presente caso, la identificación de la entidad poderdante no será suficiente para entender válidamente constituida la representación pues ésta dependerá de que la misma haya sido concedida u otorgada por el órgano social representativo adecuado y vigente. Extremos estos que en caso de que el poder sea inscribible en el Registro Mercantil, y el mismo se haya inscrito, corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto.
Por tanto, cuando falte la previa inscripción en dicho Registro y, no exista previa calificación de la representación por el Registrador Mercantil, deben acreditarse al Registrador de la Propiedad los elementos que determinan la existencia, subsistencia, validez y suficiencia de aquélla.