Resolución de 7 de noviembre de 2016 (BOE 22 de noviembre de 2016). Descargar Resolución.
La única cuestión de fondo recurrida y que debe dilucidarse en este expediente consiste en determinar si es posible incluir en la responsabilidad hipotecaria una cobertura concreta para garantizar intereses moratorios, en aquellos supuestos en que la escritura de constitución de hipoteca no contiene una cláusula específica en que las partes convengan que las cantidades impagadas por el prestatario queden sujetas al devengo de tales intereses moratorios y se determine la concreta cuantía de los mismos.
La regla general, señala el Centro Directivo, es que no cabe la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a conceptos cuya obligación de pago no resulte de la propia escritura de préstamo hipotecario, ya que la accesoriedad del derecho real de hipoteca respecto del crédito garantizado exige una precisa determinación de éste. Para incluir una responsabilidad hipotecaria específica por una determinada comisión a pagar por el deudor, o por los gastos extrajudiciales de conservación de la finca hipoteca que siendo de cuenta del prestatario hubieren sido anticipados por el acreedor, es preciso que dichas comisiones o anticipo de gastos vengan previamente determinados en el clausulado de la hipoteca. Pero este criterio quiebra en presencia de los interese moratorios, que constituyen una indemnización por los perjuicios causados al acreedor por el retraso en el pago, y de las costas y gastos de la ejecución, porque estas obligaciones no derivan directamente del contrato sino de la conducta ulterior del prestatario y, además, son impuestos a éste ex lege; la indemnización en que se traducen los intereses moratorios no opera porque haya sido pactada por las partes, sino porque la Ley expresamente atribuye ese efecto al incumplimiento y lo cuantifica de forma subsidiaria. De quererse que también los intereses de demora resulten hipotecariamente garantizados debe precisarse separadamente, como así ocurre en el supuesto que analizamos, el alcance de la responsabilidad hipotecaria que los cubra.
A su vez, esta cobertura hipotecaria diferenciada de los intereses de demora, cuando éstos sean variables, se articula a través de la técnica registral de la hipoteca de seguridad en su modalidad de máximo, que exige, como regla, el señalamiento de una cifra máxima de responsabilidad.
