Resolución de 27 de julio de 2018 (BOE 4 de agosto de 2018). Descargar

Constituida en su día hipoteca sobre dos fincas registrales con la oportuna distribución entre ellas de la responsabilidad hipotecaria (artículo 119 de la Ley Hipotecaria), se presenta ahora documento privado con firmas notarialmente legitimadas en el que acreedor y deudora redistribuyen la responsabilidad hipotecaria entre ambas fincas con fundamento en el artículo 216 del Reglamento Hipotecario y en la Resolución de esta Dirección General de 7 de enero de 2004. Como consecuencia, una de las fincas disminuye el importe de su responsabilidad y la otra lo aumenta sin que se vea alterada la cifra total. A continuación, se vende una de las dos fincas y el acreedor da carta de pago por la cantidad redistribuida a la finca vendida y consiente la cancelación del derecho real de hipoteca sobre la misma. La Registradora de la Propiedad deniega el despacho de la redistribución de la garantía hipotecaria de la que responde cada finca por considerar que es preciso instrumento público sin que la mera instancia pueda provocar asiento de conformidad con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General confirma la nota. Afirma que uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, erga omnes, de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional -arts. 1 y 38 LH-), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, norma que se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria. El principio de legalidad contempla, sin embargo, excepciones a la regla general en aquellos supuestos en que la norma así lo prevé (sin ánimo exhaustivo: arts. 14, 59, 82 y 156 LH y 70, 79, 81, 110, 190, 193, 208, 216, 238 y 239 de su Reglamento). Una de tales excepciones es la contemplada en el artículo 216 del Reglamento Hipotecario que, como tal, debe limitarse al supuesto regulado: “No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis (…)”.
Y en este caso, el acto cuya inscripción se solicita es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita por el que acreedor y deudor hipotecario redefinen, reformulan o redistribuyen el límite en que cada finca garantiza el pago de la obligación principal y accesorias. Como cualquier otro negocio de modificación de un derecho real, el de modificación de hipoteca se sujeta a las reglas generales de nuestro ordenamiento y, por lo que ahora interesa, a las exigencias de forma pública consagradas en el artículo 1280.1 de nuestro Código Civil y artículo 3 de la Ley Hipotecaria para su toma de razón en el Registro de la Propiedad. No puede aceptarse el argumento de que, puesto que la responsabilidad hipotecaria total no se ve alterada, el supuesto se equipara al de distribución obligatoria; y no puede aceptarse porque tratándose de supuestos negociales distintos, se excluye la aplicación analógica o la interpretación extensiva. Además, la respuesta normativa a otros supuestos de redistribución de la responsabilidad es la aplicación de las reglas generales sobre forma. Así ocurre cuando, como consecuencia de las operaciones de reparcelación, se lleva a cabo voluntariamente la redistribución de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas de reemplazo (arts. 2 y 11.8 RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).