Resolución de 29 de agosto de 2019 (BOE 30 de octubre de 2019). Descargar

Se celebra un contrato de compraventa sujeto a condición resolutoria entre el Sareb y un fondo de inversión relativo a múltiples fincas distribuidas en diversas comunidades autónomas con un gran número de ellas en la Comunidad Autónoma de Cataluña, sujetándose el contrato de compraventa como una unidad al derecho civil común con exclusión de la legislación autonómica, pactándose la resolución por incumplimiento automática (art. 1504 CC) con pérdida de todas las sumas entregadas por el fondo de inversión, la exclusión de las obligación de consignar a favor de terceros (arts. 59 y 175.6 RH) esas sumas ya percibidas a retener por la vendedora y la exclusión de moderación equitativa de los tribunales (art. 1154 CC) de la cláusula penal.
El Registrador deniega la inscripción porque la condición resolutoria expresa es una garantía de naturaleza indudablemente real que conduce a la aplicación del artículo 10.1 CC como norma de conflicto por lo que debe aplicarse la legislación catalana (lex rei sitae) que contiene normas de carácter imperativo -de ius cogens- no pudiendo, por ello, ser objeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contrario. Por otro lado, a su juicio, la necesidad de consignación resulta no solo del artículo 175.6 RH y de la obligación de restituirse recíprocamente las prestaciones sino de la ya tradicional y reiteradísima doctrina de la Dirección General, incluso para la resolución ordenada judicialmente (por todas, la Resolución de 8 mayo de 2019 y las que en ella se citan). Por último, estima que la posibilidad de moderación equitativa de la cláusula penal por los Tribunales del artículo 1154 CC es también una norma de orden público que no cabe eliminar mediante pacto, como tampoco cabe renunciar a la tutela judicial efectiva del artículo 24 CE.
La Dirección General estima el recurso, planteándose, en primer lugar, un conflicto competencial atribuyéndose la Dirección General la competencia exclusiva para conocer los recursos “mixtos”, los que versen sobre cuestiones de Derecho Común (o Registral) y Foral al mismo tiempo, aunque se trate de un solo recurso y no varios. Atribuida su competencia, se plantea la Dirección General si cabe por las partes someterse a la regulación del Código Civil o debe aplicarse la legislación catalana. El artículo 10.5 CC consagra como primera conexión para determinar la lex contractus, la ley a que las partes se hayan sometido expresamente, siempre que tenga alguna conexión con el negocio de que se trate. La Ley elegida tiene que tener alguna conexión con el negocio de que se trate. En este caso es evidente: Madrid es el domicilio de la vendedora y compradora, lugar de celebración del contrato y existen inmuebles objeto del contrato sitos en territorios sin derecho civil autonómico propio.
La segunda cuestión resuelta se refiere a la cuestión relativa a la condición resolutoria y la cláusula penal. En la escritura se pactó que en caso de ejercicio de la condición resolutoria por impago del precio aplazado en la fecha convenida la sociedad vendedora retendría el importe íntegro de las cantidades pagadas hasta aquel momento en concepto de cláusula penal con expresa exclusión por ambas partes de la facultad de pedir la moderación equitativa de la pena que prevé el artículo 1154 CC español en relación con la cláusula penal, dado que las partes acordaron de manera expresa que la cláusula penal resultaría de aplicación, por la totalidad del precio, en el caso de incumplimiento parcial, irregular o tardío del precio aplazado. La Dirección General, ubicada en el Código Civil porque es la Ley elegida por las partes (art. 10.5), trae a colación la doctrina jurisprudencial sobre moderación judicial de la pena que se plasma, entre otras, en sentencias del Tribunal Supremo números 530/2016 de 13 de septiembre y 175/2017 de 25 de enero que sostienen que no procede la moderación judicial cuando el incumplimiento es total y que la jurisprudencia de esta Sala no admite la moderación de la cláusula penal en caso de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal cuando tal incumplimiento parcial sea precisamente el contemplado en el contrato como presupuesto de la pena. No obstante, sí sería compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar. En este caso, la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo pactado ha resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la moderación judicial de la pena (art. 217.3 LEC). Las partes, en el presente supuesto, renuncian de forma expresa, inequívoca y terminante, al derecho de solicitar u obtener la moderación equitativa judicial de la cláusula penal y a priori esa renuncia no contraviene el artículo 6.2 CC. Plantea la Dirección General si la norma contenida en el artículo 1154 CC es imperativa o si cabe renuncia a su aplicación por las partes. La cláusula penal es ante todo un negocio jurídico de carácter accesorio, que, como tal, presupone la existencia de otro principal que es del que dimanan las obligaciones de las partes.