Resolución de 26 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar

Se trata de una escritura en la que los titulares de un elemento privativo que lleva anejo el derecho de vuelo declaran la obra nueva realizada en ejercicio de ese derecho. El registrador entiende que el derecho de vuelo atribuido el elemento tres en el título constitutivo e inscrito no cumple los requisitos que exige el artículo 16 del Reglamento Hipotecario para su válida constitución, por lo que es necesaria la previa desafectación del elemento común y la perfecta constitución y determinación de su ejercicio (por unanimidad de todos los propietarios, art. 17 LPH).
La Dirección General confirma la nota, señalando que, por una parte, no puede exigirse la previa desafección del derecho de vuelo en tanto elemento común por naturaleza conforme al artículo 396 del Código Civil, por cuanto el derecho de vuelo fue configurado ab initio como un derecho atribuido exclusivamente a un elemento privativo; pero, por otra, en la medida en que los elementos esenciales configuradores del derecho real de vuelo, tales como el plazo para su ejercicio, o los criterios de fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes de la propiedad horizontal, no resultaron previamente determinados en el título constitutivo ni, por tanto, inscritos, será necesario que el ejercicio de tal derecho cuente con la conformidad de los propietarios que integran la comunidad.