Resolución de 13 de junio de 2018 (BOE 25 de junio de 2018). Descargar

Se otorga una escritura de reconocimiento de dominio en el que la titular registral de un inmueble declara que la adquisición de la compraventa la realizó en nombre propio pero en interés ajeno, pagando el precio otra persona (el verdadero dueño) y sufragando todos los gastos derivados de la compra. Otorgan también la escritura los herederos de este verus dominus.
La Registradora exige pruebas de la fiducia y que otorgue la escritura la vendedora, todo lo cual es rechazado por la Dirección General, al entender que basta el otorgamiento de la escritura de reconocimiento otorgada por la fiduciaria y su representante, con la concurrencia de otros datos objetivos, en este caso, el parentesco y las circunstancias de la compraventa, por aplicación del artículo 1717 del Código Civil y el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, orillando la doctrina de la simulación, ya que, por su naturaleza, queda reservada al conocimiento de la autoridad judicial en el procedimiento correspondiente.
Aprovecha la Dirección General esta resolución para clarificar su doctrina sobre esta cuestión. Así, cita que para la tesis clásica, la gestión del representante en nombre propio determinaba que la única vinculación por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los únicos efectos que derivaban de la relación de representación eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisión del derecho real o personal a favor del último, que debía cumplir los requisitos exigidos en función de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba  solo obligado por la relación representativa. En la práctica, esta postura equivalía a eliminar el carácter representativo de la actuación del gestor, lo que se confirmaba con la afirmación de que la contemplatio domini era requisito esencial de la institución representativa. Pero la doctrina reciente más autorizada destaca las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento, priorizando la intención real de las partes -recuérdese que la relación que causaliza la representación no tiene que ser exclusivamente de mandato- que se sintetiza en la atribución al gestor de facultades suficientes para la realización de un acto determinado en interés del dominus. A tal fin, este último habrá dado al gestor las instrucciones precisas para el desempeño de su cometido y, acaso, le habrá provisto de los fondos necesarios, lo que le permitirá exigirle la oportuna rendición de cuentas tras el desempeño de su encargo. Se pone así en evidencia el carácter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuación, que no se desvirtúa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendrá por causa el encargo previo, de manera que sin este último, el negocio representativo nunca habría tenido lugar.
Desde este planteamiento, se critica la tesis clásica por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificación como gestor con la condición de adquirente de derecho real: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a él las acciones que le permiten defender su dominio (acción reivindicatoria, tercería de dominio), y habría que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposición realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamación contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente el carácter ajeno de la actuación del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposición (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecución del encargo o que existía una previa provisión de fondos para realizar la adquisición).
Por eso, la tendencia hoy dominante afirma que la denominada representación indirecta o mediata es una auténtica forma de representación que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representación directa, permite atribuir efectos directos a la actuación del representante, con lo que se define correctamente la posición de cada una de las partes. La propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, que el gestor no es más que un poseedor en nombre ajeno (arts. 439 y 463 CC) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por vía de usucapión ordinaria por falta de justo título (arts. 447, 1941 y 1952 CC) y que el dominus puede ejercitar la acción reivindicatoria frente a él. Confirma esta idea el artículo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2003 -que recoge la tradición de los derogados artículos 908 y 909.4.º del Código de Comercio de 1885-.