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Por: ALBERTO TORRES LÓPEZ
Abogado
Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM
atorres@sepin.es


COVID-19

Indudablemente una de las relaciones jurídicas que se ha visto más afectada por esta maldita pandemia que nos asola, ha sido la de los contratos de arrendamiento de locales de negocio. Desde que el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, declarara el Estado de Alarma en España, han pasado por mis manos más de un centenar de este tipo de contratos, mayor número si cabe de burofaxes y requerimientos notariales, y un número, considerable ya, de demandas judiciales o contestaciones a las mismas. Podría poner en valor mi participación en procedimientos en los que se han dictado algunos de los autos de medidas cautelares, especialmente mediáticos, que han supuesto la aplicación a la situación actual de la cláusula rebus sic stantibus, sin embargo, de lo que me siento especialmente orgulloso es de cada uno de los acuerdos en los que intervengo, en los que arrendadores y arrendatarios, deciden poner fin a sus diferencias de forma consensuada.

Creo sinceramente que es importante nuestra labor para convencer a arrendadores y arrendatarios, de los parabienes del acuerdo. No solamente poniéndoles encima de la mesa todas las dificultades y costes que supone el procedimiento judicial, sino recordándoles: a los arrendadores, las consecuencias de la más que probable situación de insolvencia de su arrendatario y por lo tanto de la imposibilidad de cobrar las rentas adeudadas y las devengadas en los próximos meses; la dificultad de encontrar ahora un nuevo inquilino y que, aunque lo encuentre, la renta que va a cobrar no va a ser la misma que antes de la pandemia y probablemente no lo vaya a ser durante mucho tiempo. A los arrendatarios, debemos mentalizarles de que verse obligados a cerrar temporalmente su negocio o desarrollar limitadamente su actividad, no equivale a dejar de pagar la renta; que, por mucho que algunos lo pretendan, el propietario del local no es un “socio” con el que deba compartir los riesgos y ventura de su actividad comercial; o que no se trata de esperar a que le demanden, pues no debería admitirse su oposición por este motivo a una demanda de desahucio por falta de pago de la renta. A ambos, que en España carecemos del marco legislativo adecuado para resolver esta situación, siendo la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, una solución judicial, de carácter extraordinario y de resultado, a día de hoy, muy incierto.
Desde de un punto de vista puramente legislativo, como indicaba, a diferencia de otros países de nuestro entorno como Alemania o Italia, no disponemos de una legislación que regule la revisión de los contratos consecuencia de la alteración sustancial de las circunstancias, como excepción, al principio general pacta sunt servanda que consagra nuestra Código Civil en su artículo 1091.

“Ante la ausencia de disposición legal que permita regular la situación extraordinaria que estamos viviendo y cuando el recomendable acuerdo no es posible, la judicialización del conflicto conduce a la aplicación de la doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus”

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de Medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se limitó en su Exposición de Motivos a citar la doctrina de la rebus sic stantibus, pero no solamente no ayudó a solucionar la cuestión sino que introdujo, si cabe, mayor confusión, siendo su ámbito de aplicación muy limitado, pues afectaba solamente a determinados arrendatarios, autónomos o Pymes, y siempre que sus arrendadores además fueran grandes tenedores de inmuebles, lo que prácticamente reducía su aplicación apenas a un 5% de los contratos de arrendamiento de locales de negocio.
Ha habido recientemente una propuesta de modificación del artículo 1258 del Código Civil (1), que fue rechazada y sustituida por un simple desiderátum que recogió la Disposición Adicional Séptima de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de incierto desarrollo (2). Realmente la única referencia directa en la actualidad la tenemos en el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de la Generalidad de Cataluña, de medidas urgentes a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que propone un criterio distributivo de las consecuencias negativas que se derivan de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia de la Covid-19 que, a falta de acuerdo, impone una reducción de un 50% de la renta en los casos de suspensión del desarrollo de la actividad, o de una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma, algo que se nos antoja especialmente complejo. Mucho me temo que esta última norma, de dudosa constitucionalidad pues afecta a relaciones contractuales sustentadas en la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, no sea la solución más acertada. El legislador no puede pretender regular una situación tan compleja, en la que cada contrato y actividad tiene sus propias peculiaridades, de forma específica, por lo que todo lo que no pase por el establecimiento de un simple marco general, está condenado al fracaso.
En consecuencia, ante la ausencia de disposición legal que permita regular la situación extraordinaria que estamos viviendo y cuando el recomendable acuerdo no es posible, la judicialización del conflicto conduce a la aplicación de la doctrina sobre la cláusula rebus sic stantibus.

“Siguiendo la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, la citada cláusula implícita, permite al juez, en situaciones extraordinarias o imprevisibles, restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad y buena fe, exigiendo como presupuestos generales para su aplicación: una alteración sustancial de las circunstancias recogidas en el contrato; una imprevisibilidad que no pudo recogerse en el propio contrato y, en tercer lugar, una desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones de las partes”

Conviene recordar que dicha doctrina es de elaboración puramente jurisprudencial y que en principio permite, no solamente la revisión del contrato de arrendamiento, sino también, aun cuando sería más discutible, la suspensión o resolución del mismo.
Siguiendo la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, la citada cláusula implícita, permite al juez, en situaciones extraordinarias o imprevisibles, restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad y buena fe, exigiendo como presupuestos generales para su aplicación: una alteración sustancial de las circunstancias recogidas en el contrato; una imprevisibilidad que no pudo recogerse en el propio contrato y, en tercer lugar, una desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones de las partes.
Buena muestra de la doctrina general, sin necesidad de acudir a resoluciones del siglo pasado, la encontramos en la STS 518/2002, de 27 de mayo, recurso 3762/1996, Ponente: José de Asís Garrote (SP/SENT/331202). Recoge una doctrina más moderna la STS 333/2014, de 30 de junio, recurso 2250/2012, Ponente: Francisco Javier Orduña Moreno (SP/SENT/769510). Hallamos su versión aplicable directamente al ámbito de los arrendamientos urbanos en la STS 591/2014, de 15 de octubre, recurso 2992/2012, Ponente: Francisco Javier Orduña Moreno (SP/SENT/790312). Todas ellas, probablemente criticables en algunos aspectos, pero son las que nos brindan las bases para su aplicación en la situación actual.
No es cierto, como sostienen algunos de sus detractores, que el Alto Tribunal haya rechazado recientemente su aplicación. En su reciente STS 156/2020, 6 de marzo, recurso 2400/2017, Ponente: Ignacio Sancho Gargallo (SP/SENT/1042547), se limita a considerar que no es aplicable a los contratos de corta duración, siendo que el objeto de dicha resolución era de publicidad y de apenas un año. Tampoco sirve de argumento contrario, la STS 19/2019, de 15 de enero, recurso 3291/2015, Ponente: María de los Ángeles Parra Lucán (SP/SENT/985217), que en absoluto revoca la misma, dado que se limita a no considerarla aplicable a un contrato de arrendamiento en el que existía una renta variable, era perfectamente posible el desarrollo del negocio y el arrendatario podía poner fin al mismo a los diez años de duración abonando una indemnización.

“No hay mejor respuesta a la crisis actual en los contratos de arrendamiento de los locales de negocio, que el acuerdo entre las partes, pero cuando éste no sea posible, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una solución válida, deseando “simplemente” que sea aplicada correctamente por los Tribunales”

Evidentemente no podemos aventurar cual será la posición que adoptará el Alto Tribunal cuando dentro de unos años resuelva los procedimientos que están teniendo su origen en esta pandemia, máxime cuando algunos de los Ponentes de las resoluciones más citadas en la actualidad, ya no forman parte del mismo, pero parece lógico pensar que la doctrina general será mantenida, no hay motivo para sostener lo contrario, de forma más o menos rigurosa y aplicable al caso concreto de la situación que estamos viviendo.
Actualmente estamos a la espera de que los Juzgados de Primera Instancia se pronuncien en los primeros procedimientos judiciales ya iniciados, siendo de esperar una disparidad de criterios, no tanto respecto a la aplicación de dicha doctrina, como respecto de la forma de concretarla. Sí disponemos de los primeros autos de medidas cautelares instadas por arrendatarios que pretenden que provisionalmente, durante todo el tiempo que dure el procedimiento, se reduzca su renta, se impida ejecutar sus garantías, etc. En general, los mismos están reconociendo plenamente su aplicación. Resulta imprescindible aclarar que todos estos autos no prejuzgan el fondo del asunto, pero desde luego marcan una línea clara en el reconocimiento de su aplicación.
Veremos cómo los Tribunales van aplicando dicha doctrina, pero creo que sería un error generalizarla, olvidando su naturaleza. Resulta imprescindible analizar pormenorizadamente cada contrato, la actividad que desarrolla el arrendatario y los efectos que la pandemia está ocasionando, no solamente a este último sino también al propio arrendador. Indudablemente, no es lo mismo un arrendatario que se haya visto obligado a cerrar su actividad que aquel otro que no lo haya hecho; o que para la expiración del contrato reste un año de duración que diez; o que se trate de un Centro Comercial que haya seguido una determinada política comercial de condonación parcial de las rentas, u otro que no o se haya limitado a admitir las moratorias recogidas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril; o que el arrendador tenga hipotecado su local o pignoradas sus rentas, o que por el contrario lo tenga libre de cargas etc.
En definitiva, no hay mejor respuesta a la crisis actual en los contratos de arrendamiento de los locales de negocio, que el acuerdo entre las partes, pero cuando este no sea posible, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una solución válida, deseando “simplemente” que sea aplicada correctamente por los Tribunales.

(1) Boletín Oficial de las Cortes Generales de 9 de julio de 2020. Enmienda núm. 1 del Grupo Parlamentario Plural al Proyecto de Ley de medidas procesales y organizativas para hacer frente al Covd-19 en el ámbito de la Administración de Justicia.
(2) La Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al Covid-19 en el ámbito de la administración de justicia, en su Disposición Adicional Séptima prevé que el Gobierno presente a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, un análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus. Añadiendo que este estudio incluirá los datos disponibles más significativos sobre el impacto de la crisis derivada de la Covid-19 en los contratos privados.

Palabra clave: Arrendamiento de local de negocio, Cláusula rebus sic stantibus, Covid-19.
Keywords: Business premises rental, Clausula rebus sic stantibus, Covid-19.

Resumen

El contrato de arrendamiento de local de negocio es una de las relaciones jurídicas que en mayor medida se ha visto afectada por la pandemia del Covid-19. Ante la ausencia en España de un marco legislativo que regule una posible revisión de las condiciones contractuales, y ante la falta del siempre recomendable acuerdo entre las partes, la única vía para la pretendida por muchos arrendatarios, revisión de la renta, es la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus. Dicha doctrina, de elaboración puramente jurisprudencial, debe ser aplicada con cautela, dado el carácter excepcional de la misma.

Abstract

Business premises rental contracts are one of the legal relationships that have been most affected by the Covid-19 pandemic. In the absence in Spain of a legislative framework that regulates a possible review of contractual conditions, and in the absence of the always advisable agreement between the parties, the only means to achieve the review of the rent desired by many tenants is the application of the doctrine of clausula rebus sic stantibus. This doctrine, which was devised based solely on case law, must be applied with caution, given its exceptional nature.

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