Resolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de modificación de elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal, otorgada únicamente por la sociedad propietaria de una participación indivisa del 28,85% de un local sótano destinado a plazas de garaje y trasteros, y en virtud de la cual se modifica la descripción del local para añadir cuatro nuevas plazas de garaje que pasan a ocupar lo que antes eran zonas comunes de dicho local; y se redistribuyen todas las cuotas de participación de las plazas de garaje y trasteros en el referido local de la planta sótano; amparando dicha actuación en una cláusula estatutaria inscrita que permite al promotor determinar el número final de plazas de garaje de uso privativo de un local y sus cuotas en la comunidad.
El registrador señala que, a su juicio, es necesario que los titulares registrales de las plazas de garaje y trasteros ya vendidos presten su consentimiento a la modificación descriptiva del local de la planta sótano y a la redistribución de las cuotas.
El notario recurrente alega que la modificación formalizada está permitida por la referida cláusula de los estatutos de la propiedad horizontal que están inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que es oponible a los adquirentes de las plazas de garaje y trasteros.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, afirmando que el local se ha configurado jurídicamente como una comunidad funcional, en cuanto integrada por elementos comunes y otros privativos, susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente, que se encuentra por los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio; y que no debe confundirse con la subcomunidad o subdivisión horizontal a la que se refiere la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal y a la que es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria. Entiende el Centro Directivo que las modificaciones pretendidas, en cuanto consisten en añadir cuatro nuevas plazas de garaje que pasan a ocupar lo que antes eran zonas comunes de dicho local de la planta sótano, suponen una alteración considerable de los elementos comunes de la comunidad funcional sobre el local; y tanto de esa alteración como de la redistribución de las cuotas de participación de los restantes comuneros resulta que la configuración dominical del elemento afectado ha sufrido alteración. Por ello, dado el contenido negocial de la misma, no es posible hacerlo de modo unilateral por el titular registral. Deberá contar con la autorización, en este caso, de los restantes copropietarios del local destinado a garaje y trastero integrantes de la comunidad y, adicionalmente, con el consentimiento de los titulares de los elementos colindantes a los que pueda afectar indirectamente dicha modificación.