Resolución de 2 de marzo de 2026 (BOE 15 de junio de 2026). Descargar

Se pretende inscribir una declaración de obra nueva por antigüedad, junto con división horizontal y extinción de condominio, pero la Dirección General confirma la calificación negativa porque concurren dos obstáculos estructurales del sistema registral. Por un lado, al existir un exceso de cabida superior al 10% y ocupar la edificación la totalidad de la finca, es imprescindible tramitar previamente el expediente del artículo 199 LH para inscribir la representación gráfica georreferenciada de la finca, ya que la inscripción de la obra nueva exige poder comprobar geométricamente que la construcción se sitúa íntegramente dentro del perímetro registral; sin esa delimitación previa no cabe inscripción, pues la georreferenciación de la edificación presupone la de la finca.
Por otro lado, en relación con la división horizontal, la asignación de cuota cero a un elemento privativo (trastero en ruinas) es contraria a la Ley de Propiedad Horizontal, ya que la cuota no es solo un criterio de reparto de gastos, sino un elemento estructural del régimen que determina la participación en la propiedad, en los beneficios, en las cargas y en la toma de decisiones comunitarias; atribuir cuota cero implica, en la práctica, excluir ese elemento del régimen jurídico de la propiedad horizontal, lo cual no es admisible. La Dirección General aclara que la finalidad perseguida (exonerar temporalmente de gastos por estado ruinoso) puede lograrse por vía estatutaria mediante reglas de distribución de gastos, pero sin alterar la cuota de participación, que debe existir siempre y ser proporcional al conjunto del inmueble.