Resoluciones de 22 y 23 de Julio de 2.009. (B.O.E. de 19 de Septiembre de 2.009). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presenta una escritura pública en que se modifica la descripción de un local configurado como departamento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal y se incluyen determinadas reglas estatutarias relativas al régimen de condominio que se constituye sobre dicho local, destinado a garaje y trasteros.
En dichas reglas, el local se divide idealmente en cuotas indivisas que dan derecho a la utilización exclusiva y excluyente de una determinada plaza de aparcamiento o de un determinado cuarto trastero, de modo que «Al tiempo de la primera transmisión de cada una de tales cuotas se especificará la plaza de aparcamiento y el cuarto trastero cuyo uso exclusivo respectivo comporta, que se repetirá, conforme al respectivo titulo adquisitivo, en las sucesivas transmisiones de tales cuotas». Se añade en las mismas reglas que «al tiempo de dichas transmisiones se expresará la descripción pormenorizada de cada plaza de garaje o cuarto trastero, con fijación de su número de orden o letra que les identifique, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el articulo 53.b del Real Decreto 1.093/97, de 4 de Julio». Y se completa la regulación estatutaria con los siguientes párrafos, que son los únicos que el Registrador se niega a inscribir, al considerar que va contra la regla de unanimidad exigida en la modificación del título constitutivo:
«Esta facultad la ostentará la entidad promotora por el mero hecho de serlo, como consecuencia de la presente regla estatutaria, y también por vía de apoderamiento especial que se entenderá conferido por cada uno de los adquirentes de cualquier departamento o cuota indivisa de la propiedad horizontal al tiempo de la formalización pública de su adquisición.
La entidad promotora ejercitará esta facultad y por tanto completará la descripción de cada una de las plazas de garaje y cuartos-trasteros en el momento de formalizar la escritura pública de transmisión de cada cuota o participación indivisa».
La Dirección General revoca la calificación registral, ya que no supone tal regla la alteración del título constitutivo, toda vez que no se modifican los elementos comunes propios del mismo ni el derecho de cada comunero que, mediante una anterior especificación de la plaza de garaje o trastero de que se trate, ha quedado ya circunscrito al uso delimitado mediante la adscripción de éste a su cuota, y que son posibles los apoderamientos de los propietarios, más aún en el presente caso, en que la reserva de derechos calificada se trataba más bien de un mero instrumento de ejecución del pacto y efectividad del derecho reservado, como medio para que despliegue eficacia «erga omnes», y por ello habrá de constar también aquél en la inscripción de dicha situación, tal como ha sido configurada.