Resolución de 27 de septiembre de 2022 (BOE 27 de octubre de 2022). Descargar
Se plantean en esta resolución las siguientes cuestiones: la determinación del momento dies ad quem que ha de tenerse en cuenta para el cómputo del término final de la vigencia del certificado de tasación homologado de las fincas hipotecadas a los efectos de su validez para el procedimiento de ejecución judicial hipotecaria y de venta extrajudicial del artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 129 de la Ley Hipotecaria, respectivamente; y la determinación de si el tipo de subasta de un edificio en construcción que se hipoteca, fijado a los efectos de los citados artículos, consistente en el 100% del valor de tasación fijado en el correspondiente certificado de tasación homologado “como valor hipotético una vez se haya terminado la obra nueva”, es válido para la inscripción de los citados pactos de ejecución judicial hipotecaria y de venta extrajudicial de la escritura de constitución de la hipoteca, y, como consecuencia, para la inscripción de la hipoteca misma, salvo que el acreedor consienta en la inscripción parcial sin dichos pactos (arts. 19 bis y 322 Ley Hipotecaria).
Respecto a la primera de las cuestiones, la Dirección General señala que deberá ser considerada como dies ad quem la fecha del correspondiente documento público presentado a inscripción, pues es la única que puede acreditar de forma fehaciente que el certificado de tasación ha sido utilizado dentro del plazo de su vigencia; sin que quepa admitir como argumento en contra la simple alegación de que la escritura de préstamo hipotecario, por razón de la existencia de defectos que tardaron en ser subsanados, se inscribiera transcurridos los seis meses de vigencia; o que no constando en el Registro la terminación de la obra dentro de dicho plazo, la tasación en hipótesis de edificio terminado ha perdido toda su validez a partir de esa fecha.
Respecto a la segunda cuestión, tras un repaso de la normativa vigente al respecto, la Dirección General concluye que no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura. Puntualizando que puede resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos, por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que la legislación actual pretende.
