Resolución de 21 de Agosto de 2.009. (B.O.E. de 28 de Septiembre de 2.009). Descargar Resolución.
En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de constitución de servidumbres otorgadas por personas que, en un momento fueron titulares registrales de los predios dominante y sirviente, pero en el momento en el que se pretende la inscripción, tales predios aparecen inscritos a favor de otras personas, quienes han devenido titulares después de distintas transmisiones.
La Dirección General rechaza el recurso, confirmando la negativa del Registrador a tal pretensión, señalando que el artículo 20 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del titular registral.
Además, el principio de tracto sucesivo supone no acreditar, como hace el recurrente, que los otorgantes han sido titulares de las fincas en el momento en que se constituye el gravamen, sino que, según el Registro, lo son en el momento en que se solicita la inscripción, ya que, de lo contrario, se produciría un posible perjuicio causado por indefensión contra los titulares que han inscrito con posterioridad, sin que los gravámenes que ahora se pretenden inscribir tuvieran reflejo registral. Por esta razón, la única forma en que las servidumbres pudieran inscribirse sería que prestaran consentimiento los titulares registrales que figuran como tales en el Registro.
