Resolución de 20 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.
Aprovechando la presentación de una escritura en la que se procede a declarar una obra nueva antigua de unas edificaciones discontinuas, destinadas todas ellas según el título, a uso agrícola, sobre una finca que figura inscrita como rústica en el Registro de la Propiedad, y a configurarlas como dos unidades privativas en régimen de propiedad horizontal, asignando asimismo a cada una de ellas una porción determinada de terreno como anejo privativo, extinguiéndose a continuación el pro indiviso existente en la titularidad de la finca, la Dirección General, distingue entre complejo inmobiliario y división horizontal, así como señala que el cambio de finca rústica a urbana en el Registro puede hacerse por la certificación catastral, si el Registrador considera que la finca queda bien identificada en el Catastro.
Respecto de la diferencia señalada declara que:
1º).- El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, rigiéndose por Ley especial (la de Propiedad Horizontal de 1.960), que se aplica también a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia Ley, lo cual no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
2º).- Los complejos inmobiliarios son aquellos que reúnen, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales, y con la única especialidad de que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.
La Dirección General, critica que bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen, indebidamente, comprenderse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.
Y es exigible licencia para la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo como otras parcelas o viales, ya que son situaciones equiparables a una parcelación. En la actualidad, el artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley de Suelo exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas. Por el contrario, en la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
