Resolución de 15 de septiembre de 2009 (B.O.E. de 7 de Octubre de 2.009). Descargar Resolución.
Se pretende la inscripción de la escritura de declaración de una obra nueva consistente en un edificio construido sobre un solar (en cuanto a la edificación de dos plantas –baja y primera– de cincuenta metros cuadrados cada una) y sobre una vivienda colindante, integrante esta última de un edificio en propiedad horizontal, de modo que la planta primera de dicha construcción que se declara se apoya en esta vivienda colindante.
Una primera cuestión planteada es que el declarante fue propietario de la finca colindante en propiedad horizontal sobre la que apoya, y que en la inscripción se establecía un derecho a favor del propietario de dicho elemento para elevar la construcción una o más plantas hasta la altura que tenga por conveniente. Afirma la D.G.R.N. que lo que está inscrito no es un auténtico derecho real sino una simple mención de un derecho sin naturaleza real, que resulta contraria a las exigencias del denominado principio de especialidad, que impone la determinación precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro así en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance (cfr. artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento). Consecuentemente, resulta aplicable el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio en propiedad horizontal que afecte al título constitutivo requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y la variación de las cuotas.
Una segunda cuestión es que la Registradora exige conocer el estado civil del declarante en el momento en que se realizó la obra (anterior a 1.981, fecha de la reforma del código civil)) pues considera que podría ser ganancial por aplicación del principio de accesión invertida, entonces vigente, y devenir toda la construcción en ganancial. Recuerda, en este sentido, la D.G.R.N. que la eventual ganancialidad de la finca sobre la que se construyera no alcanzaría a la sobreedificación, toda vez que según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 30 de junio de 1982), los claros términos en que aparecía redactado el párrafo primero del mencionado artículo 1404 del Código Civil en su versión anterior a la reforma de 1.981, obligaban a entender que la elevación de una sobreplanta, es una mejora que sigue la cualidad –privativa– del primitivo edificio, si bien origina un crédito a favor de la sociedad de gananciales.
Por último, entiende que existe una discordancia entre el certificado catastral aportado y la descripción de la finca en la escritura. Señala la D.G.R.N que, a pesar de las escasas diferencias de superficie referidas en la calificación, toda vez que éstas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni que haya contradicción, entre la certificación descriptiva y gráfica y el título calificado, puede practicarse la inscripción.
