Resolución de 16 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

En el año 2005 se otorga escritura de venta sujeta a condición resolutoria, la condición consiste en que el comprador queda obligado a construir en la finca objeto de venta un centro geriátrico en el plazo de tres años. SI en el plazo de cinco años no se ha puesto en funcionamiento dicho centro se establece una obligación de indemnización por parte de la compradora y su administrador. Además, se reconoce un derecho a participar en los beneficios en porcentaje que se determinen si en los quince años siguientes se produce un aumento en la edificabilidad que permita un mayor servicio y ganancia. En garantía del cumplimiento de dichas condiciones, se constituye obligación real sobre la finca cuyo titular en todo momento y durante el plazo de quince años, queda obligado al cumplimiento bajo condición resolutoria de la presente compraventa en cuyo caso el vendedor hará suya las cantidades recibidas procediendo a la devolución de la finca en el estado en que se encuentre incluidas las obras y mejoras realizadas en la misma. Para el ejercicio de la resolución de la presente compraventa, bastará la notificación fehaciente a la entidad compradora por parte del transmitente de su voluntad resolutoria al producirse el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en el apartado precedente.
En el año 2020 se llevan a cabo distintas notificaciones por conducto notarial con objeto de notificar a la compradora la resolución de la venta por incumplimiento de la condición resolutoria. Se deniega la inscripción sobre dos fundamentos:
1.- La resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente, incumplimiento que no ha sido acreditado.
2.- No consta la notificación fehaciente a la entidad compradora. Por lo que la resolución requiere el consentimiento de la entidad compradora y, por tanto, titular registral o resolución judicial al efecto en procedimiento dirigido contra la misma.
El primero es revocado por la Dirección General señalando que tal como alega el notario autorizante, el título por que se solicita la reinscripción, es el mismo que fue inscrito parcialmente en su día, y el interesado no contradice con su solicitud de reinscripción la situación registral anterior, sino que pretende hacerla valer en estricto rigor. Por ello, debe revocarse la calificación recurrida en cuanto a este defecto señalado, que exige que, a falta de acuerdo entre las partes, recaiga la correspondiente resolución judicial sobre la existencia de causa de ineficacia del negocio inscrito.
El segundo de los defectos sin embargo es mantenido, ya que sobre la base de los artículos que regulan la notificación notarial se mantiene el defecto por, infructuosa la notificación personal, debió haberse intentado otra con correo con acuse de recibo. Como ya tiene declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado, a la vista de ambos artículos del Reglamento Notarial, debe tenerse por efectuada la notificación siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción por la persona -que sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea que la recibiera) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). Y es que, con carácter general, basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo, máxime si se tiene en cuenta que la imposibilidad de llegar a ese conocimiento puede deberse exclusivamente a la negligencia o mala fe del destinatario de la notificación que no haya comunicado la modificación del domicilio pactado para la práctica de la misma y, por ende, no cabe alegar lesión alguna de las garantías constitucionales.