Menú móvil

El Notario - Cerrar Movil

CARLOS MARÍN
Notario de Gandia
carlosmarín@notariado.org

Catastro/Registro: ¿coordinación o integración?

 

Dramatis personae

El derecho inmobiliario no ha estado nunca demasiado preocupado por la identificación física de las fincas; aunque los conflictos sobre linderos son tan antiguos como el Derecho, y ya en las XII Tablas se encomendaba piadosamente “entregar a los dioses” al que desenterrara un mojón (¡y a sus bueyes!), o quizá precisamente por eso, porque, cuando el dueño está sobre la finca, la ara y la pasea, las discusiones son constantes pero el control también.
Así, hoy día, no son infrecuentes, pero tampoco graves, los problemas de delimitación de una vivienda, especialmente la que forma parte de un edificio de pisos, pero sí pueden serlo y mucho los relativos al espacio físico de una finca rústica, especialmente si va a convertirse en urbana, y cuando sus propietarios viven en la ciudad, la han heredado de padres o abuelos agricultores o terratenientes, pero ellos apenas sabrían dónde encontrarla.
No en balde el esquema básico de toda compraventa consiste en un acuerdo (título) más una entrega de la posesión (modo); siendo en ese último momento, el de la entrega, en el que el comprador tiene la oportunidad de comprobar que la finca existe (se han vendido, hipotecado y hasta edificado fincas inexistentes), que el vendedor entra y sale de ella y se comporta públicamente como su dueño, qué forma tiene, con quién o con qué linda, etc. Es verdad que desde antiguo tal sistema se ha espiritualizado y que es profesionalmente bueno para nosotros, los notarios, ya que es precisamente la escritura pública la que equivale a la entrega, pero ello debería conducirnos a una doble exigencia: por un lado, la de aconsejar a los ciudadanos que utilizan el servicio público notarial que realicen siempre por sí una toma de posesión real y directa sobre el terreno, pues hay en esa actuación elementos insustituibles, que ninguna escritura les revelará. De otro lado, que procuremos dotar a la escritura de una reproducción gráfica (que hoy día puede ser incluso fotográfica) y de la mayor información física posible de las fincas que tiene por objetos. (Pero en el bien entendido de que sólo interesa aquella información física que tenga trascendencia jurídica, pues lo contrario puede prestarse a confusión, en cuanto al contenido propio de un documento que no es sólo informativo sino un documento estrictamente jurídico, un título, de valor muy preciso en Derecho.)

"Los notarios deberíamos aconsejar a los ciudadanos que realicen siempre por sí una toma de posesión real y directa sobre el terreno, pues hay en esa actuación elementos insustituibles, que ninguna escritura les revelará"

Y, en esta tarea (las pocas veces que ha preocupado a alguien, lo que generalmente y como digo no ha sido frecuente), siempre se han vuelto los ojos hacia el Catastro, una institución jurídica, no un mero archivo gráfico, de titularidad estatal, servida por cualificados funcionarios. Y sin embargo ese camino tampoco es sencillo, no lo ha sido nunca y costará que lo sea. Se juntan en él demasiados protagonismos y algunos malos entendidos.
Por su parte, el Catastro, cree tener una solución científica, geométrica; sus fincas (que llama parcelas, para descoordinarse incluso con los nombres), las da por verdaderas, porque se corresponden exactamente con la realidad, pero parece no darse cuenta de que no mide sino lo que hay entre unos linderos que no tienen por qué ser fijos ni pacíficos, ni corresponde al Catastro la autoridad para establecerlos como tales; que copia accidentes geográficos, que son linderos sólo por la voluntad del hombre, muros o vallas hechos por los dueños o simples declaraciones de los vecinos del lugar.
Por su parte, el Registro, muy preocupado por poner coto a un problema, el de los excesos de cabida, que no es propiamente el de identificación de las fincas pero que se ampara en su indeterminación documental (para enmascarar transmisiones subrepeticias y absolutamente ajenas por lo tanto a cualquier control público, cuando no auténticos fraudes, con estafas al comprador o acreedor hipotecario, o apropiaciones indebidas de fincas ajenas, bajo aparente cobertura y protección del Estado), legítima y sensatamente preocupado por la facilidad con la que el sistema escriturario-registral había venido permitiendo tales desafueros, con el decidido apoyo de la Dirección General de los Registros y del Notariado, ha optado por “cerrar el grifo” y acabar con una injustificada pasividad anterior. Pero lo ha hecho a costa de “congelar” un estado descriptivo de las fincas registrales que no debería dar por bueno, porque es el producto de muchas décadas de vigencia del anterior sistema, y el heredero de la original despreocupación por la verdadera existencia real de la finca y su configuración física.
Por último (en un orden que sólo impone la cortesía, pero no por tener menor importancia o menor responsabilidad en su actitud), la escritura pública, el notariado, ha continuado con ese tradicional desentendimiento por lo que en la escritura dicen las partes, “porque lo dicen ellas y el notario sólo dice que lo dicen ellas”. Ha compartido con el Catastro y con el Registro la consideración de que el problema –de existir- no era suyo, sino de los particulares, que son quienes deben velar por la exactitud física de sus transacciones inmobiliarias. Y, además, muy equivocadamente, ha tenido por ajeno ese problema de los excesos de cabida, cuya entera responsabilidad deja a las partes, incluso aunque eventualmente encierren un fraude, algún pequeño fraude, quedándose al margen de la citada doctrina –política, más bien- de la Dirección General que tiene en común con los registradores, una doctrina que no sólo le debería obligar, sino que es muy sensata en cuanto a los problemas que pone en evidencia.

"La pretensión del Catastro de poseer toda la verdad sobre el problema, y pretender hacer del árbitro (sólo de árbitro, sin nada propio que enmendar) en la disputa competencial entre notarios y registradores por la identificación de la finca, es tan infantil como la propia disputa"

Y es cierto que es irresponsable para los particulares no poner toda su diligencia, en esta tarea, pero también lo es que deben contar, para su seguridad, con todos los servicios del Estado, cada uno de los cuales debe  aportar lo que mejor sepa hacer, y que deben todos coordinar plenamente sus actuaciones.
Y no está claro que esos servicios estén queriendo hacerlo; los a veces espectaculares vaivenes en la reciente legislación catastral, acerca de las respectivas competencias de identificación de las fincas, entre notarios y registradores, (además de poco edificantes) son ejemplo claro de ello. La pretensión del Catastro de poseer toda la verdad sobre el problema, y pretender hacer del árbitro (sólo de árbitro, sin nada propio que enmendar) en la disputa competencial, es tan infantil como la propia disputa.
Ni está tampoco claro que los particulares tengan en más valor la correcta descripción de sus fincas que su propio y particular interés económico. Los interesados se llaman así porque tienen intereses, y el interés está en el beneficio, en la ventaja, no siempre en la verdad. Los particulares sólo claman al cielo cuando la irregularidad documental les perjudica, no cuando les beneficia, y rechazan los controles. La famosa celeridad del tráfico, ningunea a los profesionales, a todos, y consigue el respaldo de la sociedad (a veces el del propio Estado) en la labor de reducir o al menos de hacer muy incómodo el ejercicio real de esos controles (a los políticos sólo les interesa el coste del control, no su ausencia, excepto cuando les “salpica”). Todos tienen prisa, y al mismo tiempo todos quieren que los profesionales y más aun los servicios públicos les garanticen indemnidad frente al fraude, pero sólo frente al fraude del que puedan ser víctimas, no del que cada uno practica, y que todo eso ocurra sin hacerles “perder el tiempo”.
“Y en eso llegó…”  la ley de Economía Sostenible.
La última palabra sobre todo este asunto la tiene por el momento la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, con un nuevo bandazo en el esquema de colaboraciones. Si la ley del Catastro del año 2004 apenas permitía al notario (no lo hacía, pero el notario debía actuar así, no obstante, por exigencias de su función pública) apreciar él, como funcionario actuante, la identidad de la finca escrituraria y la catastral, y no preveía participación alguna en tal trámite de identificación ni siquiera a los otorgantes, convirtiendo la escritura en un mero vehículo ciego de una referencia catastral dirigida a surtir efecto sólo ante el Registro, ahora, el proceso se invierte, pero a costa, no de equilibrar, subsanando omisiones injustificadas, sino de cometer la equivocación contraria. Ahora, con la nueva ley, la subsanación de “discrepancias relativas a la configuración  o superficie de la parcela”, se convierte en un asunto sobre el que han de opinar: los otorgantes (algo a lo que el notario debería dar valor contractual, previo asesoramiento en tal sentido a dichos otorgantes), los colindantes (una concreción excesiva, pues también debería exigirse el consentimiento del propietario, por ejemplo, y aun el de los titulares de derechos reales de goce), el notario y… el Catastro; pero no el registrador.

"La principal y venturosa novedad de esa ley de Economía Sostenible está en haber extendido la plena correspondencia descriptiva a los supuestos de agrupaciones, agregaciones, segregaciones,  divisiones de fincas y propiedad horizontal"

Dejando a un lado que la reforma parece haber despertado un entusiasmo perfectamente descriptible en el Catastro (que no la considera vigente, de momento), es que, así entendida, parece abocada a la inanidad. Si a la Dirección General de los Registros y del Notariado le bastó con un simple Reglamento (por muy importante que sea el Hipotecario), para vaciar por completo de contenido una ley, la 13/1996, de 30 de diciembre, que regula específicamente –lo sigue haciendo, pues está vigente, pero no operativa en la práctica- la constancia registral de la referencia catastral así como las rectificaciones de la cabida inscrita, nada hace pensar que esta nueva ley de Economía Sostenible vaya a correr mejor suerte, ya que sigue supeditando el reflejo registral de la rectificación al resultado “de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias”, o sea, a la calificación, que sin duda seguirá por los derroteros actuales. ¿Por qué no habría de hacerlo, si la nueva ley no da respuesta ni toma en consideración los problemas que acertadamente plantea dicha Dirección General, que afectan a principios hipotecarios básicos?
En mi opinión, que ya he expresado, todas las colaboraciones son necesarias y todas les son debidas a los ciudadanos, que no pueden quedar como espectadores de una disputa doméstica. Al menos, nosotros, los notarios, deberíamos aplicar la ley y ejercer nuestras nuevas competencias, pero asumiendo como propios y con toda lealtad todos los argumentos de esa doctrina de la Dirección General, en sintonía con el Registro; sin atajos y sin pretender prolongar la que sin duda fue una indebida permisividad.
Por último (y además de saludar la rectificación de la omisión –que parecía verdaderamente increíble- de los otorgantes, en la identificación de la finca escrituraria y su correspondencia con la registral y la catastral), la principal y venturosa novedad de esa ley de Economía Sostenible está en haber extendido la plena correspondencia a los supuestos de “agrupaciones, agregaciones, segregaciones o divisiones de fincas [y] propiedad horizontal”, situaciones mucho más frecuentes y fructíferas que la siempre excepcional de inmatriculación, y que –si se aplica debidamente la ley, lo que está por ver- deberían llevarnos, en un plazo más bien breve, a la plena coordinación entre las tres instituciones.

 

 

Abstract

The Spanish real estate system doesn't pay proper attention to physical identification of properties. Although an in situ assessment is the only way to collect all the information needed, individuals don’t resort to this method either. Documents describing the properties should include graphic material, as the interested party should first of all identify the properties beyond any doubt and even give this description a legally-binding value. The interested parties should therefore be entitled to count upon the complete and coordinated help of the Cadastre, Property Register and Notary Public, being the first of these three authorities insufficient by itself.  These three public authorities should share their judicial expertise and records and subordinate them to the individuals’ interest, always a priority. Each of them must observe as well their duties, avoid distortion and prevent frauds and excesses. The last Spanish legislative reforms, although coordination-oriented, haven’t balanced the powers of the Property Register, Notary Public and Cadastre, The presence of the grantors of the deed is required, something that should have never been eliminated.
El Notario - Rubén Laina Relaño / Antonio López Santalla

Rubén Laina Relaño / Antonio López Santalla El Notario - Comillas

Notas para aproximar el complejo problema de los incendios forestales
El Notario - Ignacio Maldonado Ramos

Ignacio Maldonado Ramos El Notario - Comillas

Cuando un bosque se quema…
El Notario - Manuel González-Meneses García-Valdecasas

Manuel González-Meneses García-Valdecasas El Notario - Comillas

¿Serán los ciber-consejeros los verdaderos business angels?
El Notario - María Dolores García Valverde

María Dolores García Valverde El Notario - Comillas

Servicio doméstico ¿Ahora qué?
El Notario - Francisco R. Serantes Peña

Francisco R. Serantes Peña El Notario - Comillas

Reflexiones sobre el poder fiscal
El buen funcionamiento de esta página web depende de la instalación de cookies propias y de terceros con fines técnicos y de análisis de las visitas de la web.
En la web http://www.elnotario.es utilizamos solo las cookies indispensables y evaluamos los datos recabados de forma global para no invadir la privacidad de ningún usuario.
Para saber más puede acceder a toda la información ampliada en nuestra Política de Cookies.
POLÍTICA DE COOKIES Rechazar De acuerdo