Resolución de 31 de octubre de 2025 (BOE 27 de febrero de 2026). Descargar
Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa otorgada en ejercicio unilateral de una opción de compra previamente inscrita, al constar posteriormente anotada sobre una de las fincas una prohibición de disponer acordada en procedimiento penal por el Juzgado de Instrucción.
El registrador suspende la inscripción por entender que la anotación penal de prohibición de disponer produce el cierre registral respecto de actos posteriores, incluso cuando traen causa de asientos anteriores. El recurrente sostiene que la opción inscrita es anterior y preferente, y que la compraventa deriva directamente de ella, por lo que no debería verse afectada por la prohibición posterior.
La Dirección General recuerda la distinción entre prohibiciones de disponer voluntarias o civiles y las de origen penal o administrativo. En estas últimas concurre un componente de orden público, al dirigirse a garantizar el resultado del proceso penal o la efectividad de responsabilidades públicas. Por ello, prevalece el principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria y el cierre registral es absoluto, incluso respecto de actos basados en asientos anteriores, como el ejercicio de una opción de compra previamente inscrita. En tales casos, corresponde al juez penal que acordó la medida cautelar autorizar, en su caso, la inscripción del acto dispositivo y determinar sus efectos, sin que el registrador pueda practicar la inscripción mientras la prohibición esté vigente. En consecuencia, constando anotada una prohibición de disponer de origen penal, no procede la inscripción de la compraventa en ejercicio de la opción sin autorización judicial expresa, por lo que se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación del registrador.
