Resolución de 22 de Octubre de 2.008 (B.O.E. de 7 de Noviembre 2.008). Descargar Resolución.
Es importante reseñar claramente el supuesto de hecho. Se vende una vivienda hipotecada en garantía de un préstamo de ciento cuarenta y siete mil ochocientos veintiséis euros de principal, del cual, el saldo pendiente de amortizar en la fecha del otorgamiento ascendía a ciento treinta y seis mil euros. En dicha escritura se expresa que el precio de la venta es de ciento veintisiete mil ciento dos euros y ochenta céntimos, más la cantidad del Impuesto sobre el Valor Añadido, por importe de ocho mil ochocientos noventa y siete euros con veinte céntimos. Se añade que es satisfecho por la parte compradora a la vendedora mediante la retención del importe pendiente de amortizar del préstamo garantizado con la hipoteca antes reseñada, asumiendo la parte compradora su pago y subrogándose ésta en las responsabilidades derivadas de la hipoteca y en la obligación personal con ella garantizada. Además se especifica que en la referida cantidad retenida (136.000 euros) está incluida la cantidad de ocho mil ochocientos noventa y siete euros con veinte céntimos del Impuesto sobre el Valor Añadido, cantidad que la parte vendedora se compromete a ingresar en el Tesoro Público en la forma reglamentaria. La entidad acreedora hipotecaria prestó su consentimiento a dicha subrogación en la misma escritura de compraventa calificada.
Se niega la inscripción porque se retiene una cifra superior al precio de la venta, lo que, a juicio del Registrador, "es matemáticamente imposible y jurídicamente presenta, además un problema de causa, pues, para que el comprador asuma, con carácter de deudor personal y real, una deuda que supera el precio de la cosa, debe existir y documentarse, la relación jurídica que la justifique". Además, considera que si el IVA que grava la transmisión no es precio de la compraventa y está excluido de la voluntad de los particulares, y no cabe aplicar su importe al pago del préstamo garantizado con la hipoteca como parte del precio de la compraventa pues el descuento o retención cabe sobre dicho precio, pero no sobre el precio de venta más el tributo.
Se solicitó, por parte del Notario autorizante, calificación sustitutoria, que confirma la calificación sin más, cuestión que merece un comentario posterior.
La Dirección General revoca la calificación con argumentos tan contundentes como básicos: la existencia de un precio cierto, señalando que "carecen de fundamentación las objeciones expresadas en la nota, tanto de orden contable como de apreciación de la causa que justificara el hecho de que en este caso concreto el comprador asuma una deuda superior al precio de la cosa comprada" Y además reprocha al Registrador que tales objeciones rebasan manifiestamente los límites del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, y además, y "aunque ello no influye en la inscribibilidad del documento calificado, la simple lectura del mismo revela, de forma manifiesta, cuál es la causa "o si se prefiere la razón económica" que ha justificado la asunción de deuda en el importe global que refleja la escritura." Y la Dirección General asume la argumentación del Notario autorizante expresadas en su recurso, ya que indica que no hay tampoco, en el ámbito tributario, obstáculo para la aceptación de dicha operación, ya que el vendedor ostenta dos créditos frente al comprador: el precio y la cantidad devengada por IVA, y en este caso el comprador asume el pago de ambos créditos mediante la subrogación del capital pendiente.
La que la compraventa reúne los elementos necesarios para ello (precio cierto, cosa determinada y tradición). El precio es cierto, sin perjuicio de que las partes convengan formas de satisfacción que sean subrogadas de la pura entrega de dinero, por ejemplo la dación en pago. Aquí el comprador realiza su prestación asumiendo una obligación que tiene el vendedor con determinada entidad financiera, quedando aquel liberado de tal obligación. Desde el punto de vista registral, es aplicable el art 10 LH, y aquí aparece claramente determinada la forma en que se convenido el pago del precio. En cuanto al aspecto tributario, tampoco hay obstáculo para la asunción global, pues el vendedor ostenta dos créditos, el relativo al precio y al IVA, y pese a la obligación establecida por la ley fiscal al vendedor, en este caso, el comprador contrae una obligación frente a aquel, a consecuencia del contrato celebrado por ambos. Por tanto constituyendo ambas cantidades -precio e IVA- elementos o sumandos de la total cantidad que debe pagar el comprador, no hay razón para rechazar la inscripción de la forma en que se lleva a cabo la contraprestación.
Respecto de la calificación por el Registrador sustituto, la Dirección General recuerda que debe ser una verdadera calificación, con los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, y no una simple confirmación.
