Resolución de 14 de julio de 2009 

Se parte, en todo caso,  de la necesidad de acreditar la preceptiva licencia de segregación o el certificado municipal de innecesariedad, así como de la constatación del fraude de ley a través de otros expedientes que encubren actos parcelatorios. La Dirección distingue tres tipos de situaciones. 
La primera en la que se aprecie claramente la existencia de Parcelación urbanística por el peligro de creación de núcleos de población: el Notario debe denegar su ministerio.
La segunda  en las que no exista tal riesgo, en que nada impide al Notario autorizar la escritura pública.
Y, por último, las situaciones más complejas en que puede surgir la duda por la localización o número de fincas resultantes, acerca de la creación de núcleos de población en suelo no urbanizable.  
En este último caso, la Dirección invita al Notario a que ejercite el control de legalidad y regularidad material y formal mediante una actitud activa. De modo que indague, compruebe, consulte o comunique a posteriori la intención de verificar el acto parcelatorio. Todo ello sin perjuicio de que si el Notario lo estima justificado autorice la escritura con las reservas y advertencias legales pertinentes y su inexcusable deber de colaboración con la Administración urbanística.
Por su interés se transcriben íntegramente los fundamentos de Derecho. 
".....La necesidad de fomentar la racionalización en la explotación agrícola de la tierra, evitando su excesiva parcelación, así como también la de ordenar la creación y evolución de los núcleos de población, ha llevado a una limitación en la fragmentación del suelo no urbanizable, consistente en un primer momento en la simple prohibición general de la segregación o división de las fincas rústicas, salvo licencia de la autoridad competente o cumplimiento de los requisitos al efecto establecidos en la propia Ley.  La aparición de nuevos mecanismos que, unas veces al amparo de los principios de libertad de contratación y del libre desarrollo de la personalidad, otras con clara vocación defraudatoria de aquella prohibición, consiguen alcanzar los mismos objetivos rechazados por la ley, sin necesidad de acudir a la estricta y formal segregación o división de fincas, ha provocado una evolución paralela de las sucesivas normas urbanísticas, tendentes todas ellas a evitar aquella indeseada fragmentación de la tierra y la aparición de núcleos y asentamientos de población ajenos al planeamiento urbanístico, superando los nominalismos tradicionales y retomando los fundamentos que justifican la prohibición.  En este sentido, el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece en su párrafo 4º que cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad; y en la línea indicada, por una parte su párrafo primero considera parcelación urbanística en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, y por otra, desarrolla este último concepto el párrafo segundo al considerar como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, sujetos por tanto a igual trato legal, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.
De ello se desprenden diversas notas que conviene destacar para la adecuada resolución de la consulta planteada. 
En primer lugar, que el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. En segundo lugar, que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble, no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y por tanto la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria del hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales nuevos asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté mas o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita. Finalmente, como ya ha declarado reiteradamente esta Dirección General, la legislación hipotecaria, de carácter instrumental, debe interpretarse y aplicarse a la luz de la legislación substantiva a la que aquella sirve y, en el ámbito registral, complementa. Ello resulta con claridad del propio artículo 79 del R.D. 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, el cual, si bien se halla encabezado por el epígrafe "Divisiones y Segregaciones", se refiere en su párrafo primero, no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Cuarto.- Sentado lo anterior, emerge de forma natural la conclusión de que, sobre la base de la validez a priori y en abstracto de las ventas de participaciones indivisas de fincas rústicas, el Notario no sólo puede, sino que de conformidad con el artículo 3.3 del Reglamento Notarial, está obligado a la autorización de tales escrituras para las que sea requerido, si bien con la excepción que impone el propio precepto, de la existencia de una causa legal que le obligue a excusar su ministerio. Y esta causa legal la recoge el Art. 66.4 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, cuyo párrafo segundo dispone que "No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente", habiendo quedado definido este llamado acto de parcelación, en los términos antes indicados. 
Quinto.- Es cierto, no obstante, que junto a situaciones en que de una forma clara y palmaria se incurre en la repetida parcelación urbanística, y a otras en que por los antecedentes y el contexto en que se producen, cabe descartar aquélla, existe un amplio, variado y con frecuencia imaginativo elenco de situaciones, en que lo que puede existir es una "duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población".
En el primer caso, la norma es taxativa y procede denegar la prestación del ministerio.
En el segundo, es lícita y obligatoria la autorización de la escritura.
Y en el tercero, procede la imperativa observancia del artículo 24.2 de la Ley del Notariado, que obliga al Notario, en su condición de funcionario público, a velar por la regularidad no sólo formal sino también material del otorgamiento, con la consiguiente imposición de un especial deber de colaboración con las autoridades administrativas. Ello impone al Notario, en cumplimiento de su deber de control de legalidad, una actitud activa en la indagación de los motivos, en definitiva de la causa, del negocio, para ajustarlo en la forma y en la substancia a la Ley, como requisito previo indispensable para cumplir con la obligación impuesta por el Art. 17 bis.2.a), de dar fe en el instrumento autorizado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad.
Si del examen de la voluntad de los otorgantes y de la causa del negocio, concluye que está ante una parcelación urbanística, en los términos que la define la legislación urbanística, en cumplimiento de ésta y del Reglamento Notarial, debe el Notario denegar la autorización en tanto no se le acredite la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad.
Si, por el contrario, permanece la duda fundada, y sin perjuicio de poder autorizar el documento, al amparo de los artículos 1 y 3 del Reglamento Notarial, realizando al efecto las reservas y advertencias legales, subsiste su deber de colaboración con la Administración que puede plasmarse en la comunicación que realice a la autoridad urbanística competente, del hecho del otorgamiento de la escritura o en la consulta previa sobre la voluntad de otorgarla. Esta obligación se basa en la competencia de la administración urbanística, en la adopción de las medidas necesarias para garantizar el respeto a la legalidad urbanística,  a la vez que dispone de los medios necesarios para ello y de los instrumentos procedimentales que permiten valorar la presencia o el peligro de creación de un nuevo asentamiento de población, todo ello sin perjuicio de la posible revisión de sus decisiones, tanto en el propio ámbito administrativo como en el jurisdiccional".