Resolución de 29 de julio de 2025 (BOE 27 de octubre de 2025). Descargar

Los hechos con fechas son los siguientes, como se aclara en la resolución:
1º).- Escritura pública de extinción de condominio de fecha 28 de septiembre de 2023, que se presenta el 15 de enero de 2025, pendiente de ratificar por lo que fue calificada con defecto y retirada por el presentante. El asiento de presentación fue prorrogado de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
2º).- El 17 de febrero de 2025 se presenta mandamiento de embargo derivado de procedimiento de apremio dirigido contra persona distinta a la que, de conformidad con el título anterior, se adjudica la finca objeto de la medida cautelar.
3º).- El 7 de abril de 2025, vigente el asiento de presentación, se devuelve la escritura de extinción de condominio presentada junto con la previa de herencia de fecha 14 de febrero de 2022, y de escritura de ratificación de fecha 11 de octubre de 2023, la cual fue presentada en el Registro el día 7 de abril de 2025.
La registradora da preferencia a la fecha de presentación del mandamiento del embargo, y la Dirección General, acertadamente, estima el recurso, y afirma que ratificada la representación verbal por escritura de fecha 11 de octubre de 2023, produce todos los efectos propios del negocio realizado desde esta última fecha (arts. 1218 y 1261 CC). Desde ese momento, no se trata de un negocio incompleto, sino de un negocio cuya documentación se integra por las dos escrituras públicas. Presentada la primera de ellas en el Registro de la Propiedad y ganada la prioridad registral en ese momento, la subsanación posterior del defecto observado de falta de consentimiento de una de las personas otorgantes se subsana mediante la aportación de la segunda. Y no puede hablarse ahora de ratificación en perjuicio de tercero, porque la ratificación se produjo con anterioridad a la presentación.