Resolución de 14 de marzo de 2022 (BOE 4 de abril de 2022). Descargar

Se presenta a inscripción escritura en la que la apoderada del propietario de una mitad indivisa de una finca, que es propietaria de la mitad indivisa restante, se la vende a sí misma en nombre del poderdante -con base en una escritura de poder especial otorgada el día 9 de agosto de 2004 para la venta de dicha participación exclusivamente-, si bien manifiesta que dicho poderdante ya la había vendido a una sociedad por documento privado de fecha 27 de octubre de 2017, aunque no le consta que se haya formalizado en escritura pública y no se ha producido efecto traslativo de la propiedad, ya que ella y su hijo han mantenido en todo momento la posesión pública, libre y pacífica de la finca. La Registradora califica negativamente señalando que la suma de cantidades satisfechas por la parte compradora a la parte vendedora no coinciden y que la venta ahora llevada a cabo en la escritura, puede configurar una presunta venta de cosa ajena por lo que el poder alegado en la escritura solo le facultaría para representar al primer propietario, pero no a representar ni actuar en nombre del posible segundo propietario cuyos derechos no pueden ser desconocidos en el ámbito de la calificación registral.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que ciertamente el artículo 609 CC establece que la propiedad se transmite por ciertos contratos mediante la tradición; y el artículo 1473 CC regula la doble venta de inmueble, en la que la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Pero el Tribunal Supremo (ver STS 928/2007 de 7 de septiembre y STS 304/2019 de 28 de mayo) reconoce esa prevalencia del adquirente que inscribe “si reúne en ese momento la buena fe requerida por el artículo 34 LH; [...] aquél que inscribió sin la concurrencia de la buena fe no deviene propietario, y si el que compró anteriormente de buena fe no recibió la entrega de la cosa, tiene derecho a que se le dé la posesión”; y esa buena fe “consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro”. Además de esta doctrina, un poder “puede entenderse revocado tácitamente por el hecho de haber vendido el poderdante la participación indivisa a que dicho apoderamiento especial se ceñía. [...] Por último, el hecho de que a la compradora se le reconoce legalmente el derecho de retracto de comuneros (art. 1522 CC) no le autoriza para adquirir la participación indivisa vendida si no es mediante el ejercicio en tiempo y forma de aquel derecho”.