Resolución de 11 de junio de 2024 (BOE 12 de julio de 2022). Descargar

Se pretende inscribir una escritura por el cual dos personas físicas conceden a una sociedad limitada una opción sobre un inmueble, pactando el precio de la venta futura en 110.000 euros, recibiendo, en el acto por la opción 5.500 euros, además, a título de “a cuenta” 105.600 euros, restando un pago final, cuando se ejercitase la opción, de 4.400 euros, con un calendario especial señalando el plazo para el ejercicio de la opción, como máximo, en un año y un mes desde la fecha de otorgamiento, por lo que vencería el día 24 de marzo de 2024, si bien se estipulaba, además, un término esencial, de modo que en ningún caso podría ejercitarse la opción antes de que hubieran transcurrido 12 meses desde el otorgamiento, es decir, en ningún caso podría ejercitarse antes del día 24 de febrero de 2024, y, transcurrido, el plazo para el ejercicio de la opción sin haberse ejercitado, quedaría la opción sin efecto, si bien para cancelarla sería precisa la devolución de la cifra recibida “a cuenta” antes reseñada.
La registradora considera que se trata de un préstamo encubierto en la figura de derecho de opción y la Dirección General lo confirma tras examinar el mecanismo de pago, devolución y plazos establecido, ya que el presupuesto para la cancelación de la opción, por falta de ejercicio de la misma en el plazo convenido, no es otro que la devolución del precio “a cuenta” ya recibido; lo cual lleva a la racional conclusión de que se está ante un negocio indirecto de efectos semejantes al préstamo, pues se anticipa una cantidad de dinero que se recibe de presente y su devolución condiciona la cancelación registral de la opción. Por tanto, la causa de esta entrega es distinta a la de optar a celebrar una compraventa futura que se haya de consumar en momento posterior, y si el concedente quiere que se cancele registralmente la opción, aunque esta no se haya ejercitado, ha de devolver la suma que, “a cuenta”, recibió al constituirla. Además, no existiría obligación de consignación en beneficio de los titulares de cargas posteriores cuando se ha ejercitado el derecho de opción de compra en los términos que resultan de la inscripción en el Registro, y entonces no procedería sino la cancelación de los asientos posteriores por aplicación de las reglas generales del ordenamiento sobre ejercicio de los derechos con trascendencia real y purga registral. En conclusión, se trata de un mecanismo de opción de compra que se ha pactado con una finalidad de garantía de la devolución de una suma ya recibida, que ha de restituirse necesariamente, se haya ejercitado o no la opción en ese corto plazo de tiempo previsto (un mes) si se quiere cancelar registralmente la carga, lo que contraviene la prohibición del pacto comisorio, y además en cierto modo entra en colisión con el artículo 1256 CC.