Resolución de 28 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar
Se concede un derecho de opción de compra sobre determinadas fincas registrales, pactando que del precio se descontarán, además de la prima o precio de la opción, las cantidades que hayan sido necesarias para cancelar cualquier carga que recaiga sobre la finca, así como cualesquiera otras cantidades pendientes, por deudas que puedan afectar con efectos de carga real a la finca, como cuotas del Impuesto de Bienes Inmuebles, gastos de comunidad u otras análogas. El mismo día, se otorga escritura de carta de pago de la casi totalidad del precio pactado para el ejercicio de la opción, que no accede al Registro de la Propiedad. Posteriormente, se practican dos anotaciones preventivas de embargo sobre dichas fincas.
Dentro del plazo concedido para el ejercicio de la opción de compra, se otorga escritura de compraventa a favor del optante, en la que se hace constar que parte del precio ya fue satisfecho tal y como resulta de la escritura que no tuvo acceso al Registro, depositando ante el notario los 5.000 euros restantes del precio total, a favor del titular del embargo anotado después del derecho de opción de compra de conformidad con lo preceptuado por el artículo 175.6 RH; solicitando la cancelación de las cargas posteriores al derecho de opción ejercitado. La registradora suspende la inscripción, al resultar imprescindible realizar la consignación o depósito a disposición de los titulares de cargas posteriores del importe total del precio.
La Dirección General comienza reiterando la doctrina del Centro Directivo relativa a la aplicación al derecho real de opción de la mecánica cancelatoria prevista en el artículo 175 RH, en virtud de la cual, una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo, al resultar consecuencia directa de la transcendencia real de la opción. Cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede es la cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2.º LH, de modo que la cancelación de tales cargas es sólo una inevitable consecuencia de su extinción. Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio pendiente de pagar a disposición de los titulares de las cargas posteriores.
También ha reconocido la posibilidad de cancelación de las cargas posteriores sin proceder a la correspondiente consignación del precio cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento registral; sin embargo, las partes intervinientes no pueden en el ejercicio del derecho real de opción, modificar el contenido del Registro con perjuicio de terceros cuyos derechos están anotados, ya que confiaron en los pronunciamientos de los asientos registrales, defraudando sus expectativas a consolidar sus derechos sobre el precio de la compraventa. Por lo tanto, el recurso es desestimado y la nota de calificación confirmada.
