Resolución de 28 de junio de 2024 (BOE 17 de julio de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de determinada finca que fue adquirida por la causante mediante compraventa con pacto expreso de reserva del dominio a favor de la sociedad vendedora, que continuaría siendo propietaria hasta que se pagara el último de los pagos del precio aplazado de la venta, que debía hacer efectivo en el plazo de diez años a contar del día del otorgamiento; pues al no haberse acreditado el cumplimiento de la condición suspensiva de la que depende la adquisición del derecho de propiedad, resulta que el titular registral actual de la finca es persona distinta de la causante.
El notario recurrente alega que la finca sí aparece inscrita a nombre de la causante, en “pleno dominio”, aunque lo está bajo condición suspensiva, por lo que podría haberse inscrito la transmisión, con la misma condición y con el mismo derecho de reserva de dominio. Añade que la reserva y la condición inscritas no son en realidad una condición suspensiva sino una condición resolutoria, lo que permitiría la inscripción de la transmisión del dominio y la cancelación, por caducidad, de las cargas existentes.
Comienza la Dirección General señalando que la naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio ha sido objeto de una larga y tradicional discusión, destacando, por haber sido acogida por la doctrina del Tribunal Supremo aquella postura que la asimila a una condición suspensiva, por cuanto se suspende la transmisión del dominio hasta el momento del completo pago del precio. Sin embargo, la utilización del concepto de condición es equívoca, pues siendo el cumplimiento de la obligación de pago la prestación debida por el comprador no existe condicionalidad, sino modalización pactada de los efectos derivados del negocio.
No comparte el Centro Directivo la postura del recurrente según la cual, el pacto contenido en la escritura de compraventa otorgada por la causante no es más que una condición o causa resolutoria; así, en la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con condición resolutoria, el comprador adquiere el dominio y desde ese momento puede disponer de él con entera libertad, así como sus acreedores pueden dirigirse contra el pleno dominio adquirido como parte de su patrimonio afecto al cumplimiento de sus obligaciones; en tanto que en la compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio, el comprador adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida.
En base a los anteriores fundamentos, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, sin perjuicio de que pueda inscribirse la adjudicación hereditaria del derecho tal como consta inscrito en el Registro, pero para ello es necesaria la solicitud expresa por parte de los interesados.