Resolución de 27 de febrero de 2025 (BOE 22 de marzo de 2025). Descargar
Se presenta ante el Registro de la Propiedad un acta de resolución unilateral por incumplimiento de contrato de compraventa por parte del comprador, quien no habría pagado el precio aplazado. Por su parte, el comprador otorga acta notarial de manifestaciones en la que se opone a la resolución del contrato, alegando incumplimiento del vendedor, al no entregar la posesión de la finca contra el ofrecimiento de pago por el comprador, acompañando testimonio del cheque bancario nominativo a favor de la parte vendedora.
La registradora califica negativamente la solicitud, señalando como defectos: que el vendedor no ha consignado en el Registro las cantidades ya percibidas del comprador, tal como exige el artículo 175.6ª del Reglamento Hipotecario, lo que impide la reinscripción automática de la propiedad; aunque no se ha pactado cláusula penal por incumplimiento del pago del precio pendiente, el importe a devolver en el caso de resolver el contrato por falta de pago de precio pendiente sí ha quedado regulado por las partes, atendiendo al cumplimiento de determinada condición esencial, que no ha sido acreditado; y existe una oposición expresa por parte del comprador, lo exige una sentencia judicial que determine, o no, el incumplimiento del contrato, lo que excluye la actuación del registrador.
El vendedor recurre invocando el automatismo de la resolución del contrato de compraventa cumpliendo los requisitos del artículo 59 Reglamento Hipotecario; la supuesta oposición de la parte compradora es inexistente a los efectos pretendidos; y la consignación de las cantidades que ha recibido el comprador, no se debe exigir, considerando que las partes han pactado una cláusula penal para el caso de incumplimiento por el comprador, ya sea total o parcial, así como que se ha pactado previamente excluir la facultad moderadora de los tribunales.
La Dirección General desestima el recurso, y confirma la nota de calificación señalando que la resolución unilateral del contrato por vía notarial debe ajustarse a ciertos requisitos formales y sustantivos: debe ser clara, explícita, precedida de un requerimiento de pago y sólo subsidiariamente resolutoria; ante la existencia de oposición formal por parte del comprador, no es posible practicar la reinscripción sin que medie una resolución judicial; la cláusula penal incluida en la escritura, no puede por sí sola excluir la exigencia de consignar las cantidades percibidas del comprador, especialmente cuando existen dudas sobre si realmente se ha producido el incumplimiento. Recuerda el Centro Directivo que la cláusula penal puede ser moderada por los tribunales, y que sólo en ciertos casos excepcionales cabe excluir esta facultad moderadora. Por último, considera válida la presentación del acta posterior por parte del comprador, ya que aporta información relevante para la calificación registral y expresa una oposición con suficiente entidad para derivar el asunto al ámbito judicial.
