Resolución de 15 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

En una escritura de reconocimiento de deuda se constituye hipoteca a favor del acreedor y, además, opción de compra cuyo procedimiento de ejecución se regula ampliamente. La registradora deniega la inscripción de la opción por dos motivos: opción en garantía y pacto comisorio; y plazo del artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Tradicionalmente se ha rechazado en nuestro derecho, no solo la inscripción del pacto comisorio, sino su mera configuración jurídica. Se pretende evitar así que, por un lado, el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa del deudor y que éste sufra perjuicio desproporcionado; y, por otro, en que es necesario regular un adecuado procedimiento de ejecución que permita al acreedor ejercitar su derecho de ejecución y satisfacción de su crédito y al mismo tiempo proteger al deudor al asegurar la obtención del mejor precio posible. Así como, la previsión de los problemas que puedan surgir en caso de titulares de derechos posteriores.
Por tanto, esta prohibición de pacto comisorio no es absoluta, sino que se ha ido moderando por la doctrina del Centro y la jurisprudencia del Tribunal Supremo siempre que se articule de forma tal que proteja los intereses en riesgo. Si la figura protege la conmutatividad de los contratos y el equilibrio de los contratantes, de forma tal que el necesitado deudor no se vea torticeramente perjudicado al obtener una valoración por su cosa inferior a la real; y responde a la libertad contractual, de manera que respete los principios de la buena fe, debe admitirse la validez de dichos pactos. Por tanto, ha de atenderse siempre a la casuística.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.
Y en el presente caso concluye el Centro Directivo que la figura encaja en el esquema conceptual del pacto marciano, admitido ya desde el Digesto. Así, la configuración dada en la escritura a este pacto consigue equilibrar las posiciones contractuales y proteger debidamente sus intereses y ello se consigue porque:
1.- Se establece una valoración objetiva del bien que impida al acreedor adjudicársela por un valor inferior al real, o que dicha valoración haya sido establecida en el momento de fijarse el pacto, bajo una situación de necesidad y presión al deudor. De esta forma se respeta la necesaria conmutatividad contractual.
2.- La intervención notarial, regulada por los interesados que supone la intervención de un funcionario imparcial que ha de velar por el cumplimiento de las reglas establecidas por los contratantes, así como el respeto de los posibles derechos de terceros afectados, a través de la figura del depósito notarial del sobrante, en su caso.
En cuanto al segundo defecto, concluye la dirección que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impediría la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita, siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y numerus apertus en materia de derechos reales. Y este es el caso del presente recurso, pues esa complementariedad respecto del negocio principal haría inviable la opción si ésta se limitara estrictamente a cuatro años.