Resolución de 17 de enero de 2022 (BOE 16 de febrero de 2022). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción, en la que concurren las circunstancias siguientes: la escritura se otorga el día 23 de junio de 2021; una sociedad concede una opción de compra sobre una finca a favor de otra sociedad, a cambio del pago de una prima de 20.000 euros y se pacta como precio para el caso del ejercicio de la opción de compra, el de 140.000 euros, de los que se hace un anticipo del precio final de compra, de 85.000 euros; se pacta que los 20.000 euros sean arras penitenciales de manera que en caso de no ejercitar la compra, quedarán en poder de la entidad concedente; que si “la concedente encontrara, en el plazo que a tal efecto se acuerda, un comprador que ofreciera precio superior, se le permite dejar sin efecto la presente opción de compra, mediante la condición resolutoria de la misma, que deberá ser cumplida en los términos literalmente en la presente escritura”; se pacta para la opción una duración de dieciocho meses, “esto es, hasta el día veinticinco de diciembre de dos mil veintidós incluido, pudiendo la beneficiaria de la opción ejercitar la misma entre el día veintiséis de junio de dos mil veintidós y el día veinticinco de diciembre de dos mil veintidós, este inclusive”; se da eficacia jurídico real a la opción constituida y se solicita la inscripción en el Registro “solicitando además que se practique dicha inscripción con transcripción literal, en los términos del artículo 51.6.ª RH, de la condición resolutoria impuesta para el derecho de opción de compra”; en caso de ejercicio de la opción de compra, al precio de 140.000 euros se descontarán 20.000 euros y 85.000 euros anticipados antes; se establece expresamente que durante los primeros doce meses de vida de la opción, la misma no es ejercitable; se pacta que la concedente podrá dejar sin efecto la opción de compra, si se cumple la condición resolutoria de la opción, consistente en que antes del día 26 de junio de 2022 la concedente otorgue una escritura donde manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción, con la devolución del doble de la cantidad señalada como arras más las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la compraventa.
Sostiene la registradora que no estamos propiamente ante un contrato de opción de compra ya que no se otorga al beneficiario de la opción una facultad que haya de ser mantenida por el concedente durante el plazo pactado. Se fundamenta en que permite al concedente por su sola voluntad dejar sin efecto el contrato, en contra de lo dispuesto en el artículo 1256 CC y la existencia del derecho durante el plazo pactado depende de la exclusiva voluntad del concedente, ya que basta con que otorgue una escritura en que manifieste su voluntad de dejar sin efecto el derecho.
Sin embargo, entiende el Centro Directivo que tal y como se ha configurado la condición, no estamos ante una condición si voluero o puramente potestativa de las proscritas por el artículo 1115 CC, pues el cumplimiento de la condición no depende de la exclusiva voluntad del deudor, sino que existen otras circunstancias o intereses que intervienen en la relación dando lugar a un negocio complejo, pues no basta con que el concedente manifieste su voluntad unilateral de dejar sin efecto la condición, sino que además debe ir acompañada de la devolución del doble de la cantidad señalada como arras -que también ha hecho función de precio de la opción- y, además, las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la compraventa, lo que hace que, como alega la recurrente, estemos ante un negocio complejo.