Resolución de 13 de julio de 2022 (BOE 2 de agosto de 2022). Descargar
Se otorga escritura de opción de compra en la que concurren las siguientes circunstancias: existe desproporción entre el precio de la opción, 30.000 euros, y el precio que ha de abonarse caso de ejercicio del derecho de opción, 5.000 euros, con relación al valor total del inmueble que queda fijado de mutuo acuerdo en 35.000 euros; se pacta una condición suspensiva para la eficacia del derecho de opción ya que los propietarios pueden dejar sin efecto la opción de compra, en cualquier momento si encuentran un comprador que pague mayor precio por el inmueble, y siempre antes del 23 de septiembre de 2022, fecha en que comienza el plazo para el ejercicio de la opción; se da a la cantidad entregada el carácter de arras o señal, por lo que habrán de devolver los 30.000 euros recibidos más otros 5.000 “en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo y los gastos de constitución de la opción”, y cuando sea la sociedad quien decida no ejercitar el derecho de opción perderá los 30.000 euros entregados, debiendo, caso de que lo ejercite, abonar el resto del precio, esto es 5000 euros.
El registrador deniega la inscripción por entender que la operación contraviene la prohibición de pacto comisorio e implicar la concesión de un préstamo con interés usurario.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, señalando que en nuestro ordenamiento jurídico se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor, citando en apoyo de esta tesis el denominado pacto marciano recogido en el Digesto; y añade que de las cláusulas del contrato no se deduce de forma patente que se trate de un contrato de financiación inmobiliaria que esté sometido a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, ni que la opción de compra se constituya en función de garantía de aquélla. Concluye que la misma reúne los requisitos propios de todo contrato de tal naturaleza, como son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la opción, que al ser el plazo inferior a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto de opción, adquiere éste el carácter de inscribible.
