Resolución de 4 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

En el presente caso se deniega la expedición de la certificación registral solicitada en mandamiento para ejecución hipotecaria al no constar inscrita en su totalidad a favor de la entidad demandante, estimando el registrador que debiera ejecutarse por ambas entidades como titulares registrales de dicha hipoteca. La parte recurrente alega la posibilidad de ejercicio separado al fundamentar el carácter solidario del crédito y de la hipoteca que lo garantiza y que su derecho ejecutivo puede realizarse sobre el porcentaje de la finca que garantiza la hipoteca, argumentos rechazados por la Dirección General al considerar que se trata de una hipoteca de titularidad parciaria que grava la totalidad de la finca.
La hipoteca, señala la DGRN, pese a ser un derecho real, presenta en los supuestos de pluralidad de titulares evidentes singularidades, con diversas consecuencias:
a) El carácter parciario, mancomunado o solidario del crédito va a determinar o condicionar la titularidad proindiviso, colectiva o solidaria de la hipoteca que la garantice, siendo la determinación de cuotas inexcusable en el caso de la obligación parciaria pero no en los demás casos.
b) En cuanto al ejercicio de la acción hipotecaria. Tres son las formas que pueden presentarse: La actuación aislada y unilateral de cada acreedor, de cada cotitular, que inevitablemente exige como presupuesto la previa determinación de cuotas; la aislada de cualquier acreedor vinculando a los demás, que nos llevará a la cotitularidad solidaria; y, por último, la actuación conjunta de todos los acreedores, en caso de que se trate de una obligación indivisible por pacto expreso entre las partes.
En el presente caso, no se trata de discernir si para la inscripción de la hipoteca era o no inexcusable determinar cuotas indivisas de titularidad, porque es lo cierto que la hipoteca ya fue inscrita, y así consta actualmente, a favor de dos entidades, cada una con su respectiva cuota indivisa de titularidad, como comunidad parciaria sino de si en estos supuestos de comunidad parciaria es necesaria la actuación conjunta por todos los acreedores para la ejecución de la hipoteca, o si, por el contrario, cada acreedor puede ejecutar su cuota de hipoteca con independencia de los demás. Pues bien, es posible la actuación aislada y unilateral de cada acreedor respecto de su respectiva cuota de titularidad hipotecaria, quedando subsistente, y conservando su rango propio, la cuota o parte del crédito hipotecario perteneciente a los otros acreedores o titulares que no han ido a la ejecución.
En consecuencia, no se estima imprescindible exigir la ejecución conjunta y simultánea por todos los titulares indivisos de la hipoteca.
Pero lo que no cabe es que uno de los acreedores ejecute la totalidad del crédito, ya que no nos encontramos ante una titularidad solidaria, sino ante la hipoteca de titularidad parciaria. Tampoco cabe ejecutarlos sobre una cuota indivisa de la finca, pues la hipoteca grava la totalidad de la misma.