Resolución de 22 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Los cónyuges titulares registrales constituyen hipoteca sobre su finca a favor de un acreedor. En la misma fecha, ante el mismo Notario, con número de protocolo siguiente, los citados cónyuges apoderan al acreedor para vender la citada finca, cobrar el precio y cancelar las garantías. Posteriormente, el acreedor, haciendo uso del citado poder, adquiere por compra la finca registral por un precio equivalente al importe del préstamo.
Señala la Dirección General que esta operación implica pacto comisorio (ex ante), cuyo claro origen es el poder conferido para una finalidad que es finalmente empleado para otra bien distinta, pues de un futuro posible contrato conmutativo y sinalagmático se pasa a un negocio jurídico con finalidad solutoria, ajeno a la causa y función económico-social de la compraventa. Y sin que haya habido en su origen concretas previsiones en orden a unas mínimas garantías para el deudor (póngase de ejemplo una adecuada tasación que impida el desapoderamiento del bien por un valor alejado del real o más próximo al real). Y ello trae como consecuencia una más que probable desaparición del necesario equilibrio entre las posiciones de las partes -la idea de conmutatividad-, generando un evidente el riesgo de un posible enriquecimiento injusto. Como tampoco existe en su origen una previsión que tenga igualmente en cuenta los posibles derechos de terceros afectados (cfr. art. 236 k RH).