Resolución de 21 de octubre de 2025 (BOE 18 de febrero de 2026). Descargar

Se trata de dilucidar si las siguientes circunstancias en un préstamo hipotecario pueden o no ser abusivas:
1.º La retención, en concepto de comisión de apertura de 24.539,49 €. La Dirección revoca la nota porque en el presente expediente nos encontramos ante una línea de crédito concedido por entidades que no tienen la consideración de entidad de crédito, de tal modo que el registrador, en su nota de calificación, no ha fijado ningún criterio estadístico por el que se deba considerar objetivamente la comisión de crédito como abusiva, ni ha examinado los demás requisitos de los que pudiera deducirse, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta, que la comisión de apertura fuera abusiva. Si resultaría abusivo si se tratara de una entidad de crédito porque en estos casos, según el Tribunal Supremo, suelen oscilar entre un 0,25 y un 1,50%.
2.º La retención de 51.600 € por concepto de intereses por anualidad, por lo tanto, una cantidad que no es entregada al deudor. Sin embargo, como dice el notario autorizante y se ratifica por el Centro Directivo: el pago anticipado de los intereses es un sistema más de amortización de los préstamos, en el cual los intereses ordinarios se pagan al comienzo de cada período y, así, el efectivo inicial que recibe el prestatario será el importe del principal del préstamo menos los intereses correspondientes al primer período, y, de existir más períodos, la cuota que se sigue pagando al final de cada uno de ellos se compone de la amortización de capital de dicho período más los intereses del período siguiente, comprendiendo la cuota final únicamente el principal restante. Por tanto, no existiendo ninguna norma o interpretación jurisprudencial que proscriba de forma objetiva y automática el pago de los intereses por adelantado.