Resolución de 29 de agosto de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar
Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura por la que la sociedad propietaria de dos fincas colindantes constituye un derecho real de sobreelevación y subedificación sobre una franja de terreno de una de dichas fincas que discurre de norte a sur a lo largo del lindero común a ambas, para que el titular de tal derecho mismo pueda apoyar y construir hasta su terminación parte del edificio que levante sobre parte de la otra finca colindante, extendiendo o expandiendo la construcción sobre la parte del solar gravada con aquel derecho tanto en plantas bajo rasante como sobre rasante del suelo, adquiriendo la plena y permanente propiedad de la construcción levantada, de tal forma que la construcción sobreelevada y edificada pase a ser parte integrante del edificio que se construya. Frente a ello se oponen los siguientes defectos:
1º) Al implicar el derecho de sobreedificación y subelevación la construcción de un único edificio en una finca registral y parte de otra quedando la parte en esta construida integrada en la primera, es necesario que previamente se proceda a la segregación de la porción de la finca gravada con el derecho de vuelo y su posterior agregación a la finca a cuyo favor se constituye. La Dirección lo rechaza sobre la base de que el derecho real de sobreedificación y subedificación constituido no coincide exactamente con el contemplado expresamente en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, pues aquél no tiene por objeto una construcción que se vaya a integrar físicamente en el edificio ya existente o por existir en el inmueble gravado (de modo que, al compartir elementos constructivos, haya de integrarse necesariamente en el régimen de propiedad horizontal de dicho edificio), sino que faculta para apoyar o extender una edificación ajena sobre parte del solar gravado, edificación que será independiente físicamente de la que se construya por el propietario de dicho solar.
2º) La configuración que de este derecho se realiza en la escritura sobrepasa los límites establecidos por la doctrina de la Dirección en cuanto a la teoría del numerus apertus de modo que no puedan tener acceso al Registro derechos cuya configuración no sea clara y precisa. Sin embargo, como dice la Dirección, la modalización que del derecho de sobreedificación o subedificación se realiza en la escritura calificada debe ser admitida con base en el principio de autonomía de la voluntad.
No sólo está permitida la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. arts. 2.2.º LH y 7 RH, sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos (cfr. arts. 392, 467, 470, 523, 594 y 1648.2.º CC) y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. arts. 11, 23 y 37 LH). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico. Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de “casas superpuestas”, “casas a caballo”, “casas empotradas”, o la más técnica de “engalabernos”, pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede ser el más adecuado, por ser el aplicable directamente cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. art. 24 LPH), lo cierto es que no pueden descartarse otras soluciones distintas, como puede ser la de la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo, o la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes. Y, se concluye, que el derecho objeto de debate ha sido configurado con determinación de los elementos esenciales configuradores del derecho real de vuelo.
