Resolución de 10 de junio de 2024 (BOE 9 de octubre de 2024). Descargar

Se agrupan dos fincas, se declara una obra nueva sobre éstas y se procede a su división horizontal en cinco elementos consistentes en: una vivienda en la planta baja de la edificación principal; una vivienda en la planta primera de la edificación principal; un derecho de vuelo sobre una “edificación de uso común”, consistente en el cobertizo para almacén, y dos parcelas denominas P2 y P3, con una superficie de 30 y 35 centiáreas cada una.
Señala la Dirección General que se configuran dos parcelas de suelo como verdaderos elementos privativos, exclusivos y excluyentes, que implican de facto un fraccionamiento jurídico y funcional de la finca matriz: se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada y se dota a los elementos independientes de tal autonomía que ha de entenderse que, no obstante la denominación y configuración jurídica empleadas por las partes (división horizontal tumbada), nos encontramos, al menos a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, ante una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, por lo que está justificada la exigencia de licencia como instrumento de control de la legalidad urbanística por parte de la Administración. Concurren las notas definitorias de los fraccionamientos de suelo que se realizan bajo la cobertura jurídica del régimen de los complejos inmobiliarios, y, en particular, de los contemplados en el artículo 24 LPH.
Por otra parte, no está plenamente configurado el derecho de vuelo y éste no puede pertenecer al propietario del suelo. La constitución del derecho de vuelo, ha de determinarse el número de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nuevos elementos, y demás requisitos exigidos como se ha mencionado, y ninguno de estos se determina en la escritura cuya inscripción se pretende sin cumplir los presupuestos del artículo 16.2 RH. En realidad, se manifiesta la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y con carácter perpetuo) de una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico, esto es, la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística (vid. arts. 5, 8, 23, 26 y 31 LS).
Finalmente, el Centro Directivo exhorta a que en la redacción de las normas que integran los estatutos de la propiedad horizontal se procure la mayor claridad y precisión posible, dado que las normas 1 y 2 de los estatutos en cuestión, que se refieren únicamente a viviendas, exigen cierto esfuerzo interpretativo, sin caer en la incongruencia: cuando la regla número 1 califica como elemento común “el solar sobre el que se ubica el edificio y la parte de solar que rodea al edificio”, se está refiriendo a la parte de parcela en el que se ubica la calificada en la escritura como “edificación principal”, que da lugar a los elementos independientes uno y dos de la división horizontal, quedando excluidas aquellas que han sido configuradas como elementos independientes. Asimismo, si se tiene en cuenta que el elemento privativo número uno de la división horizontal, tiene atribuido como anejo una zona ajardinada, y el elemento número dos tiene atribuido como anejo “el local sin distribuir sito en la planta bajo cubierta de la edificación principal”, debe entenderse que la posibilidad de desvinculación ha de referirse a este segundo elemento.