Resolución de 1 de octubre de 2024 (BOE 12 de noviembre de 2024). Descargar

Se otorga escritura en virtud de la cual se constituye el régimen de propiedad horizontal sobre una finca que figura inscrita como bodega, a la que se atribuye en la escritura una superficie superior, según consta en certificación catastral que se incorpora, y con formación de dos elementos independientes. Se incorpora asimismo certificación expedida por técnico de la cual resulta que sobre la finca registral existen las construcciones que se han descrito en la escritura como elementos privativos con las mismas superficies hechas constar en tal escritura y con una antigüedad del año 1948.
La registradora suspende la inscripción solicitada señalando tres defectos: a) que no ha sido declarada la obra nueva existente, al resultar modificada la superficie construida inscrita; b) que no se ha obtenido la correspondiente licencia de división horizontal al modificarse el número de elementos preexistentes; y c) que no figuran los planos correspondientes a los elementos privativos resultantes de la división horizontal.
El notario recurrente alega que la modificación de obra figura en la escritura donde se hizo constar la modificación de la descripción inscrita, acreditada mediante certificación catastral y certificado expedido por técnico; que la licencia no es necesaria por tratarse de locales comerciales y resultar declarada la obra por vía de antigüedad; y, por último, que no procede la representación gráfica individualizada de cada uno de los elementos como requisito para la inscripción de la edificación en régimen de división horizontal.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora:
1º) Respecto del primer defecto, comienza señalando que cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que, según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal, va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, la propia normativa urbanística. En el presente caso, afloran esas alteraciones descriptivas, siendo preciso determinar si se cumplen los requisitos para que la correspondiente alteración de la descripción registral pueda acceder al Registro. Entiende el Centro Directivo que lo relevante para rectificar la superficie construida de una edificación no son los términos en los que se solicita tal rectificación, sino si, de la documentación presentada resulta que se reúnen los requisitos propios para la modificación de una obra nueva; concluyendo que en el presente caso sí se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, acreditándose mediante la certificación catastral descriptiva y gráfica y certificación expedida por técnico competente, la nueva superficie de la construcción existente, los usos a los que se destina la misma, así como su antigüedad, sin que conste en el Registro anotación preventiva alguna por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.
2º) Respecto del segundo defecto, continua la Dirección General señalando que, como regla general: a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones; b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva; y c) en aquellos supuestos en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. Sin embargo, si la modificación de propiedad horizontal afecta al suelo, en cuanto supuesto parcelatorio, le resulta aplicable el régimen del artículo 26 de la misma Ley estatal en cuanto a la exigencia en todo caso de título administrativo habilitante de la inscripción.
3º) Respecto del último defecto, advierte la Dirección General que el hecho de que la nota de calificación sea totalmente insuficiente, adoleciendo de una absoluta falta de motivación, es motivo para la estimación del recurso. Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, según los principios básicos de todo procedimiento y conforme a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación; de esta forma, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria.