Resolución de 15 de septiembre de 2025 (BOE 19 de diciembre de 2025). Descargar

Se de una escritura de segregación de una finca compuesta de planta baja y primera e integrada en una propiedad horizontal, en la que sus titulares, en cuanto representan el 66% del total de las cuotas de participación de la comunidad, formalizan la segregación de la parte de la finca correspondiente a la planta baja con las circunstancias descritas en los antecedentes de hecho.
El registrador opone los siguientes defectos:
1.- Necesidad que se adopte el acuerdo en el seno de la junta de propietarios por tres quintas partes de los propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Lo que es confirmado por el Centro Directivo, sobre la base de que no es suficiente que los titulares del elemento alterado ya constituyan el 65% de las cuotas de participación. La regla es la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación y esto debe hacerse cumplimiento los requisitos de convocatoria, quórum y mayorías que para la Juntad propietarios establece la Ley de Propiedad Horizontal.
2.- El segundo de los defectos observados el mismo consiste en que de un elemento de 46,5575 metros cuadrados no pueden resultar dos elementos que suman 93,115 metros cuadrados, por lo que, según el registrador, con carácter previo sería precisa la rectificación de la superficie del elemento uno originario, rectificación para la que el artículo 201.1.e) LH exige necesariamente rectificación del título originario, para lo que se exigiría unanimidad. Lo que se deniega, por el Centro Directivo, porque lo que hace la escritura es ajustarse a la descripción registral de la funca, sin modificarla.
3.- Todo elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal ha de lindar necesariamente con un elemento común (rellano, caja de escaleras, hueco del ascensor), que le de acceso a la vía pública. Lo que se confirma, ya que es esencial que el elemento privativo tenga acceso a la vía pública, de otro modo no sería posible el disfrute y aprovechamiento diferenciado. Puede conseguirse a través de salida directa o indirecta como una servidumbre de paso o una vinculación ob rem.
4.- La superficie de las entidades resultantes de la segregación, son incorrectas dado que la extensión del piso ha de ser contemplada de puertas adentro, sin comprender en ella los metros cuadrados correspondientes a los elementos comunes que le dan acceso a la vía pública, pues lo contrario supondría no determinar la extensión del piso, sino más bien la extensión de la planta. Lo que es confirmado por la Dirección General.