Resolución de 27 de Diciembre de 2.010. (B.O.E. de 31 de Marzo de 2.011). Descargar Resolución.

El principal de los defectos planteados en este recurso se refiere a los requisitos de consentimiento precisos para rectificar una obra nueva y régimen de propiedad horizontal cuando el promotor de la edificación ya ha enajenado diversos elementos independientes y la comunidad de propietarios se encuentra plenamente constituida. La rectificación consiste en modificar la descripción de la obra nueva afirmando la existencia de un cuarto trastero en planta sótano que no se reflejó en su día, creación de un elemento independiente de la propiedad horizontal (precisamente el trastero omitido) cuya titularidad dominical se atribuye al promotor del edificio, y rectificación de la descripción de otro elemento de la propiedad horizontal mediante la disminución de sus cuotas de participación en el régimen y en determinada servidumbre en igual proporción que las atribuidas al elemento creado. Comparece en la escritura la Presidenta de la comunidad de propietarios en ejecución de acuerdo de la Junta, el representante del promotor titular del elemento cuya cuota de participación se rectifica y a quien se atribuye la propiedad del nuevo elemento creado, y el arquitecto director para afirmar que la rectificación llevada a cabo es conforme con el proyecto en virtud del cual se obtuvo la licencia en su día.
A juicio de la Registradora para llevar a cabo dicha rectificación es precisa la comparecencia en la escritura de todos los propietarios del edificio por exigencia del principio de tracto sucesivo. Además, añade una serie de defectos formales relativos a la propia Junta en sí y a la acreditación de los acuerdos y cargos. Finalmente considera que tienen que prestar su consentimiento los acreedores hipotecarios de los elementos privativos. El Notario recurrente entiende que es suficiente con el acuerdo de la Junta de Propietarios.
La D.G.R.N. recuerda su doctrina en la que diferencia los actos colectivos que son competencia de la Junta de Propietarios y los actos individuales, que por afectar al derecho esencial de propiedad exigen el consentimiento individual de los propietarios.
El Centro Directivo afirma que no puede entenderse como suficiente, desde el punto de vista del cumplimiento de las exigencias del principio de tracto sucesivo, el acuerdo de la comunidad de propietarios junto con el consentimiento expreso de uno sólo de los copropietarios (precisamente el promotor beneficiario de la adjudicación del nuevo elemento privativo constituido, y titular del elemento preexistente del que se detrae la parte de coeficiente atribuido al nuevo elemento), pues aún sin modificación de las cuotas de copropiedad sobre los elementos comunes respecto de los restantes elementos privativos, el derecho de sus titulares queda afectado al reducirse el objeto material sobre el que se proyecta su cotitularidad al sustraerse del mismo (tal y como aparecía descrito en el título constitutivo inscrito al tiempo de efectuarse la inscripción a favor de los terceros adquirentes de los pisos y locales) uno de los elementos que anteriormente lo integraban al cambiar su configuración jurídica de elemento común a privativo y subsiguiente atribución dominical exclusiva a uno de los condóminos. Resulta, por tanto, determinante en esta conclusión el hecho de que, a diferencia de los supuestos ordinarios de desafectación de elementos comunes que comportan la atribución simultánea del mismo a favor de todos los copropietarios en proporción a su respectiva cuota de participación en los elementos comunes (o de su equivalente económico en caso de venta del elemento desafectado a terceros), en el presente caso la desafectación del elemento común (en rigor, la descalificación del mismo como común por rectificación del título constitutivo) va acompañada de su simultánea atribución dominical a uno sólo de los copropietarios, en virtud de una suerte de reconocimiento de dominio sin contraprestación o compensación alguna. Se trata, por tanto, de supuestos sustancialmente distintos en sus resultados al definir un destino patrimonial diferente en uno y otro caso (atribución exclusiva a uno de los copropietarios, en un caso, o a todos ellos en proporción a su cuota de participación, en el otro). El hecho de que se modifique no sólo el título constitutivo de la propiedad horizontal, sino también el previo de la declaración de la obra nueva del edificio, siendo la declaración de obra nueva un acto de riguroso dominio que debe ser realizado por el dueño del inmueble o quien tenga facultades para administrar su patrimonio (cfr. Resolución de 21 de mayo de 1991), no hace sino confirmar la conclusión anterior.
Finalmente respecto del último defecto lo revoca, pues las modificaciones posteriores del objeto hipotecado no afectan a los acreedores hipotecarios, y por ello, según reiterada doctrina, no es necesario el consentimiento individualizado de los titulares de cargas, sin perjuicio de que el nuevo elemento privativo quedaría afecto a las cargas preexistentes.